NR 06-2022 / ÅRGANG 84 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EI ENDOMSMEGLERFORBUND N E F NORGES EIENDOMSMEGLEREN ET ÅR MED REFLEKSJON SIDE 5 GOD STEMNING PÅ NEFs HØSTKONFERANSE SIDE 7 SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT SIDE 29 BESTE EIENDOMSMEGLERSTUDENT PÅ BI I OSLO SIDE 36
1 av 4 oppdager feil ved boligen Med HELP Boligkjøperforsikring får kjøper tilgang på advokat i hele fem år etter overtagelse.
INNHOLD Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: LoggaWiggler - pixabay.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2023: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 LEDELSEN Et år med refleksjoner Gode råd fra eiendomsmeglerne VERDT Å VITE God stemning på NEFs Høstkonferanse Den 17. og 18. november gikk årets Høstkonferanse av stabelen Heldige vinnere 2021 Næringslokaler: Suget etter sosialt samvær Nytt fra Norsk takst om bad og tilstandsgrad Markedsføring av leie-til-eie og nye boligkonsepter Siste nytt fra Ambita Minneord Lise Brorson Full oversikt over den økonomiske forvaltningen – i en plattform Bo bedre med Heime Månedens meglerprofil: Linn-Cecilie Bergstad STUDENTER Beste eiendomsmeglerstudent på BI i Oslo Eiendomsmeglingsdagene, bransjekveld og rulling ETTER ARBEID Juledesserter Vintips til julematen MEDLEMSNYTT Nytt om navn 5 6 7 8 11 12 16 18 20 21 22 24 26 27 28 29 32 34 35 36 37 38 40 43 FAGSTOFF NEF-kurs 2023 Ombruk av byggematerialer Selgers opplysningsplikt om historiske hendelser, irrasjonelle myter og uønskede naboforhold ved boligsalg Strømstøtten er endelig vedtatt - hvordan skal utleiere forholde seg til denne? Forslaget til ny naturskadelov kan koste norske eiendomsaktører dyrt Reklamasjonsnemnda: Megler felt ved ikke å opplyse om et planlagt rehabiliteringsprosjekt i selve salgsoppgaven
Et trygt skritt videre For oss i Aktiv Eiendomsmegling handler det om å ta deg videre i livet – om å dele gleder, fellesskap og seiere med deg. Derfor er vi hovedsamarbeidspartner til SOS Barnebyer. Hver gang noen kjøper eller selger bolig gjennom oss bidrar det til at flere barn får et trygt og godt hjem gjennom SOS Barnebyer – et trygt skritt videre i livet. Vi ønsker alle en riktig god jul og et godt nytt år! Foto: cottonbro from Pexels
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 5 Det har vært utrolig hyggelig å registrere det gode oppmøtet det har vært på de lokale jubileumsfestene rundt om i landet, med festtaler, underholdning og god stemning mellom bransjekollegaer på tvers av ulike foretak. Vi har feiret fellesskapet, hedret de som har gjort en ekstra innsats for NEF og markert betydningen NEF har hatt for utviklingen av bransjen vår siden stiftelsen i 1932. Fra å være fullstendig uregulert og fritt frem for alle til å drive eiendomsmegling, var målet med stiftelsen av NEF å beskytte de seriøse meglernes næringsinteresser, sørge for god faglig kompetanse og sikre at bolighandelen fikk trygge rammer. Forbundet jobber stadig for bedre rammevilkår for eiendomsmegling, for lønnsomheten til bransjen vår og for ivaretakelse av forbrukerne- kundene våre. Uten NEF hadde vi ikke hatt Eiendomsmeglingsloven, som setter strenge krav til utøvelsen av yrket vårt. Eiendomsmegler har blitt en beskyttet tittel, som betyr høy faglig kompetanse og kvalitet i alle ledd av oppdraget. Vår utdanning og etterutdanningskrav er blant de beste i verden. At det er stilt høye krav til kvalitet og faglighet har tatt oss et langt steg videre i å sikre den trygge bolighandelen, noe som har vært med på å gi bransjen vår et betraktelig bedre omdømme gjennom det siste tiåret. Fra til dels å ha et «cowboy-rykte», er vi nå oppfattet som dyktige og uunnværlige med en viktig samfunnsoppgave. Vi har stor tro på at det i tillegg til eget engasjement, lønner seg å gå i ledetog med meningsfeller for å oppnå resultater. NEF jobbet aktivt sammen med forbrukerorganisasjon- ene for å få til endringene i Avhendingsloven, med et mål om å få ned antall klagesaker i bolighandelen. Bruken av eiendomsmegler har utviklet seg i takt med at tilliten til eiendomsmeglerne har økt. I 1975 var det kun 4% som benyttet eiendomsmegler ved eiendomshandler, og i 2022 er tallet 98%. Antall eiendomsmeglere har også økt betraktelig gjennom 90 år, og NEF teller nå ca. 2750 medlemmer. Medlemsmassen til forbundet har også endret seg gjennom årene. Fra at det var én kvinne med på å stifte NEF, har kvinneandelen økt til 44% i dag. Flere står i en livslang eiendomsmeglerkarriere, noe som er både hyggelig og viktig. Stiftelsen av og driften av Norges Eiendomsmeglerforbund hadde ikke vært mulig gjennom årene om ikke noen engasjerte eiendomsmeglere tar opp hansken for å gjøre en frivillig jobb for egen bransje. Slik var det da 40 eiendomsmeglere gikk sammen om å stifte forbundet den 12.12.1932, og slik har det fortsatt. Gjennom årenes løp har mange dyktige eiendomsmeglere brukt av sin tid til det beste for fellesskapet. En rekke medlemmer har fått NEF’s hederstegn for sin innsats for forbundet og eiendomsmeglerbransjen, og noen få har blitt utnevnt til æresmedlemmer. Vi har fått flere nye medlemmer i anledning jubileumsarrangementene våre, og jeg håper at samlingene og arbeidet NEF gjør hver dag inspirerer noen av dere til å bli med i styret i egen lokalforening. Valgene gjøres på årsmøtene i februar. Jeg kan love at et slikt verv gir utrolig mye positivt tilbake, blant annet inngående kjenn- skap til hva som skjer i bransjen, erfaringsutveksling på tvers av foretak og ikke minst mange gode venner. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET ET ÅR MED REFLEKSJONER Jubileumsåret vårt er snart omme, og når julen kommer har vi hatt til sammen 15 markeringer både lokalt og sentralt av at Norges Eiendomsmeglerforbund er 90 år i år. Julehøytiden er like rundt hjørnet, og jeg benytter anledningen til å ønske dere alle en fredelig og god julefeiring, og et riktig godt nytt år!
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND GODE RÅD FRA EIENDOMSMEGLERNE Under overskriften «Dårlige råd fra eiendomsmeglerne» kritiserer direktør i Forbrukerrådet, Inger Lise Blyverket, et forslag om å fjerne utlånsforskriften, fremmet av foretaksforeningen Eiendom Norge. Hun gir uttrykk for at eiendomsmeglerbransjen har en egeninteresse i høyere gjeldsopptak og høyere omsetningstakt, som ikke sammenfaller med samfunnets og forbrukernes interesser. Denne uttalelsen skyldes en misforståelse. Der NEF representerer eiendomsmeglernes interesser, representerer Eiendom Norge foretakenes interesser. NEF ble stiftet av og for eiendoms- meglere i 1932, for å ivareta eiendomsmeglingsprofesjonens interesser. Tidligere var foretaksinteressene ivaretatt i et forum organisert under NEF. I 2001 ble Eiendomsmeglerforetakenes forening stiftet som selvstendig organisasjon, for å ivareta foretakenes interesser. I 2014 skiftet foretaksforeningen navn til Eiendom Norge. Foretaksforeningen mener at utlånsforskriften må skrotes, og gir så sterkt uttrykk for dette synet at mange kan komme til å tro at Eiendom Norge representerer eiendomsmeglernes holdning. Det er ikke riktig. Når sammenblandingen av interesser leder til overskrifter som «dårlige råd fra eiendomsmeglerne», er det både feil og urimelig overfor våre medlemmer. Derfor er det nødvendig å understreke at våre medlemmer er mellommenn i bolighandelen, som skal ivareta kjøpere og selgere sin interesse i en finansielt og juridisk trygg handel. NEFs vurdering av utlånsreguleringen er behandlet i alle våre styrende organer, lokalt og sentralt. Vi konstaterer at NEF har et helt annet syn på utlånsreguleringen enn foretaksforeningen. Utlånsforskriften har i det vesentlige virket etter hensikten, nemlig å bidra til en forutsigbar kredittforsyning og et stabilt boligmarked. NEF ser ingen grunn til å fjerne reguleringen når rentene og risikoen stiger, men vi ser behov for noen forbedringer av forskriften. NEF har i vårt høringssvar argumentert for videreføring av utlånsforskriften, i hovedsak med dagens innretning uten innstramminger. I tillegg har vi foreslått at Finansdepartementet vurderer risikoreduserende tiltak for å dempe sårbarheten i husholdningene. Utlånsforskriften bør etter vår vurdering åpne for at bankene kan tilby lån med lavere egenkapitalgrad enn forskriftens hovedregel til lånesøkere med god betjeningsevne og beskyttelse mot renteøkning, for eksempel i form av lengre fastrentekontrakter. Vi konstaterer at flere høringsinstanser peker i samme retning. NEF har, i likhet med Norges Bank og en rekke interesseorganisasjoner, bedt Finansdepartementet vurdere endringer og forenklinger i rentestresstesten basert på erfaringer med et høyere rentenivå. Det er nær sammenheng mellom gjelds- og boligprisvekst. Utlånsreguleringen har ikke bare bidratt til å dempe gjeldsveksten, den har samtidig bidratt til å dempe boligprisveksten. Det har gjort det mulig for flere å etablere seg i boligmarkedet. Fra 2017 til 2021 har NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse registrert en betydelig vekst i både antall og andel førstegangskjøpere. For tiden er boligmarkedet i korreksjon med fall i omsetning og priser, utløst av renteutviklingen. Førstegangskjøpere er mindre aktive enn tidligere. Vi forventer en relativt kort overgangsperiode til en ny normal med et korrigert prisnivå neste år, som igjen vil gjøre markedet mer tilgjengelig for førstegangskjøpere. Utlånsreguleringen har tjent samfunnet godt. Uten den ville sårbarheten i husholdningene vært betydelig større i en tid med økende rentebelastning og høy inflasjon. Risikoen for et dramatisk boligprisfall ville vært tilsvarende høyere. Praktiserende eiendomsmeglere er tett på markedet, kundene og interessentene. I markedet er det for- ståelse for at man trenger en regulering av bankenes utlånspraksis. De aller fleste eiendomsmeglere har et er bevisst forhold til risikoen for gjelds- og prisbobler, som vil kunne ramme både kundene og markedet vårt. Derfor har eiendomsmeglerne sammenfallende interesser med samfunnet og forbrukerne. Dette er grunnen til at NEF ønsker en videreføring av utlånsforskriften med de forbedringer vi har foreslått. Det er ikke først og fremst utlånsforskriften som bremser det norske markedet i dag. Den siste utlåns- undersøkelsen viser at bankene nå bruker fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften i mindre grad enn tidligere. Dette skyldes ikke bare økt rentebelastning og svekket gjeldsbetjeningsevne hos husholdninger som må tåle et betydelig rentepåslag ved stresstesting. Det skyldes også at banker strammer inn utlånspraksis mer enn nødvendig, for å beskytte sine egen interesser i en tid preget av usikkerhet. NEF vurderer det norske boligmarkedet som relativt robust i nedgangskonjunktur. Selv om husholdningene har høy gjeldsgrad, har de fleste relativt god gjeldsbetjeningsevne. Selv om bankenes risiko øker, har myndighetenes krav til kapitalisering, likviditet og utlånspraksis sikret oss Europas mest solide banker. Uten strenge krav til norske banker hadde historien vært en helt annen. Derfor har vi et optimistisk syn på markedet. Vi tror at priskorreksjonen blir kortvarig og at balansen mellom tilbud og etterspørsel vil gjenopprettes noen måneder inn i det nye året. Rett før Eiendomsmegleren går i trykken kommer gladmeldingen om at Finansdepartementet videre- fører forskriften uten innstramminger, og gjør samtidig en lettelse i kravet til stresstesting. Fra 1. januar 2023 skal banken ikke yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld. Her senkes altså dagens krav fra 5 prosentpoeng til 3 prosentpoeng. Videre skal banken uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent. Med dagens rentenivå vil justeringen av stresstesten gjøre tilgangen på finansiering og nødvendig mellomfinansiering lettere, og bidra til å opprettholde normal aktivitet i boligmarkedet. Dersom rentenivået skulle falle tilbake til nivået under pandemien vil imidlertid rentestresstesten på minst 7 prosent virke innstrammende. At i alt en god løsning og god timing fra Finansdepartementet. Nå dette leses har julefreden begynt å senke seg over bransjen. Jeg ønsker alle medlemmer en riktig god jul med lave skuldre og hyggelig samvær med familie og venner.
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 7 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Konferansen var nok et bevis på at eiendomsmeglere og bransjeaktører trives best i selskap med andre. Det er også i sånne settinger at utbytte av læring er som best og de gode relasjonene knyttes. Over 300 personer overvar konferansen på Radisson på Holbergs Plass, noe av disse via stream, men de aller fleste til stede i salen. Allerede før det faglige programmet startet i konferansesalen, kunne man mens den første kaffekoppen ble drukket, høre at det summet godt mellom deltagerne i utstillerområdet. Det faglige innholdet ble levert av noen av de beste fagpersonene bransjen har å by på. Relevant, variert og interessante i løpet av de to dagene. (se egen sak) I tillegg fikk vi høre et underholdene og innholdsrikt foredrag fra tidligere utdanningssjef i NEF, Dag Sønsthagen, om utviklingen av eiendomsmeglerutdanningen de siste 90 årene. Det ble åpenbart for de aller fleste at NEF hadde spilt en svært sentral rolle i denne sammenhengen, og bransjen helt sikkert ikke hadde vært der den er i dag uten et sterkt profesjonsforbund. Det var også mange i salen som ble glade over fine premier fra samarbeidspartnerne. Eiendomsmeglernes sosiale egenskaper ble ytterligere bekreftet på middagen torsdag kveld. Praten gikk lett rundt de runde bordene i et jubileumspyntet festlokale «Taket» på Steen & Strøm, og etter hvert fikk også danseskoene til de aller fleste prøvd seg på parketten. Selv de som lider av dansevegring hadde problemer med å holde seg unna dansegulvet da Need Music med sine DJ’er, felespiller og saksofonist satte i gang. Det var også bra å se at salen nesten var full igjen på morgenen dag to, selv om det for noen ble en sen kveld dagen i forveien. Etter nye fire timer med foredrag, kunne deltagerne reise hvert til sitt og allerede begynne å glede seg til vårkonferansen i vakre omgivelser i Bodø 24. - 26. mai. GOD STEMNING PÅ NEFs HØSTKONFERANSE Årets Høstkonferanse var ikke bare en faglig konferanse med etterutdanning, men også i høyeste grad en markering av NEFs 90-årsjubileum. Dette ble reflektert både i innholdet på dagen og under middagen på kvelden. AV SVEIN STRØMNES
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID I åpningstalen til Randi Hollingen og Carl Geving var det som hør og bør både tilbakeblikk på historien, vurdering av tiden vi står i nå og ikke minst deres syn på eiendomsmeglere og Eiendomsmeglerforbundets oppgaver og rolle i fremtiden. Norges Eiendomsmeglerforbund har hatt og har en viktig oppgave med å sikre best mulig rammevilkår for eiendomsmeglere og samtidig bidra til at bolighandelen blir så trygg som mulig for forbrukere. En strengt regulert eiendomsmeglerbransje, med godt utdannede og faglig oppdaterte eiendomsmeglere, tjener befolkningens interesse. Samtidig tjener det eiendomsmegleres interesse at virksomheten er strengt regulert. Bransjen er, og bør være, forbeholdt de kvalifiserte. Første tema i Høstkonferansens faglige del denne gang var foranlediget av den spesielle tiden vi nå står i med krig, pandemi, leveringshindre og sterk prisstigning både nasjonalt og globalt. Advokatene Dag Henden Torsteinsen og Øystein Myre Bremset gav oss en fin innføring om blant annet force majeure og prisstigningsforbehold, temaer som mange meglere har fått spørsmål om den siste tiden. Etter dette var forebygging av eiendomsmegleransvar på grunn av lovlighetsavvik ved formidlede eiendommer tema. Advokat Bjørge Skjeldestad fra Tryg presenterte et prosjekt som Tryg og styret i Forsikringsfondet har samarbeidet om gjennom 2022. Ved å gjennomgå blant annet underliggende årsaker til erstatningsansvar i saker med lovlighetsavvik og ulike foretaks sjekklister og rutiner for avdekking av avvik, er det utarbeidet et sett med kontrollspørsmål og oppfølgningspunkter tilpasset ulike eiendomstyper og ulike typer avvik, for eksempel oppdeling av boenheter uten godkjenning i henhold til plan- og bygningsloven, kun seksjonering i medhold av eierseksjonsloven. Advokat Skjeldestad gjennomgikk også et utvalg av skadesaker fra eiendomsmeglerporteføljen til Tryg fra siste år. Forhåpentligvis vil mulige fremtidige skader forebygges ved at erfaring blir delt på denne måten. Neste post på programmet sto i 90-årsjubileetes tegn. Dag Sønsthagen, som var utdanningsleder i NEF i en årrekke, og senere kjent for mange som foreleser i skatterett DEN 17. OG 18. NOVEMBER GIKK ÅRETS HØSTKONFERANSE AV STABELEN Norges eiendomsmeglerforbund ble stiftet den 12. desember i 1932, og jubileet ble markert på Høstkonferansen. Styreleder Randi Hollingen og adm. dir. Carl O. Geving åpnet konferansen og oppsummerte det begivenhetsrike året som har gått.
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 9 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID og sensor på BI, presenterte eiendomsmeglingsutdanningens historie som et kåseri. Sønsthagen tok opp både sentrale hendelser og personer fra en tidsepoke på om lag 90 år. Mange av de sentrale fagpersonene som på ulikt vis har bidratt til eiendomsmeglerutdanningen var tilstede i salen og ble i tur og orden pekt ut som utdanningslederens gode hjelpere i utviklingen av studiet. Kåseriet ble filmet slik at også de som ikke var tilstede kan få sett dette. Programmet i konferansesalen første dag ble rundet av med premie- utdelinger av flotte premier fra NEFs samarbeidspartnere som hadde stands i utstillerområdet. Utstillerne meldte om godt besøk og stort engasjement under hele konferansen. Dag Sønsthagen jubileumsinnlegg på NEFs Høstkonferanse Utdanningen av eiendomsmeglere gjennom 90 år.
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Arrangementet i konferanselokalet første dag, ble rundet av med lett servering. Heller ikke i 90års lag er det feil med pølser og øl! På kvelden var det tid for festmiddag og fest ut i natten på Taket til Steen & Strøm. Høstkonferansens annen dag ble startet med en panelsamtale mellom advokatene Stig Bech, Georg Abusdal Engebretsen og Kim Hellstrøm Christensen, alle fra Advokatfirmaet Wiersholm. Temaet for samtalen var hvitvaskingsregelverket og andre bransjespesifikke compliance-temaer. Neste tema på programmet var Nytt fra Reklamasjonsnemnda. Timen ble innledet av Andras Ask som er advokatfullmektig hos NEF Juridisk, tidligere saksbehandler hos Reklamasjonsnemna for eiendomsmeglertjenester. Reklamasjons- nemndas leder/ lagdommer i Borgarting, Per Racin Fosmark, gjennomgikk utvalgte saker fra Reklamasjonsnemndas nyere praksis, herunder den såkalte «Akseptsaken» som ble avgjort i Høyesterett den 30. juni 2022, publisert som HR2022-1316-A. Reklamasjonsnemnda kom ved sin behandling av saken (RFE-2018-148) til samme resultat som Høyesterett. I Høstkonferansens nest siste time var temaet henholdsvis nye boligkjøpsmodeller og oppsummering av erfaringene med endringene i avhendingsloven. Fremtind og HELP ved henholdsvis Frida Furset og Nina Irgens presenterte sistnevnte. Norsk Eiendom ved Vidar Aasbrenn Fiskum og Silje Andresen presenterte et nytt samarbeidsprosjekt mellom Norsk Eiendom og NEF hvor vi har utarbeider kontraktsmaler og tilhørende veiledere for nye boligkjøpsmodeller, i første omgang leie til eie, og deleie. Det er et mål at arbeidet skal være ferdig innen utgangen av 2. kvartal 2023. Tradisjonen tro ble Høstkonferansen avsluttet med Finanstilsynets time. Spesialrådgiver Arne Solberg fokuserte denne gang på terrorfinansiering og garantier. NEF har som mål å ha det beste etterutdanningstilbudet og de beste foredragsholderne. Vi er svært opptatt av å møte medlemmenes ønsker og behov for etterutdanning av høy faglig kvalitet. Planleggingen av Vårkonferansen 2023, som finner sted i Bodø 24.-26. mai, er i gang. Både de som deltok på Høstkonferansen og andre er svært velkomne til å gi innspill og ønsker om temaer og foredragsholdere. «NEF har som mål å ha det beste etterutdanningstilbudet og de beste foredragsholderne. Vi er svært opptatt av å møte medlemmenes ønsker og behov for etterutdanning av høy faglig kvalitet»
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 11 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID HELDIGE VINNERE 2021 Beaufort Solutions Bertel O. Steen Help forsikring If forsikring Kartverket Finn.no Gjensidige Inviso Fremtind Forsikring Megleroppgjøret Karnov Group Ambita BMW Norge
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Fjernarbeid kan fort gå på bekostning av sosialt samvær og relasjonsbygging, dvs. selve limet i organisasjonen. Det er nok å se på erfaringen de fleste har gjort med Teams: Møtene er funksjonelle, og oppgavene blir løst, men en viktig dimensjon mangler, fysisk kontakt med andre. Hvis vi setter det litt på spissen: Under pandemien testet mange ut vinkvelder på Teams. Det ble noe i glasset, og det ble prat, men slike treff ble likevel bare en blek etterligning av IRL-vinkvelder. Kvaliteten i menneskelig samvær kan vanskelig digitaliseres. Slik er det i arbeidslivet også. Dette betyr at vi må tenke nytt både når det gjelder arealet der vi jobber sammen (møterom, prosjektsoner osv.) og de rene sosiale sonene. Sosiale soner er i våre dager langt mer enn kaffekroker og sofagrupper der medarbeiderne kan ta seg en pust i bakken. Sonene står helt på egne ben og må planlegges slik at de oppfyller formålet sitt: å legge til rette for fellesskap. Det er dette folk savner ved fjernarbeid, og det er dette de etterspør når de treffes på kontoret. Etter mitt skjønn må det stilles tre krav for at de sosiale sonene skal fungere: Næringslokaler: SUGET ETTER SOSIALT SAMVÆR I dag er arbeidsplassen der medarbeiderens PC befinner seg, ikke nødvendigvis der arbeidsgiveren har adresse. Vi jobber nær sagt hvor som helst, og i kjølvannet av dette stilles det nye krav til kontorlokalene. INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIOR ARCHITECTS Ӏ FOTO NIKLAS HART
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 13 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Virksomhetens signatur Bedriftskulturen er limet i organisasjonen. Vi ønsker medarbeidere som er stolte av arbeidsplassen sin, kjenner «vi-følelse» og har solide relasjoner til kollegene. Jo mindre vi er på kontoret, jo mer øker muligheten for at tilhørigheten svekkes. Medarbeidernes tilknytning til bedriften kan ikke «vedtas»; det er nødvendig med aktiv tilrettelegging. Vi må derfor formidle virksomhetens identitet og styrke båndene til medarbeiderne ved å bruke det jeg kaller interiørspråket, altså bevisst kommunikasjon ved hjelp av interiøret. De sosiale sonene må gjenspeile det bedriften står for – kall det gjerne intern merkevarebygging tilpasset det enkelte selskap. Innovative gründerbedrifter vil selvsagt ønske å formidle et annet budskap enn tradisjonsrike selskaper med høye krav til formalitet, f.eks. advokatkontorer. Vil man appellere til unge medarbeidere, bør uttrykket være et annet enn om målgruppen er voksnere og mer etablerte ansatte. Poenget er: Arbeidssituasjonen krever mye av de fleste, og vi må sørge for at det er gøy å være på jobb. Behovet for hygge, avkobling og restitusjon må tas like alvorlig som for eksempel ergonomi og inneklima. De sosiale sonene kan betraktes som arbeidsplassens grønne lunger, og vi må ha to tanker i hodet når vi utvikler dem: De skal styrke både arbeidsgleden og tilhørigheten til organisasjonen. Hvile gjennom aktivitet Mange kobler av gjennom samhandling og liker å møtes rundt ulike aktiviteter, f.eks. shuffleboard, bordtennis, flipperspill eller andre varianter av konkurranser. For digitalt innfødte arbeidstakere, som regel folk som er unge til sinns, er spillkonsoller, musikk og film en viktig del av hverdagen. Treningsmuligheter gjør det også mulig å bygge fellesskap.
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Trenden i deler av utelivsbransjen går mot det som kalles eatertainment, dvs. konsepter som kombinerer opplevelser med mat og drikke. I forenklet versjon er passer slike løsninger godt på arbeidsplassen. De fysisk anstrengende jobbene er blitt færre, og behovet for hvile betyr ikke nødvendigvis behov for ro og inaktivitet. Når hodet trenger avkobling og stressnivået skal reduseres, verdsetter mange en uformell atmosfære med mulighet til selv å gi det sosiale samværet innhold både i og utenfor arbeidstiden. Komfortable omgivelser, et enkelt serveringstilbud og passende aktiviteter til valg evirker stimulerende på de fleste. Målet er å skape en arbeidsplass som medarbeiderne stolt viser frem og som er så attraktiv at fredagspilsen like gjerne nytes i de sosiale sonene som ute på byen. Rett atmosfære Det er selvsagt forskjell på jobb og privatliv, men på jobben ønsker vi å oppnå trivsel og avslapping - akkurat som hjemme. Jeg har derfor lenge argumentert for at de sosiale sonene bør hjemliggjøres. De må skille seg tydelig ut fra kontorlandskapet, f.eks. ved hjelp av gardiner og andre tekstiler, farger, myke møbler, bilder, belysning osv. Innredningen trenger ikke å være eksklusiv eller spesialdesignet, men uttrykket må stemme med folks bilde av en uformell, god og avslappende atmosfære. Designmøbler som signaliserer smak og kvalitet kan fungere godt som identitetsmarkører for bedriften, men de passer ikke alltid i sosiale soner der behovet for komfort må være styrende. En stor voluminøs lenestol i stillerommene ser f.eks. fint ut, men er lite praktisk for den som vil ta seg en pause, snakke i telefon og notere samtidig. Trivsel og funksjonalitet er målet, og da må vi legge hovedvekten på medarbeiderperspektivet når vi innreder. Konklusjon Det finnes ingen enkel fasit når det gjelder velfungerende sosiale soner – til det er både bedrifter og medarbeidere for ulike. Jeg anbefaler å ta utgangspunkt i bedriftens identitet, skape aktivitetsmuligheter og velge en god atmosfære som skiller de sosiale sonene fra arbeidsplassene. Alt dette kan så skreddersys til et konsept som passer for virksomheten. Målet er å tilby en sosial komfortsone som skaper tilhørighet, begeistring og som brukes flittig.
Joy. Electrified by BMW iX. El. rekkevidde opptil 630 km. El. forbruk 19,4–23,0 kWh/100 km. CO₂ utslipp 0 g/km (WLTP). El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Avbildet modell er vist med ekstrautstyr og kan avvike fra standarden. Den Ul t imate Elektr iske Kjøregleden
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Takstklagenemnda vurderer i avgjørelsene om begrunnelsene for å gi badet TG3 er tilstrekkelig. Uttalelsene fra nemnda viser at den bygningssakkyndige må forklare og begrunne på en måte som gjør det mulig for forbruker å forstå hvorfor det settes TG2 og TG3. I den ene saken anser nemnda begrunnelsen for å være utilstrekkelig og i den andre tilstrekkelig. Dette kan gi veiledning på hvordan den bygningssakkyndige skal begrunne tilstandsgraden. NYTT FRA NORSK TAKST OM BAD OG TILSTANDSGRAD I to nylig publiserte avgjørelser fra Takstklagenemnda er det vurdert om begrunnelsen for fastsetting av tilstandsgrad er tilstrekkelig etter Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Takstklagenemnda behandler klager fra forbruker som gjelder en takstingeniørs arbeid og opptreden i forbindelse med takseringsoppdrag knyttet til boliger og fritidshus. I de to sakene var det spørsmål om TG på bad, og baderommenes konstruksjon var av eldre dato, fra før byggteknisk forskrift av 1997 eller eldre. I begge sakene presiserer nemnda at de ikke kan befare eiendommene det gjelder, og at nemnda ikke kan fastsette hvilken tilstandsgrad en bygningsdel eller rom skal ha. AV CAMILLA BREKKE, ADVOKAT MNA, NORSK TAKST I denne saken viser nemnda til bygningssakkyndiges begrunnelse i rapporten og vurderer denne: I tilstandsrapportens sammendrag fremheves våtrom og bad under «TG3 Store eller alvorlige avvik» og dette etterfølges av følgende «Vurdering av avvik: • Våtrommet står foran full oppgradering for å tåle en normal bruk etter dagens krav. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Byggeforskrifter fra før 1997. Baderommets konstruksjon er av eldre dato. Tiltak • Det anbefales at våtrommet totalrenoveres. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk mv. dokumenteres Full rehabilitering er påregnelig. Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000». (…) Nemnda understreker at takstmannen må redegjøre for årsaken til at han har gitt TG3, og redegjøre for årsaken til at det ikke ble boret hull. Dette følger av forskriften §§ 2-22 (2) og 2-2. Begrunnelsen for TG på våtrom er svært knapp og det er vanskelig for forbruker å forstå takstmannens vurdering. Nemnda mener at dette er brudd på god takseringsskikk. I saken har nemnda konkludert med brudd på god takseringsskikk fordi tilstandsgraden ikke er begrunnet tilstrekkelig. Utilstrekkelig begrunnelse - sak TKN-2022-04-0004 Illustrasjonfoto: stock.adobe.com
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 17 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Veiledning fra DIBK og krav til begrunnelse Avgjørelsene fra Takstklagenemnda viser at den bygningssakkyndige må forklare og begrunne på en måte som gjør det mulig for forbruker å forstå hvorfor det settes TG2 og TG3. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha dus¬jkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det vurderes ikke uvanlig at et eldre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom for å kunne bruke rommet annerledes enn det er bygget for. I praksis betyr dette at våtrom skal undergå en streng vurdering sammenlignet med det som tidligere har vært vanlig i tilstandsrapporter før den nye forskriften trådte i kraft ved årsskiftet. Dersom det foreligger et avvik som til¬sier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det etter Norsk takst sitt synpunkt være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3. I denne saken har nemnda også vurdert begrunnelsen den bygningssakkyndige gir av tilstandsgrad på bad. Nemnda skriver: I rapportens hoveddel er det gitt en mer utdypende beskrivelse: «Badet har malte fliser på gulv, fliser og malte flater på vegg og malte flater i himling. Rommet ventileres gjennom naturlig avtrekk og tilluft ved dørterskel. Badet er utstyrt med innredning med hvite profilerte fronter med servant med blandebatteri, dusjvegg med dusjdør, dusjarmatur, opplegg for vaskemaskin og wc. Sluken er en støpejernsluk fra byggeår uten klemring. Selger opplyser om at det etter takstmannens befaring er etablert ny dusjdør med spalte under slik at resten av badet har tilgang til sluk. Vurdering av avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mere utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder. Tiltak • Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet er i daglig bruk men er av noe eldre dato, spesielt gjelder dette sluken som er fra byggeår. Badet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000. På grunn av badets plassering i bygget og tilliggende konstruksjoner var det ikke mulig å bore hull for undersøke om de var fukt i tilliggende konstruksjoner.» Nemnda konkludere med at den bygningssakkyndige har forklart årsaken til TG i tilstrekkelig grad og skriver i sin begrunnelse: Takstmannen har satt TG3 på badet basert på badets og spesielt slukets alder, at klemring mangler og at denne konstruksjonen erfaringsmessig er mer utsatt for lekkasjer. Nemnda skal ikke fastsette tilstandsgraden for disse rommene, men antar at det ligger innenfor takstmannens faglige skjønn å velge TG2 eller TG3 avhengig av om man må forvente at utskifting er nødvendig «i nær fremtid» (TG2) eller «straks eller innen kort tid» (TG3). Både rapportens og forskriftens definisjon av TG3 synes imidlertid å forutsette at det må foreligge fysiske avvik, kraftige tegn, på forhold som medfører at man må utbedre straks og det er ikke naturlig å forstå ordlyden i disse definisjonene slik at de også dekker tilfeller hvor tilstandsgraden er basert utelukkende på at forventet levetid er utløpt. Definisjonene av TG2 omtaler derimot uttrykkelig den situasjonen. Badet ligger i en leilighet i 4. etasje, og på grunn av tilliggende konstruksjoner og plassering av bygget var det ikke mulig å bore hull for å foreta fuktsøk i konstruksjonen. Det er heller ikke mulig for en kjøper å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader, da en typisk vil kunne oppdaget en lekkasje eller tegn på fukt i rommet under som ligger i en annen leilighet. Forskriften sier at «for valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, hvilket er NS3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Her fremkommer det kapittel 12.6 at «Dersom det ikke finnes symptomer på avvik, eller der det ikke er mulig med målinger, skal forventet gjenværende brukstid vurderes som grunnlag for fastsetting av tilstandsgrad» og av tabell A.1, punkt 1.3 at «ny membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring skal gis TG2». Videre står det at alder på membran er en av de tingene som skal vurderes når tilstandsgrad skal sjekkes. Både membran og sluk er av eldre dato. Nemnda skal som nevnt ikke fastsette en tilstandsgrad, men understreker at takstmannen må redegjøre for årsaken til at han har gir TG2 eller TG3. Dette følger uttrykkelig av forskriften § 2-22 annet ledd. Nemnda mener at innklagede takstmann har forklart årsaken til TG i tilstrekkelig grad. Tilstrekkelig begrunnelse – sak TKN-2022-04
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Leie-til-eie, bostart og andre nye boligkonsepter har vært markedsført i flere år. Utfordringen har vært at opplysningene som gis ved markedsføringen har vært varierende fra konsept til konsept og sted til sted. For disse prosjektene er forbrukerinformasjonen særlig viktig. Dette skyldes at markedsføringen av konseptene ofte retter seg mot de som ikke har økonomi til å kjøpe på det vanlige boligmarkedet. Dessuten er konseptene i seg selv innviklede konstruksjoner. Derfor har vi i Huseierne i flere år jobbet for at forbrukerinformasjonen skal bli bedre. FØLGER MARKEDSFØRINGSREGLENE OM SALG AV BOLIG I oktober i år endret Forbrukertilsynet veiledningen for markedsføring av bolig. I et nytt kapittel 5 er det tatt inn bestemmelser om markedsføring av nye boligkonsepter. Innledningen til punkt 5.1 mener vi sier sitt: «De nye boligkonseptene er ukjente og kompliserte for de fleste forbrukere.» Vi i Huseierne er glade for at Forbrukertilsynet har slått fast at formidling av leie-til-eie-konsepter følger reglene om markedsføring av bolig (punkt 5.1). Det innebærer blant annet at reglene om hvilke opplysninger som skal gis før avtaleinngåelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-7 kommer til anvendelse. Forbrukertilsynet peker også på at «Konseptenes ukjente og kompliserte form gjør at annonsører må utforme markedsføringen av slike boliger ekstra sannferdig og tydelig.» (punkt 5.1.1) Dette gjelder særlig økonomien i prosjektene, men også andre viktige opplysninger. MARKEDSFØRING AV LEIE-TIL-EIE OG NYE BOLIGKONSEPTER - HVILKEN INFORMASJON HAR FORBRUKEREN KRAV PÅ? Forbrukertilsynet krever nå at eiendomsmeglere og andre som formidler leie-til-eie, bostart og andre nye boligkonsepter er ekstra tydelige ved markedsføringen. Her forklarer advokatfullmektig Mina Kristensen Bogsti i Huseierne hva dette innebærer og hvilken informasjon som bør gis. AV MINA KRISTENSEN BOGSTI, ADVOKATFULLMEKTIG I HUSEIERNE Her har vi i Huseierne satt opp en oversikt over hvilke opplysninger som bør gis på en særlig tydelig måte når leie-til-eie eller andre nye boligkonsepter markedsføres: 1. LEIETIDEN De fleste leie til eie-avtaler legger opp til en leietid på mellom tre og seks år. Noen avtaler anledning til å kjøpe boligen når som helst i leietiden, mens andre forutsetter at kjøpet skjer ved leietidens slutt. 2. HVOR HØY ER HUSLEIEN NÅ? Hvor mye leie man må betale hver måned er av stor betydning for potensielle boligkjøpere, særlig fordi mange ønsker å spare opp egenkapital i leietiden. Ved de fleste leie til eie-avtaler vil man måtte betale markedsleie i leietiden, men dette kan variere. 3. HVOR HØYE BLIR FELLESKOSTNADENE I FREMTIDEN? Etter markedsføringsveiledningen skal det gis opplysninger om økonomien i prosjektet. Her er det også viktig at det gis informasjon om den fremtidige økonomien i borettslaget eller sameiet. På samme måte som ved andre salg, skal det gis informasjon om fellesgjeld, avdragsfrihet, eventuelle vedlikeholdsfondsoppbygginger mv. 4. KJØPESUMMEN Når og hvordan kjøpesummen fastsettes er også viktig å opplyse om. I de fleste leie-til-eie-avtaler fastsettes kjøpesummen ved inngåelsen av avtalen. Eventuell verdistigning på boligen i leieperioden blir kjøpers «Vi i Huseierne er glade for at Forbrukertilsynet har slått fast at formidling av leie-til-eie-konsepter følger reglene om markedsføring av bolig»
EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 19 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID fortjeneste. Denne vil da kunne brukes som (del av) egenkapital ved kjøp. Hvordan dette slår ut - og ikke minst hva som skal til for å oppfylle kravene til egenkapital er blant det som Forbrukertilsynet vil at kommer tydelig frem. Blant annet står det i punkt 5.1.1: «Her er det viktig at beregningsgrunnlag kommer tydelig frem.» 5. HVORDAN BLIR TOTALØKONOMIEN FOR KJØPEREN? Ettersom leie-til-eie-avtaler normalt inngås med intensjon om at man skal bo der i mange år, vil mange velge en bolig som er større og dyrere enn man ville ha valgt dersom man skulle leie en bolig etter en vanlig husleieavtale. Dersom man betaler så mye i husleie hver måned at man ikke har råd til å kjøpe boligen etter utløpet av leietiden, vil en leie til eie-avtalen sjeldent være lønnsom. Markedsføringsreglene setter tyde- lige krav til fremstilling av totaløkonomien for kjøperen: «de [må] få en klar oversikt over totaløkonomien for boligen som markedsføres, herunder kjøpesum, leiepris, avgifter og gebyrer.» Forbrukertilsynet anbefaler at dette gjøres gjennom eksempelregnestykker og beregningstjenster der forbruker kan legge inn egne tall (pkt 5.1.1). Her er det viktig at eiendomsmeglere følger opp mot de som selger prosjekt- ene, slik at dette oppfylles. I de fleste leie-til-eie-konsepter har utbygger en egen bankforbindelse. Derfor er det også viktig at det gis god informasjon om hvilken bank dette er og hvilke betingelser som gjelder for lånet. 6. HVILKE RETTIGHETER HAR DU HVIS DET ER FEIL OG MANGLER VED BOLIGEN? Forbrukertilsynet krever videre i det nye regelverket at interessenter får vite om «andre vilkår» (pkt 5.1.2). Noe vi i Huseierne ofte ser at mangler, er opplysninger om rettighetene til å gjøre gjeldende feil og mangler ved boligen. Avtalene fokuserer gjerne på partenes rettigheter og plikter i leietiden og har lite informasjon om hvilke betingelser som vil gjelde ved kjøpet og overtakelsen av leiligheten. De aller fleste leie-til-eie-avtaler inngås før boligen er ferdigstilt. Ved kjøp av bolig under oppføring vil kjøper ved vanlige kjøpsavtaler ha omfattende rettigheter etter bustadoppføringslova. Ettersom man ved leie-til-eie normalt skal leie boligen i den første tiden etter ferdigstillelse, er det ikke alltid klart om forbruker har disse rettighetene. Dersom man skal gis tilsvarende rettigheter etter en leie-til-eie-modell, må dette avtales. Det må informeres godt om hvilke rettigheter man har og hvilke rettigheter man eventuelt ikke har. Vi i Huseierne mener at de som flytter inn i en leie-til-eie-bolig bør kunne gjøre mangler gjeldede på samme måte som når man kjøper bolig under oppføring. 7. REPRESENTASJON UNDER LEIETIDEN Et annet viktig forhold er om forbrukeren etter en leie-til-eie-avtale får rett til å delta og avgi stemme på årsmøte/generalforsamling under leietiden. Dette må synligjøres i markedsføringen. 8. INNEHOLDER AVTALEN BETINGELSER FOR VIDERESALG? Enkelte avtaler inneholder betingelser for videresalg. Noen avtaler vil gi selger en rett til å kjøpe tilbake boligen for en bestemt pris ved en eventuell fremtidig overdragelse. Andre avtaler inneholder bestemmelser om at en eventuell verdistigning ved et videresalg skal deles mellom utbygger og selger. Slike bestemmelser vil være av stor betydning for om avtalen er lønnsom for interessenten. Det skal etter reglene informeres godt om hva som gjelder for den som flytter inn. Mina Kristensen Bogsti er advokatfullmektig i Huseierne. Hun er en av Huseiernes representanter i Kommunaldepartementets erfaringsnettverk for leie-til-eie og nye boligkjøpsmodeller og sitter i referansegruppen for departementets lovarbeid om nye boligkjøpsmodeller. NEF og Norsk Eiendom har etablert et samarbeidsprosjekt for å lage standardkontrakter for de nye boligkjøpsmodellene «Leie til eie» og «Deleie». I tillegg til kontraktsmaler utarbeides det veiledninger for både forbrukere og profesjonelle aktører. Det er etablert en arbeidsgruppe, og andre interessenter og myndigheter vil få arbeidet presentert underveis og mulighet for å komme med innspill. Fra NEF deltar Nina Hauge og Silje Andresen i arbeidet, fra Norsk Eiendom deltar Sven Magnus Rivertz. I tillegg har organisasjonene engasjert henholdsvis Dag Henden Torsteinsen fra Grette og Stig L. Bech fra Wiersholm. Foto: Rikke Åserud/Huseierne
20 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID TINGLYSING MED VEDLEGG Rundt nyttår lanserer vi mulighet for å tinglyse skjøter med vedlegg. I første omgang vil det være støtte for å legge ved begrunnelse for avvik på dokumentavgiftsregler og salgs- og kjøpsfullmakt, og på nyåret vil det også legges til rette for vedlegg knyttet til arv og skifte. Løsningen lanseres i samarbeid med Vitec. Dokumentene som skal sendes med som vedlegg legges opp i Vitec Next som vanlig og kategoriseres med riktig dokumentkategori (f.eks. «Salgsfullmakt»). Det er anslått i bransjen at funksjonalitet for vedlegg vil øke andelen elektronisk tinglyste skjøtepakker med 15 prosentpoeng. NYE BANKER PÅ ELEKTRONISK EIENDOMSOPPGJØR Fra og med november har det kommet på flere nye banker på digital samhandling. Konkret gjelder dette Lokalbanken og Storebrand Bank. De kan altså fra nå av sende intensjoner og digitale pantedokumenter til alle meglere. LOKALBANKEN ER EN GRUPPERING BESTÅENDE AV 10 LOKALBANKER: - Aasen Sparebank - Nidaros Sparebank - Selbu Sparebank - Stadsbygd Sparebank - Tolga-Os Sparebank - Sparebanken DIN - Askim & Spydeberg Sparebank - Drangedal Sparebank - Ørland Sparebank - Sparebank 68 Nord. Om kort tid vil Sbanken også være klare for å sende intensjoner og elektroniske pant. Ellers ønsker vi i tillegg å informere om at Danske Bank har tatt i bruk intensjon. Vi håper det skal forenkle samhandlingen med disse betraktelig. NORGES FØRSTE DELING AV DIGITAL KJØPEKONTRAKT FRA MEGLER TIL BANK Onsdag 17. august i år ble Norges første digitale kjøpekontrakt delt mellom EiendomsMegler 1 SR og SpareBank 1 SR. For meglersiden er dette et godt samarbeid mellom Vitec og Ambita som muliggjør en slik løsning. Løsningen gir bankene mulighet til å hente data og signert digital kontrakt for sine lånesaker, og er en del av konseptet Digital Samhandling ved Eiendomshandel. Den nye løsningen vil medføre store effektiviseringsgevinster for både bank og megler. Det helt åpenbare er at det vil kunne gi en langt bedre kundeopplevelse for kjøper at informasjonen som megler har om boligkjøpet kommer direkte inn i fagsystemet til kjøpers finansieringskilde. Kjøper vil da slippe å håndtere utveksling av denne informasjonen, og meglere vil slippe å oversende kontrakten på e-post. Ved deling av denne dataen via sikker kanal vil man også sørge for å være i henhold til kravene for GDPR. SISTE NYTT FRA AMBITA HAR DU SPØRSMÅL?
STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Lise Brorson døde 22. juli i år, 83 år gammel. Det var mange som var til stede i bisettelsen, også eien- domsmeglere og tidligere ansatte I Norges Eiendomsmeglerforbund som satte pris på henne i alle de årene hun var ansatt der. Da hun gikk av med pensjon i 2005 var det ingen som da hadde jobbet for eiendomsmeglerbransjen og Eiendomsmeglerforbundet like lenge som henne. Nesten hele hennes yrkesaktive liv arbeidet hun for bransjen vår. Hennes tilknytning til bransjen startet da hun ble ansatt hos statsautorisert eiendomsmegler Erik Stormfeldt på 70-tallet. Der hadde hun tittelen sekretær med alle de oppgaver en slik stilling innebar i et mindre foretak. Erik Stormfeldt var en anerkjent eiendomsmegler, og var også generalsekretær for Norges Eiendomsmeglerforbund i en periode før man besluttet å opprette et eget sekretariat fra 1.1.1979. Lise ble fra samme dato ansatt som sekretær/kontormedarbeider sammen med forbundets første direktør, Erland Stenberg, og de utgjorde det første sekretariatet. Det var litt andre tider, f.eks. skrev Lise både Eiendomsmegleren og kompendiene til Eiendomsmeglerskolen på manuell skrivemaskin etter diktat (for dem som husker hva det var). Oppgavene hennes vokste etter hvert som både forbundet påtok seg nye oppgaver, fikk flere medlemmer og flere ansatte. Hun tilrettela bl.a. arbeid for styret, direktør og andre med tilknytning til forbundets arbeid. Lise var oppriktig interessert i og glad i menneskene rundt seg. Hun tok imot studenter, nye ansatte og tillitsvalgte, og så vel norske som utenlandske forbindelser med interesse og omsorg. Det er nok mange som også husker henne fra studiedagene på Klækken der hun holdt orden på så vel forelesere som studenter. Også det internasjonale samarbeidet fikk hun med seg, og var bla med på en FIABCI-reise til Israel/Jerusalem som hun satte stor pris på. Lise var en base av kunnskap, både rent praktisk og mer formelt. Hennes klare meninger og erfaring var ofte gode å ha for oss yngre som skulle ta våre vurderinger og beslutninger. Ved gjennomføring av de årlige landsmøtene var hun uunnværlig. Evnen hennes til å kommunisere med medlemmene var beundrings- verdig. Kanskje spesielt hvordan hun med myndighet tok direkte kontakt med medlemmer som ikke betalte sine kontingenter eller ikke oppfylte andre administrative forpliktelser. Slik fikk hun de fleste til å gjøre opp for seg, og det var ingen klager fra noen på henvendelsene hennes, ofte tvert imot. Det sekretariatet hun forlot i 2005, da hun pensjonerte seg var et ganske annet både bemanningsmessig og oppgavemessig enn det hun tiltrådte i 1979. Men i alle år var Lise ofte den første til å ta til seg nye arbeidsmetoder, ikke minst utviklingen innen data. Denne evnen hadde hun også god nytte av de siste årene, da hennes innsikt i data og bruk av bl.a. internett var til god hjelp for å kunne klare å bo i eget hus på Nesodden frem til bare noen få måneder før hun døde. Lise led av en kronisk sykdom i mange år, noe som etter hvert begrenset hennes aktiviteter. Men den klare tanken, humøret og ekte interesse for andre mennesker beholdt hun til det siste. MINNEORD LISE BRORSON EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 21 Hildur Høiland - tidligere direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Peder N. Raknes – tidligere formann i Norges Eiendomsmeglerforbund
22 EIENDOMSMEGLEREN NR 06-2022 HVA ER ESTATELAB Idéen bak Estatelab ble til da gründeren selv var på utkikk etter brukervennlig og effektivt verktøy for å hjelpe ham å håndtere alt det økonomiske rundt porteføljen han forvaltet. Da han ikke fant noe, tok han saken i egne hender. Det begynte med et ønske om å få oversikt og kontroll over livssyklusen til leiekontraktene, og alt som skal skje før leietager flytter inn, i selve kontraktsperioden, og etter utflytting. Nå er ambisjonene å lage markedets beste og mest brukervennlige forvaltningsplattform. Problemet i dag er at rundt 85% av norsk næringseiendom ikke blir forvaltet i et dedikert og spesialisert system. Hjemmelagde excel-ark, fysiske dokumenter og generiske dataprogrammer som ikke kommuniserer med hverandre, er fortsatt den vanligste måten å jobbe på. I tillegg til å være tidkrevende og lite effektivt, fører det til utfordringer rundt tilgangsstyring, versjonskontroll og deling av data. Det er ingen database hvor tilgjengelig informasjon blir brukt til å skape verdi, for eksempel ved at en dato i en kontrakt automatisk blir til en oppgave som skal følges opp. Det er en rekke forvaltningsoppgaver i dag som kan automatiserer helt eller delvis, og dette tar Estatelab tak i. Indeksregulering av leie og garantier, opprettelse av fakturaer, avregning av felleskostnader, leietakerlister og innrapportering av omsetning er bare noen få eksempler på ting som alle gårdeiere må forholde seg til, og som Estatelab følger opp og utfører. Vi ser at det grunnet mye manuell ‘punching’ stadig oppstår unøyaktigheter og feil innen disse områdene, eller at det i noen tilfeller ikke blir gjort i det hele tatt. Dette vil i det lange løp koste eiendomsbesitterne store summer. Ved å bruke relevant infor- masjon fra kundenes leiekontrakter i kombinasjon med integrasjon mot eksterne datakilder, produserer Estatelab også viktige KPIer og rapporter som bedrer brukerens beslutningsgrunnlag. HVEM ER LØSNINGEN FOR? Estatelab skal være et verktøy for alle som eier eller forvalter næringseiendom, i første omgang i Norge. Den typiske brukeren er likevel eiendomsbesittere med 1-20 eiendommer under forvaltning. Små og mellomstore eiendomsselskaper eier en stor del av den totale eiendomsmassen, og vi regner med at rundt 80% av våre kunder vil falle i denne kategorien. Vi ønsker på sikt også å være den fortrukne løsningen for de største og mest profesjonelle aktørene. Men disse har ofte godt innarbeidede systemer på plass, som de har benyttet i lang tid. Og de økonomiske systemene som er etablert i markedet i dag, fokuserer nettopp på dette segmentet. Men dette er kompliserte og dyre ikke- skybaserte løsninger med til dels utdatert teknologi, som krever opplæring og kursing for å tas i bruk. Dette fører til at det er veldig få ansatte som behersker programvaren, og at litt mindre gårdeiere ikke har tid eller ressurser til å implementere den effektivt. Da er vi tilbake til ringpermene og excel- arkene. Derfor har vi lagt stor vekt brukervennlighet, et intuitivt grense- snitt og at det skal være en lav terskel for å komme i gang. Ved å samle alt på ett sted, fungerer Estatelab som et viktig verktøy i det daglige på arbeidet tvers av stillinger og funksjoner hos eiendomsselskapene. Arbeidsoppgaver og gjøremål opprettes automatisk, og det frigjøres tid til strategi og verdioptimalisering av porteføljen. VEIEN VIDERE 2023 blir et viktig år for Estatelab. Fokuset blir på markedsføring og salg, for å nå bredere ut i markedet og øke kundebasen. Samtidig jobber vi kontinuerlig med nye idéer og utvikling. Vi har en tett dialog med kundene våre, for å prioritere den funksjonaliteten markedet ønsker seg. Vi ser at løsningen vår også er interessant for eksterne tjenesteleverandører innen eiendom, som regnskapsførere og advokater. I tillegg har vi pågående samtaler med andre programvare- leverandører til bransjen. Vårt mål er å bli den foretrukne partneren innen økonomisk forvaltning og oppfølging, så skal vi legge til rette for sømløse integrasjoner med de beste tilbyderne innen bl.a. teknisk drift og vedlikehold, regnskap, bærekraft og markeds- analyse. FULL OVERSIKT OVER DEN ØKONOMISKE FORVALTNINGEN – I EN PLATTFORM Eiendomsbransjen har lenge hengt etter i den teknologiske utviklingen. Oppstartsselskapet Estatelab vil bidra til det digitale løftet, og tilbyr en helt ny løsning for den økonomiske og kommersielle forvaltningen av næringseiendom. AV ESTATELAB STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID PROPTECH
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy