Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

16 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID FORMÅL Regulering av egenhandel tar i første rekke sikte på å sikre meglers uav­ hengighet, hindre svikaktige dispo­ sisjoner, og generelt bidra til publi­ kums tillit til at megler ivaretar interessene til både oppdragsgiver og interessenter på en god måte. 2 Når formålet med bestemmelsen dels er å ivareta publikums tillit, innebærer dette at bestemmelsen ikke bare skal hindre handler som faktisk er svikaktige. Egenhandels­ forbudet søker også å hindre dispo­ sisjoner som kan framstå tvilsomme for utenforstående, selv om det i det konkrete tilfellet ikke nødvendigvis hefter noe tvilsomt med dem. FORBUD MOT AT ANSATTE MV. KJØPER ELLER SELGER GJENNOM FORETAKET – HVA OMFATTES? Av første ledd framgår det at ansatte mv. ikke kan selge egen eiendom gjen­ nom den aktuelle virksomheten. Megler kan heller ikke eller kjøpe eien­ dom som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle. Egenhandelsforbudet gjelder uav­ hengig av hvilken type eiendom det er snakk om. Det er med andre ord likegyldig om det er boligeiendom, fritidseiendom eller næringseiendom, eller om det gjelder en selveier­ leilighet, borettslagsleilighet eller aksje- leilighet. Egenhandelsforbudet er også til hinder for at en ansatt inn­ går utleiemeglingsoppdrag med eget foretak 3 , og det forbyr også den ansatte å inngå leiekontrakt gjennom foretaket 4 . Ved vurderingen av om det er den ansattes egen eiendom, er det de reelle eierforholdene som skal legges til grunn, uavhengig av hvem som står som hjemmelshaver. Ansatte mv. kan ikke kjøpe eien­ dom som virksomheten «har eller har hatt» i oppdrag å formidle. For­ budet gjelder fra oppdragsavtalen er inngått, selv om foretaket ikke har påbegynt arbeidet på oppdraget enda 5 . Forbudet gjelder også ved bruk av forkjøpsrett. Formuleringen «har hatt» inne­ bærer at megler ikke kan omgå egenhandelsforbudet ved å si opp oppdraget for deretter å kunne tre inn som part i transaksjonen. Be­ stemmelsen er imidlertid ikke til hinder for at megler kjøper en eien­ dom som tidligere har blitt omsatt gjennom foretaket, men som nå selges gjennom et annet eien­ domsmeglingsforetak. Bestemmel­ sen er bare ment å ramme tilfeller hvor det er den pågående eien­ domsoverdragelse foretaket har hatt som oppdrag å være mellommann for. Hvis den aktuelle virksomheten har hatt formidlingsoppdraget på en eiendom uten at det har skjedd et salg, vil forbudet være til hinder for at megleren kjøper eiendommen kort tid etter at oppdraget løp ut, fordi det vil være den «pågående eiendomsoverdragelsen». På den annen side er det neppe et ubetinget krav om at det må skje et mellom­ liggende salg før megler kan reflektere over eiendommen. Eiendommen må imidlertid ha vært trukket fra markedet for så lang tid at det ikke kan sies å foreligge noen «pågående eiendomsoverdragelse». Det er van­ skelig å si noe presist om hvor lang tid eiendommen må være ute fra markedet; dette må vurderes konkret. FORBUD MOT AT ANSATTE MV. KJØPER ELLER SELGER GJENNOM FORETAKET – HVEM OMFATTES? Etter bestemmelsens første ledd gjelder forbudet for det første for «ansatte og personer med tilsvarende tilknytning». Det har ikke betydning EGENHANDELSFORBUDET Eiendomsmeglingslovens formål er blant annet å legge til rette for at partene i en bolighandel mottar uhildet bistand fra eiendomsmegleren. 1 Egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3 skal bidra til at eiendomsmegleren – utover vederlags­ interessen – ikke har egeninteresse i de oppdragene hun har. I denne artikkelen gjennomgås noen sentrale deler av bestemmelsen. Artikkelen er basert på et foredrag som ble holdt på Høstkonferansen 2020. AV ARNE SOLBERG, SENIOR TILSYNSRÅDGIVER I FINANSTILSYNET Arne Solberg