42 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 UAVKLARTE RETNINGSLINJER FOR STANDARDHEVINGSFRADRAG SKAPER FLERE TVISTER Det høye tvistenivået resulterte som kjent i endringer i avhendingslova og en ny forskrift som trådte i kraft 1.1.22. Etter endringene er det ikke lenger mulighet for boligselgere å selge bolig «som den er» og derved overføre risiko for feil og mangler over på boligkjøperen. I tillegg stilte forskriften, ofte omtalt som takstforskriften, et strengere krav til informasjonsinnhenting og -overlevering fra selger ved salget. Formålet om tryggere bolighandel skulle da (forhåpentligvis?) innfris ved at boligkjøper skulle få mer og grundigere informasjon om boligen fra fagfolk og boligselger. Ingen var lengre tjent med ullen og uklar kommunikasjon ved salget, ettersom de selv nå har risikoen for dette. Prosentlæren fikk endelig den siste spikeren i kisten – og det ble i stedet innført en egenandel på kr 10 000. DA KUNNE MAN VEL TRO AT ALT VAR I SIN SKJØNNESTE ORDEN? Virkningen av lovendringen har fremdeles ikke helt slått inn. Selv om nye tall viser at konfliktnivået kan være på vei ned, vil det fremdeles være andre tvistetemaer som kan tas til domstolene, eksempelvis spørsmålet om hvor stort prisavslag boligkjøperen har rett på. Det er i disse større sakene at man ofte ender opp i langvarig konflikt med behov for omfattende vitneførsel og domstolsavklaring. Ofte involveres både selgende megler og andre meglere for å avgi uttalelser for mangelens betydning for boligens standard og innvirkning på prisen på eiendommen. Dette fører oss over til en underkommunisert del av kjøpsretten, nemlig standardhevingsfradraget. STANDARDHEVINGSFRADRAG – HVA ER DET? Et generelt prinsipp i erstatningsretten er at et prisavslag kun skal balansere opp for mangelen - kravstiller skal ikke stilles bedre enn etter kontrakten. Kort fortalt; har du kjøpt et bad opplyst fra 1960, har du ikke rett på å få det erstattet med et bad fra 2023 - i hvert fall ikke på boligselgers regning. Det er dette standardhevingsfradraget skal avhjelpe oss med. Standardhevingsfradraget beregnes i praksis primært på bakgrunn av to parametere: som følge av kvalitetsheving (økning i boligens verdi), eller som følge av kjøpers besparte fremtidige vedlikeholdskostnader. Disse parameterne er vanskelig å fastsette nøyaktig da bygningsdeler vil kunne ha ulik alder, forventet levetid, være oppusset på forskjellige tider, ulike fagkyndige vil kunne ha ulike vurderinger mv. Domstolene har derfor uttalt at standardhevingsfradrag skal utmåles skjønnsmessig, rett nok slik at det er opp til selgersiden å bevise størrelsen på et standardhevingsfradrag. For oss som har gått i retten med disse sakene fremstår det imidlertid nærmest som bingo om standardhevingsfradraget settes høyt eller lavt. Og som man vet; desto mer uklar rettstilstand og behov for skjønn, desto flere saker for domstolene. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER AVHENDINGSLOVER KOMMER OG GÅR, MEN KONFLIKTER OM STANDARDHEVINGSFRADRAG BESTÅR Det har i lengre tid vært debattert hvordan man i Norge kan oppnå en tryggere bolighandel, og derved hindre rettstvister. De fleste er enige om at tvistenivået har vært for høyt, og selv om megler i utgangspunktet ikke er en del av tvisten mellom boligkjøper og boligselger, er det klart at megler ofte blir involvert (eller forsøkt involvert) i sakene. En av de tilbakevendende problemstillingene gjenstår, selv etter tiår med diskusjoner og en endret avhendingslov; Hvordan skal standardhevingsfradraget fastsettes? AV KRISTIAN ELLSTRØM, ADVOKAT, GRETTE OG ELISABETH BJØRKHAUG STRAND, JURIDISK LEDER SEDWICK KRISTIAN ELLSTRØM Selv om nye tall viser at konfliktnivået kan være på vei ned, vil det fremdeles være andre tvistetemaer som kan tas til domstolene, eksempelvis spørsmålet om hvor stort prisavslag boligkjøperen har rett på ELISABETH BJØRKHAUG STRAND
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy