30 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 seksuell orientering eller nasjonalitet. Det følger av rettspraksis at det samme vil generelt gjelde for andre opplysninger som krenker privatlivets fred for selger eller naboer. Opplysninger som krenker privatlivets fred kan typisk være sensitive opplysninger om private forhold, der en offentliggjøring av disse vil kunne utgjøre en tilleggsbelastning. Ut- over disse klarere typetilfellene, finner vi en rekke omstendigheter det er mer usikkert om boligselger må opplyse om. I det videre ser vi nærmere på grensen for opplysningsplikten gjennom tre ulike kategorier – først omstendigheter som ikke er etterprøvbare (typisk historier og myter om gjenferd og spøkelser), deretter spesielle historiske hendelser i boligen og til sist uønskede naboforhold. OMSTENDIGHETER VED BOLIGEN SOM IKKE ER ETTERPRØVBARE Høyesterett har fastslått at opplysningsplikten ikke gjelder for rene hypoteser, usikre antakelser og mistanker. Hjemsøkte hus faller innunder denne kategorien. En sak fra Nord-Gudbrandsdal tingrett fra 2011 (TNOGU-2011- 206754) er illustrerende når det gjelder selgers opplysningsplikt ved påståtte overnaturlige hendelser. Etter at selger hadde akseptert kjøpers bud nektet kjøper å overta eiendommen, delvis begrunnet i mystiske hendelser og spøkelser i boligen. En tidligere leietaker forklarte i retten at «hun til stadighet hørte bildører som slo igjen uten at det faktisk kom noen. Hun hørte trekkspillmusikk og lystig lag fra kjelleren i huset, men visste med sikkerhet at det ikke var noen der». Leietakeren hadde også opplevd å våkne «plutselig av at hun ble presset ned i sengen selv om det ikke var noen andre til stede». Selgeren var kjent med leietakers opplevelser, men opplyste likevel ikke om disse til kjøper. Moren til boligkjøper hadde også befart eiendommen med en person med spesielle evner (uten at disse evnene var nærmere spesifisert), som hevdet at det var gjenferd på eiendommen. Tingretten kom til at selgers opplysningsplikt kun omfatter etterprøvbare opplysninger, og kun opplysninger om allment aksepterte fenomener. Videre påpekte tingretten at selger må gi de opplysningene «vanlige» interessenter kan forvente å få, ikke opplysninger som kun har betydning for en spesiell gruppe interessenter, basert på rent subjektive forhold. Tingrettens vurderinger er i tråd med høyesterettspraksis, se HR-2021-668-A og HR-20221322-A, der det fastslås at rent subjektive behov eller ønsker hos en kjøper ikke har betydning for opplysningsplikten. Dette betyr at omstendigheter ved boligen som ikke er etterprøvbare i alminnelighet ikke er omfattet av selgers opplysningsplikt overfor kjøper. HISTORISKE HENDELSER PÅ EIENDOMMEN Etter lagmannsrettspraksis kan historiske hendelser knyttet til boligen utgjøre hevingsgrunn eller gi grunnlag for erstatning. En dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2010-53470) er illustrerende. En boligselger som ikke hadde opplyst om at det i tidligere eiers eiertid hadde blitt begått trippeldrap i boligen, hadde etter lagmannsrettens syn brutt opplysningsplikten. Kjøper kunne derfor heve boligkjøpet. Lagmannsretten begrunnet dette særlig med (i) at kjøper ikke kunne oppnå trivsel og ro i boligen «på et følelsesmessig plan» og (ii) det relativt tidsnære aspektet ved hendelsen, herunder at det kun var gått litt over to år siden hendelsen. Dommen viser at manglende opplysninger om historiske forhold, gitt at forholdet er graverende nok og nært nok i tid, kan gi boligkjøper hevingsgrunnlag. En annen, lignende problemstilling som har dukket opp i rettspraksis, er hvorvidt det må opplyses om at personer har dødd eller ligget døde over lengre tid i boligen. Det vil åpenbart foreligge en opplysningsplikt hvis den døde har ligget så lenge at lukt har satt seg i huset eller det har oppstått andre fysiske skader på bygningsdeler. I en lagmannsrettsavgjørelse fra 2006 (LH-2006-8832) ble det fastslått opplysningssvikt fordi selger ikke opplyste om at to eldre mennesker hadde ligget døde i to uker, og at det hadde festet seg liklukt i leiligheten. I en annen lagmannsrettsavgjørelse (LB-2014-4258) fikk boligkjøper dekket utbedringskostnadene og erstattet verditap fordi boligkjøper ikke hadde blitt opplyst om at en død person hadde ligget i et hybelrom i 1-2 år. I denne saken gikk kjøper til sak direkte mot eiendomsmegleren. Etter å ha funnet det bevist at eiendomsmegleren var kjent med at det hadde ligget en død person i boligen over lengre tid, fastslo lagmannsretten at megleren uaktsomt hadde brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Lagmannsretten la til grunn at dersom opplysningen hadde vært kjent for interessentene, ville det redusert både antallet budgivere og beløpet disse ville ha ønsket å betale for boligen. Dersom kjøper i stedet hadde gått til sak mot selgeren, ville det foreligget opplysningssvikt etter avhendingsloven § 3-7. Lagmannsretten presiserte at «vurderingen av hvilke opplysninger en kjøper av en eiendom har grunn til å regne med å få, vil være sammenfallende med hvilke opplysninger selger etter avhendingsloven § 3-7 plikter å gi kjøper». I juridiske teori har det vært omtvistet om boligselgere har opplysningsplikt om selvmord begått i boligen2. At slike opplysninger ikke bør omfattes av opplysningsplikten begrunnes særlig med opplysningens svært private karakter, og at et selvmord ikke direkte påvirker boligens egenskaper.3 Denne argumentasjonen ble avgjørende i en dom fra Nedre Romerike tingrett (TNERO-2015-164448) der manglende opplysninger om at selgers ektefelle tok selvmord ni år tidligere ikke utgjorde brudd på selgers opplysningsplikt. Vi mener at det likevel kan foreligge opplysningsplikt om svært dramatiske og allment kjente selvmord, ettersom mange av de samme hensynene som i trippeldrapsdommen nevnt ovenfor, da vil gjøre seg gjeldende. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy