EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 33 selger det videre som trygt å samtykke til at aksjene er overdratt til kjøper, som deretter kan oppfylle § 8-10 kavene. Det finnes standardmaler også for asl. § 8-10 prosessen, og prosessene har etter hvert blitt godt kjent både hos bankene, kjøper og selger. Disse prosessene forløper stort sett problemfritt når det er en oppgjørsansvarlig involvert. ASL. § 8-10 UTEN OPPGJØRSANSVARLIG Mer utfordrende blir det dersom partene har avtalt et oppgjør uten mellommann. Siden bankene ikke vil utbetale lånebeløpet før styrets redegjørelse og erklæring er sendt til Foretaksregisteret, må man finne en særskilt løsning. Selgers sittende representanter i målselskapets styre kan jo selvfølgelig signere på de nødvendige § 8-10 dokumenter og således gjøre alt klart forutfor overtakelse og oppgjør. Det er imidlertid få selgere som ønsker dette, da prosessen kun omhandler kjøpers egen finansiering og en kredittvurdering av kjøper. Selgers styre har normalt ikke forutsetninger for å mene noe om kjøpers økonomi og betalingsevne, og potensielt kan en feilaktig kredittvurdering ende med et styreansvar. Et alternativ kan være at selger samtykker til at kjøpers representanter velges inn i målselskapets styre like før overtakelse, slik at kjøpers nye styrerepresentanter foretar de nødvendige § 8-10 handlingene. Heller ikke dette er særlig ønskelig sett fra selgers ståsted, da nytt styre endres før selger har mottatt kjøpesummen. Poenget med ovennevnte er at 8-10 prosessen byr på enkelte utfordringer ved et direkteoppgjør. Dette er forhold en våken megler bør tipse partene om, for å unngå vanskelige diskusjoner på tampen av en overtakelse og oppgjør. NÅR KOMMER ASL. 8-10 TIL ANVENDELSE Uavhengig av om oppgjøret gjøres med eller uten oppgjørsansvarlig, tar § 8-10 formalitetene tid. Det er derfor nyttig å vite når § 8-10 ikke kommer til anvendelse, slik man unngår unødig bruk av bestemmelsen. Vi har sett tilfeller hvor partene gjennomfører en § 8-10 prosess for sikkerhets skyld, selv om det ikke var nødvendig. Først og fremst er det viktig å forstå at § 8-10 ikke kommer til anvendelse på direkte kjøp av eiendom. Det er kun der eiendommen eies av et AS, og eiendommen skal benyttes som sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering av selskapet, at bestemmelsen kommer til anvendelse. Oppkjøpsfinansiering er videre et sentralt stikkord. Den del av kjøpers bankfinansiering (med sikkerhet i målselskapets eiendom) som skal benyttes til å innfri målselskapets eksisterende gjeld, rammes ikke av § 8-10. Det er kun det overskytende beløp (oppkjøpsfinansieringen) som rammes av § 8-10. F.eks. vil ikke § 8-10 komme til anvendelse dersom aksjekjøpesummen er lik selskapets gjeld, som i disse dager ikke er helt utelukket. Videre kommer ikke bestemmelsen til anvendelse dersom kjøper har 100 % av egenkapitalen i likvider (og faktisk ønsker å benytte denne). Det er også verdt å merke seg at § 8-10 ikke rammer tinglysning av en urådighet i eiendommen eller pant i målselskapets aksjer. Ei heller kommer 8-10 til anvendelse ved kjøp av ANS’ andeler. Enkelte banker aksepterer å finansiere et AS-kjøp kun med tinglyst urådighet i selve eiendommen og pant i aksjene i målselskapet. Merk imidlertid at § 8-10 også kan omfatte etterfølgende pantesikkerhet dersom pantet ytes i forbindelse med det opprinnelige aksjekjøpet. For slike tilfeller må det gjøres konkrete vurderinger. SELGERKREDITT Et forhold som er lett å glemme er dersom selger yter en selgerkreditt til kjøper, som skal sikres med pant i målselskapets eiendom. Anses selgerkreditten å være en del av kjøpers oppkjøpsfinansiering, som skal sikres med pant i selskapets eiendom, må også denne sikkerhetsstillelsen behandles etter § 8-10. § 8-10 behandlingen av sikkerheten for selgerkreditten kan f.eks. foretas i samme dokumentpakke som for bankens pant. På denne måten unngår man begrenset merarbeid. DISPONERING AV MÅLSELSKAPETS BANKKONTI ETTER OVERTAKELSE Oppgjørsmalens standard løsning er at selger straks etter mottatt oppgjør skal slette sine disponeringsrettigheter i selskapets bankkonti. Dette er selvfølgelig en trygghet for kjøper, men kjøper bør være oppmerksom på at det kan ta noe tid å få på plass egne disposisjonsrettigheter. Uheldig kan det være dersom målselskapet f.eks. har fakturaforfall i en periode ingen av partene disponerer over selskapets konti. Dette kan selvfølgelig løses ved at kjøper låner ned penger til sitt nye datterselskap, hvis midler finnes, men slikt mellomværende er ofte uønsket. En løsning kan f.eks. være at selgers regnskapsfører beholder sin disponeringsrett inntil kjøper har fått på plass sine egne, evnt. at selger sørger for å forskuddsbetale nært forestående fakturaforfall for å unngå at selskapet kommer i betalingsmislighold. Dersom oppgjørsmegler og/eller megler kan tipse partene om dette, slik at kjøper og selger har et bevisst forhold til hvordan dette kan løses, vil megler bidra til en smidig prosess. Spesielt viktig er dette dersom målselskapet har større regninger som forfaller. OPPSUMMERING Som artikkelen viser er det flere oppgjørstekniske forhold det er hensiktsmessig for en oppgjørsmegler og megler å kjenne til. Er man kjent med disse, kan man på en god måte tipse partene om både utfordringene som kan vente og løsningsforslag, slik at partene får avtalt en god oppgjørsprosess før oppgjørets time kommer. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. Som et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sameier og internasjonale aktører. www.sands.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy