STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER 38 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 DØDSBOSKRIFTE: RETTSFORLIK, ARVINGS FULLMAKT TIL Å FORESTÅ SKIFTE OG MEGLERS OPPGJØR Sak RFE-2023-114 illustrerer en problemstilling som meglere tidvis kan støte på. Bakgrunnen for saken: Saken gjaldt oppgjør og fordeling av nettoprovenyet etter salg av en eiendom fra et dødsbo. Klageren og en annen gjeldsovertagende arving solgte eiendommen gjennom meglerforetaket. Klageren hadde fullmakt til å forstå skifte, noe som fremgikk av et rettsforlik mellom arvingene. Et rettsforlik inngås i retten og har samme virkning som en rettskraftig dom, jf. tvisteloven § 19-12, jf. § 19-5, og det er tvangsgrunnlag. Rettsforliket regulerte en rekke forhold i dødsboet og ikke bare salg av eiendommen. Forliket skulle ifølge klageren tjene som en omforent oppgjørsinstruks til megleren ved salget. Meglerforetaket fant imidlertid ikke at det tydelig nok fremgikk av rettsforliket at klagerens fullmakt til å forestå skifte, også omfattet rett for klageren til å motta hele oppgjøret. Da det heller ikke ble bekreftet at arvingene var enige om en slik forståelse, valgte meglerforetaket å utbetale oppgjøret i henhold til tinglyst eierbrøk. Spørsmålet i saken var om megleren ved å utbetale oppgjøret til arvingene i henhold til eierbrøken i stedet for til klageren alene, hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. De to arvingene var i utgangspunktet i fellesskap berettiget til å instruere og foreta beslutninger over eiendommen, og de var etter grunnboken berettiget til halvparten hver av nettoprovenyet. Nemnda kom enstemmig til at megleren hadde opptrådt korrekt, og at klagen ikke førte frem. Nemnda bemerket: «Etter nemndas syn har megler her gått korrekt frem og fordelt oppgjøret etter salget av boligen på riktig måte. Det er ikke avtalt noe uttrykkelig i rettsforliket om at megler kan utbetale hele nettoprovenyet etter salget til den ene arvingen (klageren). Dersom megler skulle kunne utbetalt hele nettoprovenyet til klageren, måtte dette stått som en uttrykkelig oppgjørsinstruks i rettsforliket, eventuelt i en særskilt oppgjørsinstruks. Det er ikke tilstrekkelig å avtale at klageren skulle forestå skiftet.» Avgjørelsen viser at det ved inngåelsen av rettsforlik, er viktig at det klart avtales hvem som eventuelt skal ha rett til å motta hele nettoprovenyet ved salg av fast eiendom. Da oppgjør et salg av en eiendom normalt vil dreie seg om betydelige beløp, er det også viktig at megleren er trygg på at oppgjøret skjer til riktig mottaker. I motsatt fall kan meglerforetaket lett bli erstatningsansvarlig. MEGLERS UNDERSØKELSES- OG OPPLYSNINGSPLIKT I – CARPORT MED ELBILLADER Sak RFE-2023-121 gjaldt meglers kontroll av om det forelå elbillader. Klageren kjøpte en andelsleilighet som meglerforetaket formidlet for 2 100 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 2 125 000 kroner og var markedsført med «Carport med elbillader». Etter overtakelsen oppdaget klageren at det kun var satt opp strøm/infrastruktur til elbillader, men at selve ladestasjonen manglet. Selgeren hadde opplyst til megleren at elbillader forelå. Spørsmålet for nemnda var derfor om megleren hadde opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, samt om klageren hadde krav på 10 650 kroner i erstatning for ladestasjon og oppsett. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte frem og uttalte: «Spørsmålet for nemnda er om megleren har brutt sin undersøkelsesplikt ved å ikke oppdage at carporten kun hadde klargjort infrastruktur (bakplate) til elbillader, men ikke ferdigstilt elbillader. I både salgsoppgaven og Finn-annonsen ble elbilladeren trukket som et salgsfremmende element, deriblant under «Nøkkelinformasjon» og «Kort fortalt» i salgsoppgaven og i Finn-annonsens overskrift. Det var ikke inntatt noen forbehold om at ladestasjonen måtte installeres, for seksjonseiernes egen regning, før den kunne tas i bruk. Tvert imot fikk man inntrykk av at elbilladeren var funksjonell. Selgeren er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Megleren har i denne saken forholdt seg til de opplysninger han fikk fra selgeren. Selgeren opplyste om at carporten hadde elbillader i både egenerklæringsskjemaet og et spørreskjema fra meglerforetaket. Det må imidlertid vurderes om det forelå noen særlige omstendigheter som tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side. Under avsnittet «Moderniseringer og påkostninger» i salgsoppgaven er elbilladestasjon omtalt under saker/arbeid PER RACIN FOSMARK FRA REKLAMASJONSNEMNDA AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy