32 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 NY STANDARD OPPGJØRSMAL FOR SALG AV AS’ER Eiendomsbransjen har et godt utviklet malsystem for de fleste transaksjonsformer, via standardene til FFN. Disse oppdateres med løpende mellomrom. I september i år fikk vi en revisjon av selve oppgjørsmalen for salg av eiendom-AS’er. Revisjon av oppgjørsmalen for salg av eiendom har imidlertid ikke kommet, men enkelte av endringene i AS-malen kan også inkorporeres for de rene eiendomsoppgjør. Av sentrale revisjoner i AS-malen nevnes partenes plikt til å medvirke til elektronisk tinglysning og partenes plikt til å levere den dokumentasjon oppgjørsansvarlig krever for at kravene til kundekontroll iht. hvitvaskingsloven skal oppfylles. Videre påpekes at kjøper er gitt en plikt til å oversende til oppgjørsansvarlig en bekreftelse fra kjøpers bank om at aksjelovens § 8-10 dokumenter er godkjent. Verdt å merke seg er også at selger er gitt en særskilt hevingsrett dersom kjøper er forsinket med sin § 8-10 dokumentasjon og dette medfører forsinkelse av oppgjøret. En forsinkelse på 6 virkedager eller mer knyttet til dette forhold, gir selger en særskilt hevingsrett. Dette viser viktigheten av å være godt forberedt der § 8-10 er relevant. Avslutningsvis neves at både kjøper og selger er forpliktet til å bekrefte ovenfor oppgjørsansvarlig at samtlige betingelser for overtakelse er oppfylt eller frafalt. Dette er et viktig sjekkpunkt for oppgjørsansvarlig før utbetalinger av kjøpesummen finner sted fra oppgjørskonto. Nytt punkt nr. 2.12 i malen er således et viktig sjekkpunkt for megler før oppgjøret effektueres. Vi har sett tilfeller der slike utbetalinger finner sted før samtlige betingelser for oppgjør har inntruffet. En slik situasjon bør unngås, da konsekvensene raskt kan bli alvorlige! NÆRMERE OM AKSJELOVENS § 8-10 Hvorfor er denne bestemmelsen så viktig? § 8-10 er viktig da bestemmelsen lister opp en rekke formaliakrav som må være oppfylt for at bankens eiendomspant knyttet til selve oppkjøpsfinansiering skal være gyldig. Dette er et forhold bankene har blitt særdeles opptatt av; og med god grunn. Kort fortalt innebærer asl. § 8-10 at målselskapet ikke kan yte finansiell bistand knyttet til en kjøpers erverv av aksjene i samme selskap. Inkludert i begrepet finansiell bistand (og relevant for denne artikkelen), er også målselskapets sikkerhetsstillelse/pant som stilles som sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering av selskapet. Hovedregelen er strengt tatt at slik finansiell bistand/pant er tillatt, dersom pantets verdi er innenfor målselskapets utbyttekapasitet. Dette er sjeldent at de rene eiendomsselskaper har slik utbyttekapasitet, slik at forbudet i realiteten er hovedregelen. Sikkerhetsstillelse/pant er imidlertid lov og gyldig, dersom lovens formaliakrav oppfylles. Kort fortalt innebærer dette at målselskapets styre må avgi en erklæring og redegjørelse at sikkerhetsstillelsen er i selskapet interesse. Styret må videre foreta en kredittvurdering av kjøper. Videre må sikkerhetsstillelsen vedtas i selskapets generalforsamling. Deretter må styrets redegjørelse og erklæring sendes til Foretaksregisteret før sikkerhetsstillelsen ytes. Det er særlig det siste vilkåret som byr på enkelte utfordringer. Bankene aksepterer imidlertid at lånebeløpet kan utbetales til oppgjørskonto før vilkårene i § 8-10 er oppfylt, men forutsetter at beløpet ikke disponeres over før styrets redegjørelse og erklæring er bekreftet mottatt av Foretaksregisteret. Bakgrunnen er at pantet først anses som effektivt (ytt) ved selve utbetaling fra oppgjørskontoen. Siden kjøpesummer er innkommet oppgjørskontoen, anser STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER PRAKTISKE OPPGJØRSTIPS VED SALG AV NÆRINGSEIENDOM/ EIENDOM AS’ER I denne artikkelen deler vi noen av våre erfaringer knyttet til planlegging og gjennomføring i forbindelse med oppgjør av næringseiendom. For en oppgjørsansvarlig er det åpenbart sentralt å være kjent med alle aspekter ved et oppgjør, men også for selve eiendomsmegleren vil det være en fordel å kjenne til denne prosessen. Basis kunnskap om oppgjør tidlig i en forhandlingsprosess, vil medvirke til en smidigere oppgjørsprosess, samt øke sannsynligheten for å unngå «tidstyver» på oppløpssiden. AV CHRISTIAN O. HARTMANN, ADVOKAT OG PARTNER I SANDS CHRISTIAN O. HARTMANN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy