NR 06-2023 / ÅRGANG 85 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN ÅRET 2023 I MEDLEMMENES TJENESTE SIDE 5 OPPMYKING AV EIER- OG ERVERVSBEGRENSNINGER MED LEIE TIL EIE OG DELEIE? SIDE 30 REKLAMASJONER PÅ PARKERINGSPLASSER I EIERSEKSJONSSAMEIER SIDE 36
1 av 4 oppdager feil ved boligen Med HELP Boligkjøperforsikring får kjøper tilgang på advokat i hele fem år etter overtagelse.
LEDELSEN Året 2023 i medlemmenes tjeneste Fra USA til Norge – Hva kan vi lære? Minneord Børre Voll VERDT Å VITE Viktig nyhet: Ny standard for arealmåling Bransjen samlet på NEFs Høstkonferanse Beste eiendomsmeglerstudent på BI i Oslo Interiører som varer Stadig utvikling av digital eiendomshandel Kommune- og fylkesendringer 2024 Finner feil i areal i 54% av boligene som 3D-laserskannes Vellykket etablering og drift av nytt eiendomsprosjekt Månedens meglerprofil Silje Heggø MENINGER Alternative eierformer - En sosialdemokratisk versjon av subprime STUDENTER Studenter og unge i bransjen bør kjenne NEF Eiendomsdagen ved Handelshøyskolen BI Oslo MEDLEMSNYTT Vi gratulerer FRITID Drikketips til julematen INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2023: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Annie Spratt | Unsplash.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 9 10 12 14 16 18 19 20 22 24 25 26 28 29 30 32 34 36 38 40 43 44 FAGSTOFF NEF-kurs Oppmykning av eier- og ervervsbegrensninger med leie til eie og deleie? Praktiske oppgjørstips ved salg av næringseiendom/eiendom AS’er Endringer i husleieloven Reklamasjoner på parkeringsplasser i eierseksjonssameier Fra Reklamasjonsnemnda Uklar grense mellom boligmegling og næringsmegling – risiko for meglerne Avhendingslover kommer og går, men konflikter om standardhevingsfradrag består
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 5 I en verden hvor teknologi og digitale plattformer har tatt over mye av kommunikasjonen vår, tror jeg det er viktigere enn noen gang å møtes ansikt til ansikt, utveksle erfaringer og ideer og bli inspirert av hverandre. Vi er snart ved veis ende av enda et år hvor boligmarkedet har vært preget av inflasjon, høye renter og økonomisk usikkerhet. Dette påvirker selvsagt hverdagen til medlemmene våre. Samtidig ser vi at antall bruktboliger som er solgt i Norge har holdt seg nokså likt fjoråret, tross økte renter og stigende husholdningsutgifter. Bruktboligmarkedet har utviklet seg ganske forskjellig i de ulike regionene, hvor noen pressområder har hatt en opphopning av usolgte boliger, mens andre steder har god omsetning og færre boliger i markedet enn vanlig. Så er det klart for alle at renten er en avgjørende faktor for utviklingen videre inn i neste år. Norges Eiendomsmeglerforbund jobber kontinuerlig med å realitetsorientere politikere og Norges Bank om situasjonen i boligmarkedet. Vi tror at renten må noe ned for å unngå et dypere fall i økonomien. Særlig nyboligsalget og krisen i byggenæringen bekymrer oss. En sviktende tilførsel av nye boliger vil skape stor ubalanse i boligmarkedet i flere år fremover. Boliginvesteringer er i normalår en av de viktigste vekstmotorene i norsk økonomi. Det er allerede mange permitteringer i byggebransjen som følge av byggebremsen, og vi bekymrer oss også for tap av kompetanse i egen industri, da vi vet at flere prosjektmeglere slutter i bransjen pga. manglende salg. Vi har dette året jobbet videre med å adressere problemet med de stadig økende boligbyggelagsgebyrene. Dette gjør vi i nært samarbeid med Huseierne, Forbrukerrådet og Eiendom Norge. Sammen mener vi at dagens forretningsførerpraksis kan være i strid med borettslagsloven og eierseksjonsloven og at forretningsførerne utnytter sin monopolstilling til å ta en for høy pris av forbruker. En annen monopolsituasjon vi har jobbet med å endre, er at bransjen vår har gjort seg avhengige av markedsportalen Finn. Det er nå varslet om en ny aktør, Bomega, som vil ta opp konkurransen med Finn. Finn har utnyttet monopolsituasjonen ved å sette annonsepriser som de fleste eiendomsmeglingsforetakene synes er urimelige, sett i lys av tjenesten som leveres. Økte transaksjonskostnader går ut over både forbrukerne og medlemmene våre. Norges Eiendomsmeglerforbund ønsker all sunn konkurranse i rubrikkmarkedet velkommen. Vi er i en bransje som er strengt lovregulert og vant til å håndtere forandringer i rammeverket vi jobber under. De nylige endringene i Avhendingsloven har eiendomsmeglerne håndtert med glans, og så langt ser det ut til at lovendringene har virket etter sin hensikt. Fra nyttår må vi forholde oss til enda en endring, for da trer som kjent ny arealstandard med nye måleregler for boligbygg i kraft. Målet har vært å lage et tydeligere regelverk, som gjør arealreglene mer forståelig for forbrukere, og samtidig ivaretar de profesjonelle aktørenes behov. For oppmåling av boliger er det en endring som er særlig merkbar for oss eiendomsmeglere. Arealbegrepene P-rom og S-rom utgår, og i stedet måles BRA fordelt på ulike kategorier. Norsk Takst, Huseierne, Forbrukerrådet, Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet et felles informasjonsskriv om dette til nytte for både egen bransje og kundene våre. Det knytter seg stor spenning til hva det nye året bringer. Nylige rentesignaler og NEFs analyser tilsier at aktiviteten vil øke på nyåret og at bruktmarkedet vil holde seg godt. Og Norges Eiendomsmeglerforbund vil fortsette med å påvirke de styrende myndigheter med våre fakta og analyser, samt kunnskap og erfaring hentet fra medlemmene våre. Nå skal vi alle ta oss en velfortjent juleferie, og jeg benytter anledningen til å ønske dere alle en riktig god og fredfull julefeiring sammen med venner og familie. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET ÅRET 2023 I MEDLEMMENES TJENESTE Takk til alle dere som deltok på Høstkonferansen vår. NEF stilte som vanlig med relevante og gode kurs, og ikke minst dyktige foredragsholdere. Men vel så viktig er konferansen som møteplass for bransjen. Det å samles på denne måten er så viktig for å knytte nye bekjentskap, bygge nettverk, og styrke det samholdet vi allerede har etablert i bransjen vår. God jul
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID NAR NXT er en global konferanse som samler eiendomsmeglere og teknologiselskaper innen eiendom fra over 60 land. Årets konferanse samlet 16 000 deltakere, hvorav 700 internasjonale deltakere fra over 60 land. Konferansen byr på mer enn 200 møter, kurs, forelesninger, eventer og en stor messe. Vi deltok på en lang rekke arrange- menter og er særlig opptatt av innsikter i hvordan bransjen og markedet utvikler seg på tvers av landegrenser. De store makroøkonomiske bevegelsene som oppstår i USA vil erfaringsvis treffe Europa og Norge etterhvert. USA er verdens største økonomi og har de største og viktigste finansmarkedene. Derfor er den amerikanske pengepolitikken trendsettende for norsk pengepolitikk. Renten påvirker i høyeste grad boligmarkedet. Vi forsøker å følge nøye med på utviklingen i det amerikanske boligmarkedet, for å få en tidlig indikasjon på trender som vil berøre vårt eget marked. I november 2021 erklærte den amerikanske sentralbanken (FED) bred inflasjon. Våren 2022 ble den amerikanske styringsrenten satt opp med rekordfart for å bekjempe inflasjonen. Samtidig steg verdens viktigste rente, den tiårige statsrenten i USA, uvanlig sterkt. Rentehevingene fikk umiddelbar effekt i det amerikanske boligmarkedet hvor over 90 prosent har boliglån med fast rente bundet til boligen i 30 år. Fastrenten på nye boliglån ble nær doblet våren 2022. Dette gav en innlåsingseffekt i bruktmarkedet, siden få vil flytte fra en bolig med lån til 3 prosent rente til en bolig med lån til 6 % rente. Senere steg markedsrentene til nær 8 prosent. I kjølvannet av renteutviklingen falt nyboligsalget og produksjonen av nye boliger som en stein. Bruktmarkedet holdt seg imidlertid godt til tross for renteoppgangen. Med høye boligpriser og sterk renteøkning ble førstegangskjøperne tapere, til fordel for de etablerte med høy kjøpekraft. Snart 2 år etter er markedstrendene i USA i ferd med å snu. Boligvolumene er lave, men bruktboligprisene stiger. Høsten 2023 er tilFRA USA TIL NORGE – HVA KAN VI LÆRE? Årets eiendomsmeglerkonferanse i regi av National Association of Realtors (NAR) ble avholdt 12-17 november 2023 i Anaheim, California. NEF var invitert med styreleder og direktør. AV CARL O. GEVING, ADMINISTRERENDE DIREKTØR, NEF Vi forsøker å følge nøye med på utviklingen i det amerikanske boligmarkedet, for å få en tidlig indikasjon på trender som vil berøre vårt eget marked Carl o. Geving og Randi Hollingen i USA.
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 7 LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID budssiden så svekket, at bolig- produksjonen er løftet tilbake til førpandemisk nivå og igangsettingen av byggeprosjekter er stigende. Denne utviklingen må ses i sammen- heng med at tilbudet av boliger er langt lavere enn det underliggende boligbehovet. Samtidig har fastrentene på boliglån begynt å falle i takt med at den amerikanske tiårige statsrenten har falt markant på senhøsten. Markedet forventer at FED vil sette ned styringsrenten flere ganger neste år. FED har beregnet inflasjonen til 3 prosent i november, og er avventende. Finansmarkedet tror imidlertid at sentralbanken tvinges til å sette ned styringsrenten relativt raskt. Her fikk vi interessante innsikter i møte med NAR. NAR har beregnet amerikansk inflasjon til under 2 % fordi leieprisene, som er en viktig komponent i inflasjonen, i følge NARs statistikker utvikler seg langt svakere enn FED fanger opp i myndighetenes statistikker. NARs estimat er at FED vil sette ned styringsrenten allerede fra mars 2024. Dette vil føre til billigere fastrentelån, som igjen forventes å øke boligetterspørselen. Dette er veldig interessant informasjon for oss. Likhetene er nemlig større enn forskjellene. I begge land eier mange sin egen bolig. Den største forskjellen er at norske boligeiere har flytende rente på boliglånet der amerikanske boligeiere har fast rente på boliglånet. Derfor ble boligmarkedet i USA rammet umiddelbart av renteoppgangen og signalene fra FED våren 2022. Fastrentene prises i forhold til hvilket nivå markedet forventer at styringsrenten kommer til å ligge på. Dette betyr samtidig at renteeffekten avtar tidligere i USA når markedet snur og da priser de fastrentene lavere. Dette ser vi nå klare tegn til i USA. Det er positivt sett med norsk øyne, men det er også et signal om risikoen ved å holde den norske styringsrenten for høy for lenge. Norges problem er at det tar lenger tid å reversere fallet i boliginvesteringer fordi hele boligøkonomien er basert på flytende rente. Markedsrentene endres ikke like raskt som i boligøkonomier basert på fastrente, fordi flytende rente prises i forhold hvor styringsrenten faktisk ligger. I lys av dette mener vi at Norges Bank bør bekymre seg mer for boliginvesteringene og mindre for boligprisene, når de vurderer boligmarkedet som en av komponentene i rentesettingen. Bruktboligmarkedet viser seg robust, mens nyboligmarkedet har stoppet opp. I normal- år er boliginvesteringene, sammen med oljeinvesteringene, en av vekstmotorene i norsk økonomi. Nå ligger det an til et fall på over 15 prosent i 2023 og utsiktene for 2024 og 2025 er ikke bedre. Hovedårsaken er rentebelastningen som rammer boligproduksjonen hardt. Dette er dramatisk for byggenæringen, men det bør også gjøre Norges Bank urolig for den fremtidige økonomiske utviklingen. Kraftige fall i boligbyggingen, i land der mange eier sin egen bolig, som i Norge og USA har vist seg å være en meget god ledende indikator for fremtidige resesjoner. Dette er blant annet grundig dokumentert av professor Edward Leamer ved University of California, Los Angeles (UCLA). Forsker Andre Anundsen har sett på norske forhold og konkludert med at vi kan forvente samme effekt i Norge. I USA tyder alt på at inflasjonene er i ferd med å komme under kontroll og at styringsrenten skal ned. Med dette perspektivet blir Norges Banks timing svært viktig. Dersom styringsrenten holdes for høy for lenge frykter vi at det vil gjøre større skade på norsk økonomi enn nødvendig. Og desto mer boligforsyningen svekkes, desto større ubalanser og prispress vil oppstå når etterspørselen overstiger boligtilbudet. HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Trenger din bedrift nye folk? La NEF hjelpe deg å nå riktig målgruppe med stillingsannonse på våre nettsider, sosiale medier og nyhetsbrev til våre medlemmer. Kontakt ida@nef.no for mer informasjon! Pris: kr 2 000,- +mva NEF Oppgjørspraksiskurs NEF arranger r 100% digitalt og effek ivt oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger flere ganger i året. Mer informasjon og kommende kurs finner du på nef.no/kurs! Er du bevisst på å bruke MNEF i tittelen din? MNEF er kvalitetsstempelet for medle mer av NEF. Eiendomsmeglere MNEF e m d på å påvirke bransjen gjennom å støtte NEFs arbeid og verdier. NEF oppfordrer alle våre medlemmer som megler til å vise at dere er MNEF! Dersom styringsrenten holdes for høy for lenge frykter vi at det vil gjøre større skade på norsk økonomi enn nødvendig
BMW iX1. El. rekkevidde opptil 439 km. El. forbruk 16,918,1 kWh/100 km. CO₂ utslipp 0 g/km (WLTP). El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Avbildet modell er vist med ekstrautstyr og kan avvike fra standarden. Ren kjøreglede Les mer T H E 100% ELECTRIC
MINNEORD BØRRE VOLL EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 9 Onsdag 11. oktober fikk vi den tunge beskjeden om at Børre Voll hadde sovnet stille inn på St. Olavs Hospital i en alder av 67 år, etter en lengre kamp mot kreftsykdom. Selv om Børre sluttet å jobbe hos oss i EiendomsMegler 1 Midt-Norge i 2021, har han vært engasjert i arbeidsplassen vår og fulgt oss tett gjennom nær og god kontakt de siste årene. Han etterlater seg en stor arv i selskapet, men også i hele eiendomsmeglerbransjen i Norge fordi han ble lyttet til av alle, og var en viktig pådriver i endring og utvikling av meglerfaget. Først og fremst vil vi kolleger huske Børre for hans sterke integritet, omsorg for omgivelsene og lune humor. Børre startet karrieren sin i Meglerhuset Nylander i 1977, og ble raskt bransjens mest fremtredende og prefererte eiendomsmegler i Trondheim. Han var den suverene eiendomsmegleren i bransjen og den som solgte mest boliger i nærmere 20 år, før han skiftet fokus og engasjerte seg tungt i eiendomsmeglerfaget. Børre ble forfremmet til viseadministrerende direktør og fagsjef i Meglerhuset Nylander i 1995, og var en pådriver i implementeringen av tilstandsrapporten samme år. Han var med det avgjørende for at hele takstbransjen i Norge endret sin tjenesteleveranse fra verditakster til tilstandsrapporter. Dette gjør at Børres arbeid satte varige spor etter seg, både i Meglerhuset Nylander og i hele eiendomsmeglerbransjen. Etter 30 år i Nylander avsluttet Børre i 2007 sin karriere der og begynte som fagdirektør i EiendomsMegler 1 Midt-Norge. Han kom inn som en frisk pust og ledet med stø hånd arbeidet som en dyktig fagmann. Børre hadde svært sterk faglig integritet, som han kombinerte med en kommersiell forståelse både vi i ledelse og styret verdsatte gjennom mange år. Men Børre var så mye mer enn flink, han var et varmt og godt menneske som brydde seg langt ut over det man kan forvente av en kollega. Børre ble til «onkel Børre» for alle oss i EiendomsMegler 1 Midt-Norge, og vi minnes ham først og fremst som det. Børres siste hilsen da han gikk av med pensjon var; the law is hard, but it is the law. Våre tanker går til den fine familien til Børre. Hvil i fred onkel Børre. På vegne av alle ansatte i EiendomsMegler 1 Kjetil Reinsberg, administrerende direktør
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID NS 3940: 2023 bidrar til samordnet og lik bruk av arealbegreper i hele BAE-næringen og tilrettelegger for bruk av BIM (bygningsinformasjonsmodellering) ved areal- og volumberegninger av bygninger. For eiendomsmeglere er det viktig å merke seg at «Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling» er innarbeidet i selve arealstandarden, og derfor ikke vil fortsette som et eget dokument. Endringene er resultat av et omfattende komitearbeid i regi av Standard Norge som har pågått siden 2017. Komiteen er bredt sammensatt, men representanter fra både bygg- og eiendomsbransjen, sentrale organisasjoner og myndigheter. Eiendomsmeglerbransjen har vært representert i standardkomiteen av både Eiendom Norge og NEF. Standarden vil bli benyttet av både takstbransjen, eiendomsmeglere, utbyggere, arkitekter, finansnæringen og andre som forvalter informasjon om bolig- og bygningsarealer, uavhengig av om det er privatboliger eller næringsbygg. Det har tidligere eksistert ulike definisjoner av de samme arealbegrepene og nå vil begrepene bli brukt likt gjennom hele verdikjeden. Dermed blir arealkategoriene sammenfallende hele veien fra planlegging, søknad og bygging til salg og eventuelt senere ved salg av brukt bolig. BEGREPENE P-ROM OG S-ROM UTGÅR For oppmåling av boliger er det en endring som er særlig merkbar for eiendomsmeglere. Arealbegrepene P-rom og S-rom utgår. I stedet måles BRA fordelt på ulike kategorier. Denne endringen er forklart med arealoppsett og illustrasjoner i et felles informasjonsskriv som er utarbeidet av organisasjonene Norsk Takst, Huseierne, Forbrukerrådet, Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund. Denne er nedlastbar i PDF-format. Der er det også informert om ikrafttredelse og overgangsregler. Ved at arealkategoriene P-rom og S-rom fjernes, fjernes også en kilde til misforståelser om hva de ulike delene av boligene er godkjent til, ettersom målereglene og begrepet P-rom bare baseres på faktisk bruk, ikke hvilken bruk arealet er godkjent til. VIKTIG NYHET: NY STANDARD FOR AREALMÅLING Den nye standarden for arealmåling av bygninger, NS3940:2023, ble utgitt av Standard Norge den 1. november 2023. Alle bransjeaktører må i løpet av kort tid tilpasse seg denne nye arealstandarden. Standarden NS3940: 2023 gjelder for areal- og volumberegning av alle typer bygninger. Standarden brukes blant annet ved planlegging og prosjektering, byggesaksbehandling, taksering/tilstandsvurdering og forvaltning. AV SILJE NESTENG ANDRESEN, NEF NEFs BREV AV 31.10.23 TIL KOMMUNALDEPARTEMENTET MED STERK ANMODNING OM AT ORDLYDEN I § 2-20 ANNEN SETNING MÅ JUSTERES Som kjent ligger det i forskrift til avhendingsloven § 2-20 annen setning en henvisning til begrepene P-rom og S-rom, mens samme forskriftsbestemmelse ellers henviser til «gjeldende bransjestandard for arealmåling». Kommunal- og distriktsdepartementet er godt kjent med behovet for å fjerne bestemmelsens annen setning ved utgivelse av den nye arealstandarden ettersom den henviser til utdaterte begreper. Ny informasjon tilsier at de ikke ønsker å prioritere dette nå. Etter NEFs oppfatning er det uheldig, og vi har derfor tilskrevet departementet og argumentert for at dette må prioriteres for å unngå unødvendig usikkerhet. Last ned endringene i de nye arealreglene her Den nye standarden er tilgjengelig i Standard Norges nettbutikk her Brevet fra NEF v/ Silje Nesteng Andresen ligger her
100 besøk til en boligannonse etter kun 10 minutter på FINN eiendom På FINN eiendom har vi det siste året sendt over 1 milliard varslinger til det norske folk!
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID I det nye Thon-hotellet i Nydalen var det hyggelig å se 200 bransje- aktører møtes for faglig og sosialt utbytte. Den faglige biten var godt sammensatt av NEFs juridiske avdeling og var til nytte og glede for deltagerne på konferansen. (se egen sak) Det var hyggelig å observere at deltagerne fortsatt ser behovet for å møtes, både med kollegaer på tvers av foretak, men også med alle bransjeleverandørene som var tilstede på stands i pausene og på festmiddagen på kvelden. Festmiddagen bød på tale av styreleder Randi Hollingen, god mat/drikke, underholdning av Vivian Sørmeland og dans for de som dristet seg ut på gulvet. BRANSJEN SAMLET PÅ NEFs HØSTKONFERANSE Tradisjonen tro var eiendomsmeglingsbransjen samlet på NEFs Høstkonferanse 23.-24. november. AV SVEIN STRØMNES OG SILJE NESTENG ANDRESEN, NEF Vi håper og tror at Landsmøtet i Stavanger 22.-24. mai blir den neste store anledning for bransjen til å treffes. Velkommen!
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Norges Eiendomsmeglerforbund har hatt og har en viktig oppgave med å sikre best mulig rammevilkår for eiendomsmeglere og samtidig bidra til at bolighandelen blir så trygg som mulig for forbrukere. En strengt regulert eiendomsmeglerbransje, med godt utdannede og faglig oppdaterte eiendomsmeglere, tjener befolkningens interesse. Samtidig tjener det eiendomsmegleres interesse at virksomheten er strengt regulert. Bransjen er, og bør være, forbeholdt de kvalifiserte. Første tema i Høstkonferansens faglige del denne gang var foranlediget av at vi står i økonomisk utfordrende tider. Advokat Dag Henden Torsteinsen fra advokatfirmaet Grette tok for seg temaet konsekvenser av betalingsproblemer og konkurs hos kontraktspartene, og meglers rådgiverrolle i slike situasjoner. Etter dette kom advokat Bjørge Skjeldestad fra Tryg og gjennomgikk statistikk, erfaringer og konkrete erstatningssaker fra profesjonsansvarsporteføljen. Lovlighetsmangler topper fortsatt skadestatistikken for profesjonsansr for eindomsmeglere, både målt i antall og kroner. Forebyggingskitet som er utviklet av Tryg og Forsikringsforndets styre i 2022, som ble presentert på Høstkonferansen i fjor, er tilgjengelig. Kitet er utarbeidet etter en analyse av underliggende årsaker til erstatningsansvar i saker med lovlighetsavvik og ulike foretaks sjekklister og rutiner for avdekking av avvik, og inneholder et sett med kontrollspørsmål og oppfølgningspunkter tilpasset ulike eiendomstyper og ulike typer avvik, for eksempel oppdeling av boenheter uten godkjenning i henhold til plan- og bygningsloven, kun seksjonering i medhold av eierseksjonsloven. Tryg v/ Bjørge Skjelde- stad kan kontaktes direkte for tilgang til dette. Forbrukertilsynet v/ Marit Evensen presenterte tilsynets virksomhet og redegjorde for endringene i markedsføringsveiledningen for bolig som var gjort samme uke som Høstkonferansen. Endringene er foranlediget av den nye arealstnadarden NS3940:2023. Etter Forbrukertilsynets time var praktisk oppgjørsprosess tema, presentert av advokat Christian Hartmann fra SANDS Advokatfirma. Første dag ble rundet av med Finanstilsynets time. Arne Solbergs hovedtema var oppgjør av eiendomshandler når selgerne har ulik eierbruk, eller de har ulikt internt ansvar for gjeld. Konferansens annen dag ble åpnet med en registerfører Ola … fra Kartverket som hadde en grundig gjennomgang av reglene og prosedyrene ved inkurie. Deretter var AML i meglerhverdagen tema, presentert av advokat/ førstelektor Terje Bergem. Dagen ble avsluttet med NEF Juridisks time. Cecilie Eide Knudsen og Silje Andresen gjennomgikk problemstillinger som er aktualisert av ruglete økonomiske tider, for eksempel forekomst og utfordringer ved forbehold i bud, ønske fra selgere om å tilby ulike for- mer for tilgift, samt utfordring og risiko ved oppdrag som varer lenge. Programmet i konferansesalen ble rundet av med premieutdelinger av flotte premier fra NEFs samarbeidspartnere som hadde stands i utstillerområdet. Utstillerne meldte om godt besøk og stort engasjement under hele konferansen. I åpningstalen til Randi Hollingen og Carl Geving var det som seg hør og bør både tilbakeblikk på året, vurdering av tiden vi står i nå og ikke minst deres syn på eiendomsmeglere og Eiendomsmeglerforbundets oppgaver og rolle i fremtiden.
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Kan du fortelle kort om deg selv? Jeg heter Marte Moen og er 23 år. Jeg kommer fra Kongsberg, men flyttet til Oslo i 2020 for å studere eiendomsmegling på BI. For øyeblikket studerer jeg på BI og har en deltidsjobb ved siden av studiet på Enkeleksamen. Hvorfor valgte du eiendomsmegling? Da jeg var ferdig på videregående var jeg veldig usikker på hva jeg ville studere. Jeg hadde en stor interesse for både økonomifag og jusfag, men det føltes ikke helt riktig å begynne på et studie i verken økonomi eller rettsvitenskap. Gjennom en deltidsjobb i butikk oppdaget jeg at jeg også synes det var veldig spennende å drive med salg. En dag jeg satt og kikket på ulike utdanninger kom jeg over en artikkel om eiendomsmeglerstudiet. I artikkelen ble en typisk eiendomsmegler beskrevet og jeg synes mange av egenskapene og interessene stemte overens med mine egne. Siden dette studiet var en slags hybrid mellom økonomi, jus og salg virket det som det perfekte valget for meg. Hvorfor har du gjort det så bra på eiendomsmeglerstudiet? For meg er det viktig å gjøre noe 100% når man først gjør det. Derfor har jeg gjennom studiet vært dedikert og prioritert dette foran alt annet. Jeg har vært i alle forelesninger og lest alt av pensum, så på en måte kan man vel kalle meg en fagnerd. I motsetning til de fleste andre i klassen min har jeg valgt å ikke jobbe som medhjelper og jeg har derfor hatt mer tid enn mange andre til å jobbe med studiene. En annen ting jeg tror har bidratt til å gi meg gode resultater er at jeg virkelig har hatt en stor interesse av å lære så mye som mulig i løpet av disse tre årene. Jeg synes jo, i motsetning til mange andre, at finans og regnskap er morsomt, og i tillegg har det vært veldig spennende å lære hva eiendomsmegling egentlig er og om jusen i dette. Hvor går veien nå videre? Da det nærmet seg slutten på bacheloren, følte jeg meg ikke helt ferdig med å studere enda. Derfor har jeg nettopp begynt på en master i forretningsjus og økonomi på BI. Selv om jeg trivdes utrolig godt på eiendomsmeglerstudiet, fant jeg i løpet av de tre årene ut at jeg nok ikke ønsker å jobbe som eiendomsmegler. Akkurat hva jeg ønsker å jobbe med i fremtiden er jeg usikker på – det finnes jo så utrolig mange muligheter. Men en ting er sikkert, jeg tror det ville passet meg godt å jobbe med noe faglig innenfor eiendomsmeglerbransjen, for selv om jeg trives på master, kjenner jeg at jeg savner å ha litt eiendomsmegling i livet mitt. Jeg håper at jeg en dag kan få være en del av og bidra i bransjen deres. Siden jeg har en liten lærerspire i meg er det også en liten drøm å forelese for eiendomsmeglerstudenter. BESTE EIENDOMSMEGLERSTUDENT PÅ BI I OSLO Under bachelor-gradueringen ved Handelshøyskolen BI i Oslo mottok Marte Moen utmerkelsen som bevis på at hun var årets beste bachelorstudenter på eiendomsmeglerstudiet. Hva er hemmeligheten bak hennes suksess? Her er noen av svarene. AV SVEIN STRØMNES
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 15 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Hvordan ser du for deg eiendomsmeglerrollen om 10 år? Det er litt vanskelig for meg å svare på dette, siden jeg ikke har noen praktisk erfaring i bransjen. Likevel tenker jeg, etter å ha lært om verdien av å ha en eiendomsmegler i forbindelse med overdragelser av eiendommer, at det fremdeles er behov for eiendomsmeglere om 10 år. Jeg tror at samfunnet i enda større grad vil være preget av den digitale utviklingen, slik at eiendomsmeglerne må tilpasse sin rolle. For eksempel kan det bli mer aktuelt med digitale visninger og møter. Hva mener du er det viktigste Norges Eiendomsmeglerforbund skal jobbe med framover? Igjen, litt vanskelig å svare på for en som ikke har noen praktisk erfaring, men en ting jeg har opplevd, selv uten å være i bransjen, er at mange stiller spørsmål ved behovet for en eiendomsmegler. Mange skjønner ikke hvorfor man skal bruke penger på eiendomsmegler og mener at man helt fint kan selge bolig selv. I løpet av eiendomsmeglerstudiet har vi x antall ganger blitt fortalt alle de gode grunnene til at dette ikke funker, og vi som har gått dette studiet ser virkelig verdien av en eiendomsmegler. For mannen i gata tror jeg kanskje situasjonen er litt annerledes. Derfor tenker jeg at et fokusområde kan være å skape forståelse for hvorfor eiendomsmegleren er så verdifull. Jeg har også hørt fra venner i bransjen at de til tider opplever stor misnøye fra både kjøpere og selgere når det gjelder boligpriser. For å gjøre meglernes hverdag litt hyggeligere, tenker jeg at det kan være en idé å minne folk på at det ikke er meglerne som styrer markedet, men at disse bare tolker det og formidler situasjonen. Hva liker du å gjøre når du ikke jobber? Nå studerer jeg jo hovedsakelig, så når jeg ikke studerer, liker jeg å koble av på deltidsjobben min, der jeg blant annet lager eksamenskurs for eiendomsmeglerstudiet. For å koble av liker jeg også å gå turer, enten med kjæresten eller venninner. Jeg bruker også mye tid på å trene, både styrketrening og gruppetimer. I høst har jeg begynt på et lite sideprosjekt for å realisere drømmen min om å bli gruppetreningsinstruktør, og etter en rekke kurs er jeg endelig klar for å starte opp med gruppetimer i januar. FINANSAVISEN EIENDOM Finansavisen har rekordopplag i antall abonnenter og økt trafikk digitalt. Annonsér din eiendom nå! Kontakt Anniken Husan - 938 53 045 | anniken@hegnar.no For meg er det viktig å gjøre noe 100% når man først gjør det. Derfor har jeg gjennom studiet vært dedikert og prioritert dette foran alt annet
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Tidløse En tidløs bolig har ulike kjennetegn knyttet til design, materialbruk og arkitektonisk verdi. Disse variablene danner grunnmuren i interiøret og kan kombineres på måter som påvirkes lite av skiftende trender. Her får du interiørarkitektens tommelfingerregler som gjør det mulig for deg som eiendomsmegler å gi råd om løsninger som står seg. VARIG DESIGN Et tidløst design omtales ofte som «klassisk» i den forstand at linjer og former er enkle og rene. Det er få kontraster og dekorative elementer, men designet er rikt på forseggjorte detaljer, f.eks. gode og nøyaktige overganger mellom materialer. Mønsterbruken er enkel, og mønstr- ene tradisjonelle. MATERIALER OG FARGER Vår erfaring som interiørarkitekter er at de fleste over tid trives best med en lys og ikke altfor kontrastfylt stil. Vi snakker gjerne om et nordisk uttrykk der naturinspirerte paletter og materialer dominerer. Fargene er klare, helst med et innslag av brunt i seg slik at tonen blir varm, i motsetning til hvit med innslag av sort som skaper et hardere uttrykk. Denne nordiske stilen kan selvsagt justeres en del etter smak og behag. Den som er redd for at helhetsinntrykket blir for dust, kan løfte det adskillig ved hjelp av kunst eller tekstiler som skaper kontrast. Slike løse elementene kan enkelt skiftes ut eller flyttes på; interiøret er tidløst og lever videre. Men det finnes en grense. Personlig er jeg glad i mye farge, og det samme er mange av mine kunder. Våre interiører kan ikke kalles tidløse. ARKITEKTONISK VERDI Et varig design forutsetter et tidløst utgangspunkt. Det er lettere å skape et interiør som står seg lenge når man kan fremheve bygnings- detaljer, klassisk materialbruk eller solid håndverk. Å spille på lag med arkitekturen er en god måte å videreføre det tidløse på. Et flott gulv, en gammel flis eller et tak med rosett lever gjennom generasjoner. I forlengelsen av dette kan man inkludere gamle møbler, f.eks. arvede gjenstander. Selv om disse er pusset opp og trukket om, forstår man at de kommer fra en annen tid. Når nøye utvalgte innredningselementer på denne måten får bli med videre, gjør vi dem tidløse. INTERIØRER SOM VARER Strammere økonomi og økt interesse for bærekraft fører til fokus på tidløse interiører, dvs. løsninger som står seg lenge og reduserer behovet for utskifting og oppussing. INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIOR ARCHITECTS Denne boligen preges av klassiske detaljer og høyt presisjonsnivå i overgang mellom taket og vegger og garderobeskap. Hodeg jerdet er spesiallaget og har tydelige skiller mellom materialene. Møblene er holdt i varme toner som skaper en lun atmosfære. Foto: Yvonne Wilhelmsen
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 17 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID KONKLUSJON I tillegg til å velge varig design og naturmaterialer bør man starte alle oppussingsprosjekter med å vurdere hva man skal ta vare på. Unngå å fjerne eller pakke inn klassiske bygningselementer. En gammel dør, en trapp som knirker eller et litt slitt panel forteller en historie og er viktige elementer i det tidløse interiøret. Men ikke bare det – slike detaljer setter et personlig preg på boligen. Her setter enkeltelementer farge på rommet. Legg ellers merke til detaljene i gulvet og de rene, myke linjene i møblene. Den tidløse bygningsstrukturen trer tydelig frem og understrekes av dempet fargebruk. Den originale trappen med sort håndløper er beholdt. Å spille på lag med arkitekturen er en god måte å videreføre det tidløse på Foto: Yvonne Wilhelmsen Foto: Niklas Hart Foto: Sandra Aslaksen
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID I Kartverket startet vi arbeidet med elektronisk tinglysing allerede i 2007. I april 2017 fikk vi på plass ny løsning for digital innsending av dokumenter for tinglysing. I dag sendes i overkant av 70% av alle tinglysingssaker inn digitalt - mye takket være prosjektet - digital eiendomshandel. Prosjektet «digital Eiendomshandel» har etablert et samarbeid for digital eiendomshandel og er et godt eksempel på et velfungerende samarbeid mellom offentlige og private aktører. Samarbeidet, i regi av DSOP (Digital Samhandling Offentlig Privat), involverer følgende aktører: • Eiendom Norge representerer eiendomsmeglerne • Finans Norge representerer bankene • Kartverket – forvalter det nasjonale eiendomsregisteret og sikrer rettsvern av rettigheter og forpliktelser i eiendom gjennom tinglysing • Private systemleverandører – som utvikler saksbehandlingsløsninger og tjenester for meglere og banker Målet er å skape gode digitale brukeropplevelser og levere samfunnsøkonomiske effekter utover det den enkelte aktør kan gjøre alene. Kort fortalt handler dette om å gjøre det trygt, effektivt og enkelt å kjøpe og selge eiendom. Prosjektet har felles prioriteringer, og har fokus på å i fellesskap realisere de tiltakene som gir størst samlet effekt. Vi er på ingen måte ferdige, og vil fortsette å videreutvikle fellesløsninger og funksjonalitet som kan gjøre prosessene bedre og mer effektiv for brukerne. Kartverket har i tråd med prosjektets prioriteringer tilrettelagt for elektronisk tinglysing av dokumenter med stort volum. Dette er skjøter/hjemmelsoverdragelser, pantedokumenter og sletting av tinglyste dokumenter, som banker og meglere i all hovedsak er innsendere av. I dag sendes i overkant av 60 % av alle skjøtepakker inn digitalt og tinglyses helautomatisk på sekunder. Ved mange overdragelser er det nødvendig å sende inn hjelpedokumenter, for eksempel fullmakter, sammen med dokumentet som skal tinglyses. Det har derfor vært et stort ønske om å få på plass en funksjonalitet for innsending av vedlegg elektronisk. En slik funksjonalitet er nå på plass for noen typer vedlegg. I samarbeid med prosjektet jobber Kartverket med å legge til rette for nye kategorier vedlegg. Det ligger en informasjonsartikkel på Kartverkets nettsider, hvor den enkelte megler kan holde seg oppdatert på hvilke vedleggstyper som Kartverket har tilrettelagt for å sende inn elektronisk. Der finnes også informasjon om formkrav som gjelder. Kartverket har allerede lagt til rette for at hjemmelsoverdragelser ved arv (hjemmelserklæringer) kan sendes inn digitalt. Det vil bli jobbet videre med i prosjektet utover våren, slik at løsninger for arv og skifte blir tilgjengelig for meglerne. STADIG UTVIKLING AV DIGITAL EIENDOMSHANDEL Litt om prosjektet og hva fokuset er: I Norge har vi lenge ligget langt fremme med å automatisere og digitalisere. Det gjelder også innen eiendomshandel hvor banker og meglere har kommet langt med automatisering av egne arbeidsprosesser. AV KARTVERKET Link til artikkelen på Kartverkets nettsted finner du her
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 19 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MATRIKKEL OG GRUNNBOK STENGES FOR OPPDATERING I SLUTTEN AV 2023 1. januar 2024 skal tre fylker bli til sju og én kommune splittes i to. For å få tilstrekkelig tid til å håndtere ca. 50 millioner endringer i matrikkel og grunnbok før årsskiftet, stenges systemene for all oppdatering noen få virkedager i desember 2023. Matrikkelen stenges for oppdatering for alle landets kommuner i 8 virkedager, fra 15. desember 2023 kl. 18:00 til utløpet av 1. januar 2024. Tilsvarende blir grunnboken stengt for oppdatering fra 29. desember 2023 kl. 20:00 til utløpet av 1. januar 2024. STORE DATAMENGDER Stengingen av matrikkel og grunnbok i desember 2023 skal sikre at 50 millioner dataendringer som følger av endringene, kan produksjonssettes og distribueres 1. januar 2024. Dataene i matrikkel og grunnbok er tilgjengelig i Kartverkets innsynstjenester hele den stengte perioden, men med data fra frystidspunktet. Dette gjelder matrikkel, Seeiendom, E-handel og grunnbok. ENDRINGER 1. JANUAR 2024 Litt over 2 millioner innbyggere blir berørt når 114 av landets kommuner får nye kommunenummer fra 1. januar 2024. Alle endringene dette medfører skal ivaretas i matrikkel og grunnbok. Matrikkelen er det nasjonale eiendomsregisteret, med informasjon om eiendomsgrenser, areal, bygninger, boliger og adresser. I tillegg er matrikkelen ett av landets tre basisregistre sammen med Enhetsregisteret og Folkeregisteret. Grunnboka inneholder opplysninger om tinglyste rettigheter i eiendommer. KOMMUNE- OG FYLKESENDRINGER 2024 I forbindelse med kommune- og fylkesendringene som skal gjennomføres 1.1.24 vil vi på samme måte som ved tidligere endringer i kommunenummer godta gamle eiendomsbetegnelser (kommunenummer, gårdsnummer, bruksnummer osv.) i dokumenter til tinglysing i en periode på 90 dager etter nyttår. Dette er uavhengig av om dokumentene lages før eller etter nyttår da det ikke er noe Kartverket forholder seg til i perioden, men det oppfordres til å benytte nye eiendomsbetegnelser så snart disse er gjeldende. AV KARTVERKET KONSEKVENSENE SOM FØLGER AV AT MATRIKKEL OG GRUNNBOK MÅ STENGES I DESEMBER 2023 • Ingen tinglysing i perioden grunnboka er stengt, herunder papirdokumenter mottatt i nedetiden til grunnboken: Ingen føring i grunnboka av mottatte papirdokumenter i grunnbokens nedetid. Disse vil bli ført 02.01.2024 kl. 21.00 og de vil få prioritet etter dokumenter mottatt elektronisk i nedetiden. Alle elektronisk innsendte dokumenter i perioden, blir liggende i kø hos Altinn, og får prioritet fra det tidspunktet overføringen til grunnboka starter igjen på nyåret. • Ingen matrikkelføring i noen av landets kommuner i perioden matrikkelen er stengt for oppdatering: Ingen eiendomsdannelse, adresseendring eller bygningsregistering kan utføres, og heller ingen endringer i systemet. Eksempelvis kan fradelinger og seksjonering/reseksjonering ikke gjennomføres, og dermed kan det heller ikke opprettes nye enheter som kan omsettes eller belånes i perioden. • Ingen innsendinger av matrikkeldokumenter til tinglysing: Tinglysingen vil ikke motta ny/endret/slettet informasjon fra matrikkelen i perioden den er stengt for oppdateringer. • Ingen føring av konsesjon i matrikkelen i perioden: For overdragelser som må ha avklart konsesjonsforhold, hvor dette ikke er registret i matrikkelen, må egenerklæringsskjemaet/vedtak om konsesjon manuelt sendes til tinglysingen i perioden. • Ingen oppdatering av informasjon om grunnforurensning, kulturminner, endringer fra folkeregisteret og enhetsregisteret i perioden: Integrasjonen vil starte opp igjen når systemene er oppe igjen på nyåret.
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID annonse: Eiendomsmeglere er i de fleste tilfeller bestiller av tilstandsrapport og oppmåling av areal på vegene av selger. 3D-laserskanning gir boligselger en forsikring både mot å gi bort gratis kvadratmeter, og mulig tvist som følge av at det er oppgitt for lite areal i prospektet. Som bonus leveres måleverdige plantegninger med riktige veggtykkelser og romstørrelser uten forbehold. Dette gir potensielle kjøpere mulighet for å kunne vurdere møblering og oppuss- ing allerede før visning via plantegning i salgsprospekt. Romly er et oppstartsselskap som har spesialisert på 3D-laserskanning av boliger. Selskapet bistår Eiendoms- meglere og boligeiere som ønsker sveitsisk presisjon på oppmåling av boligareal. Grunnleggeren av Romly forklarer her forskjellen på de ulike metodene for oppmåling av areal, og gir noen eksempler på boliger der det har blitt avdekket arealfeil. HÅNDHOLDT LASERMÅLER, PENN OG PAPIR Håndholdt lasermåler, penn og papir er den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal. De fleste som har prøvd å måle selv har erfart at metoden er enkel og treffsikker på rettvinklede rom, men fort blir langt mer krevende når vegger ikke er 90 grader. I eldre boliger er det ofte skjevheter i vegger og tak som ikke alltid synlige for øyet. Dette kan fort utgjøre flere kvadratmeter forskjell i arealet avhengig av hvor på veggen lasermålet tas. HVA ER 3D-LASERSKANNING En 3D-laserskanner sender ut 420 000 lasermål i sekundet i alle retninger og flyttes sammenhengende fra rom til rom. Resultatet er en komplett 3D-modell av boligens geometri ved hjelp av flere titalls millioner laserpunkter. Dette gir et helt nøyaktig tidsbestemt bilde av hvordan boligen ser ut. Arealet beregnes påfølgende maskinelt i avansert 3D-programvare. Metoden har to trinn og alle data er tilgjengelige for ettertiden og kan etterprøves dersom det senere skulle oppstå tvil om hvordan areal er beregnet. OVERASKENDE MANGE SMÅ LEILIGHETER HAR FEIL I AREAL Romly har siden oppstart utført areal- verifisering i forbindelse med tvistesaker for forsikringsselskapene som selger kjøper eller selgerforsikring. Overaskende mange små leiligheter utider 50m2 selges med feil i areal. FINNER FEIL I AREAL I 54% AV BOLIGENE SOM 3D-LASERSKANNES De fleste tar for gitt at arealet i salgsprospektet stemmer når de kjøper bolig. Kontrollmåling med 3D-laserskanner avdekker imidlertid avvik i 54% av tilfellene. Eldre villaer og leiligheter i eldre bygårder som på Frogner har spesielt stor risiko for feil i areal. Det skyldes at boligene ofte har skjevheter i vegger og tak og en geometri som er krevende å måle riktig i henhold til kravene i ny avhendingslov. AV ROOMLY
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Dette er leiligheter som gjerne selges til førstegangskjøpere for over kr. 200 000,- per kvadratmeter. Det gir derfor ekstra store utslag på salgsverdien i de tilfellene der arealet er målt feil. Eksempelet som er avbildet nedenfor viser forskjell i resultat mellom de to metodene for oppmåling. Leiligheten ble før salg målt opp med håndholdt lasermåler og solgt med 45m2 til grunn. Senere kontrollmål med 3D- laserskanner viser at yttervegg i stue og soverom skrår og gjør at bredden på leiligheten varierer vesentlig. Leiligheten er derfor 2,94m2 mindre enn oppgitt ved salg og korrekt areal er 42m2. Eksempel på leilighet med skrå vegg og sammenlikning av resultat ved bruk av håndholdt lasermåler og 3D-laserskanner. Loftsleiligheter er spesielt krevende å måle og en gjenganger når det gjelder arealfeil. Det ble for eksempel avdekket 22m2 avvik på en leilighet i Gange-Rolvs gate på oppdrag for Øystein Tvenge som utgjorde et avvik på 10%. Saken ble tatt til Tingretten der Tvenge ble tilkjent erstatning på 1,6 millioner + saksomkostninger. Her er link til saken i DN NY AVHENDINGSLOV Det ble ved årsskiftet 2022 innført en ny avhendingslov der kravene til oppmåling av boligens areal skjerpet betydelig med maksimalt tillatt avvik på 2% og minst 1kvm. Før ny lov trodde i kraft, hadde rettspraksis lagt til grunn at arealfeilen måtte utgjøre minst 6% av boligens areal for å utgjøre en mangel. Dette gav flere kvadratmeter slingringsmonn ved oppmåling av boligens areal. Boliger som måles opp etter kravene i ny avhendingslov vil derfor ofte få endringer i areal. HVEM HAR ANSVAR FOR FEIL OG MANGLER Hensikten med ny avhendingslov er å plassere ansvaret for å gi korrekte opplysninger fult og helt på selger og dermed redusere insentivene til å holde tilbake opplysninger om feil og mangler ved boligen når den selges. 3D-lasesrskanning gir alle parter som er involvert i eiendomstransaksjonen en forsikring mot arealfeil. HVA KOSTER 3D-LASERSKANNING 3D-laserskanning og måleverdige plantegninger koster i snitt kr. 10 000,- for leiligheter og kr.15 000,- for en villa. En investering som fort gir tidoblet avkastning når det er snakk om kvadratmeterpriser på over 110 000 for bydel Frogner der Romly har flest oppdrag. Det ble til eksempel nylig gjort en kontrollmåling av en Frogner- leilighet på oppdrag for kjøper som ønsket å verifisere at arealet i prospektet stemte. Det ble funnet 17m2 ekstra areal noe som tyder på at et helt rom må ha blitt glemt ved tidligere oppmåling. Ganget med kvadratmeterprisen som ble betalt ved kjøp utgjorde dette en ekstra verdi på over 1,8 millioner. I de tilfellene der arealet viser seg å være over 2% og minst 1m2 mindre enn oppgitt i prospekt gir dette grunnlag for prisavslag fra selger, som normalt også må dekke kostnaden for 3D-laserskanning. Husk at reklamasjon må gjøres innen foreldelsesfristen på 5 år. FØR TRANSAKSJON Romly har til nå gjort flest oppdrag for forsikringsselskaper og boligkjøp- ere etter salg. Selskapet jobber nå for å gjøre tjenesten mer kjent blant meglere så de kan anbefale tjenesten til sine kunder før salg, og dermed bidra til å redusere antallet tvistesaker knyttet til arealfeil. Romly samarbeider allerede med en rekke eiendomsmeglere og takstselskaper som bestiller tjenesten i de tilfeller der boligen er krevende å måle opp med håndholdt lasermåler. Takstmann leverer da tilstandsrapport som normalt og Romly beregner areal og leverer måleverdige plantegninger til prospekt. Eksempel på måleverdig plantegn- ing til prospekt, tegningen viser en typisk Frogner-leilighet der flere rom ikke har rettvinklet geometri. Riktige veggtykkelser og mål gir potensielle kjøpere bedre informasjon. VERDIEN AV NØYAKTIGE DATA Mer nøyaktig oppmåling med 3D-laserskanning vil på sikt kunne spare samfunnet for store kostnader ved å eliminere tvistesaker om areal. Samt gi langt bedre og mer treffsikre arealdata ved boligsalg. Det heller ikke uvesentlig for boligeier at skattemyndigheter, banker og for- sikringsselskaper har riktig areal til grunn når skatt, avgifter og belåningsgrad beregnes. Floire Nathanael Daub er utdannet arkitekt og grunder av Romly. Selskapet ble stiftet etter at Floire kontrollmålte sin egen leilighet med 3D-laserskanner og fant betydelig avvik i areal. Selskapet spesialiserer seg på å hjelpe boligeiere med å verifisere areal, og har som samfunnsoppdrag å endre metoden for oppmåling av boliger så de selges uten arealfeil. SOVEROM BAD OMKLEDNINGSROM KOTT ENTRÉ VASKEROM SOVEROM SOVEROM KJØKKEN STUE GANG 2405 2330 10845 2070 3880 4130 1645 3670 1200 1370 2995 1355 3565 3825 1920 980 1005 2210 855 GANG BALKONG 700 BAD 10m 5 2 1 0 Tegnet av: Etasje: Kontrollert: Referanse: Format: A3 Målestokk: 1 : 100 Dato: 15.08.2023 Oppdragsgiver: Mr. Helt Nøyaktig VK 3 FND 1091 Adresse Frognerveien S-ROM - 1,87 m2 P-ROM - 124,78 m2 BRA - 126,65 m2 OMKLEDNINGSROM KOTT ENTRÉ VASKERO SOVEROM SOVEROM KJØKKEN STUE GANG 2405 2330 10845 2070 3880 4130 1645 3825 1920 980 1005 2210 855 GANG BALKONG 700 BAD 10m 5 2 1 0 Tegnet av: Etasje: Kontrollert: Referanse: Format: A3 Målestokk: 1 : 100 Dato: 15.08.2023 Oppdragsgiver: Mr. Helt Nøyaktig VK 3 FND 1091 Adresse Frognerveien S-ROM - 1,87 m2 P-ROM - 124,78 m2 BRA - 126,65 m2 10m 5 2 1 0 Tegnet av: Etasje: Kontrollert: Referanse: Format: A3 Målestokk: 1 : 100 Dato: 15.08.2023 Oppdragsgiver: Mr. Helt Nøyaktig VK 3 FND 1091 Adresse Frognerveien BRA - 126,65 m
22 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID annonse: Det første steget for mange utbyggere og eiendomsutviklere er å kontakte en prosjektmegler for å avklare mulighetene til å få realisert verdiene i et prosjekt og legge en plan for videre fremdrift. I tillegg til å ønske bistand til prisfastsettelse og utarbeidelse av salgsprospekt, har gjerne utbygger spørsmål om eller ønsker bistand i forbindelse med slikt som avklaring av eiendomsforhold, utarbeid- else av vedtekter, beregning av felleskostnader, seksjonering av eiendom, stiftelse av sameie, forretningsførsel og drift av det nyetablerte eierseksjonssameiet eller borettslaget. Dette er ikke nødvendigvis oppgaver som megler kan løse på egenhånd for utbygger, men man ønsker selvsagt å hjelpe og veilede utbygger med å finne eventuelle leverandører og samarbeidspartnere som kan løse disse oppgavene på en trygg og effektiv måte. Som første stoppested for mange utbyggere, er megler derfor sentral i å kunne sikre utbygger den bistanden som trengs for å få et vellykket og lønnsomt eiendomsprosjekt. Etablering av nye eiendoms- prosjekter er en lengre prosess som består av flere deler. I tillegg til selve byggeprosessen, er det også en rekke formaliteter og praktiske forhold som må være på plass før man har et velfungerende eierseksjonssameie eller borettslag. Situasjonen og rekkefølgen i prosessen kan være både komplisert og uoversiktlig. Både vedtekter, seksjonering, et ferdig stiftet sameie eller borettslag, samt forretningsførsel og andre nødvendige driftsavtaler må være på plass før kjøperne flytter inn. Mangler og forsinkelser i denne forbindelse kan få konsekvenser for både innflyttingsdato og ferdigstillelse av eiendomsprosjektet. Oppstart av et nytt eierseksjonssameie eller borettslag byr også på en del utfordringer. Man må få på plass et styre, den enkelte kjøper skal overta sine nye boliger og fellesarealene skal overleveres til kjøperne i fellesskap. I tillegg må man få inn midler til å betale løpende kostnader til slikt som forsikring, forretningsførsel, vaktmester, renhold osv. En dyktig forretningsfører er helt nødvendig i denne prosessen. Det kan også være en god løsning med en profesjonell styreleder som sikrer at alle leveranser er på plass til innflytting, som har et objektivt og profesjonelt forhold til utbygger og som etablerer gode rutiner for videre drift. Det finnes aktører blant advokatfirmaer og forretningsførere som tilbyr tjenester som kan være av interesse for utbyggere. Utfordringen er at ingen av disse aktørene nødvendigvis tilbyr alle de tjenestene som en utbygger trenger i løpet av prosessen fra etablering til drift. Resultatet er en oppstykket og uforutsigbar situasjon for utbygger, der utbygger selv må administrere og samkjøre alle de ulike involverte partene. VELLYKKET ETABLERING OG DRIFT AV NYTT EIENDOMSPROSJEKT Etablering og drift av et nytt eiendomsprosjekt er en lang og krevende prosess, der utbygger ikke nødvendigvis sitter med egne ressurser til å håndtere alle deler av prosessen. Hvilken bistand finnes det i markedet, og er det noen aktører som kan samle all den bistanden utbygger trenger for å sikre et vellykket eiendomsprosjekt? AV ERLEND GLAD, HEAD OF LEGAL AND BUSINESS DEVELOPMENT, ADVOKAT MNA, SOLIBO AS «Å samle all bistand og nyttige tjenester på ett sted, innebærer både kvalitet, effektivisering og besparelser i prosessen med etablering og drift av et nytt eiendomsprosjekt» Erlend Glad
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy