32 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER NYTT FRA REKLAMASJONSNEMNDA AV JAN EIVIND NORHEIM, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetaket 13. april 2023. Eiendommen ble overtatt 28. april 2023. Det ble i forbindelse med salget ikke opplyst om at det var et fredet arkeologisk kulturminne på eiendommen. Dette medfører store begrensninger i forhold til utnyttelsen av eiendommen og kan føre til krav om at eksiterende terrasse og uteplasser må fjernes. Megler mottok dokumentasjon fra Sandefjord kommune knyttet til kulturminnet, men videreformidlet ikke opplysningene til klageren før kjøpet. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. NEMNDA KOM TIL AT KLAGEN FØRTE DELVIS FREM Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Opplysningsplikten kan omfatte fredningsbestemmelser om den aktuelle eiendommen. Det kreves ikke at megler har inngående kunnskap om klassifiseringssystemet, men en kjøper må kunne forvente å få informasjon om at salgsobjektet er fredet, vernet eller verne-/bevaringsverdig, og opplysninger om hva dette innebærer, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 287. Nemnda legger til grunn at megler faktisk ikke var kjent med at deler av eiendommen var fredet. Nemnda er dermed enig med innklagede i at problemstillingen i denne saken er om megler, ut fra det som forelå av opplysninger ved salgsoppdraget, hadde foranledning til å kunne forstå at slike forhold forelå ved denne eiendommen. Nemnda bemerker at situasjonskartet, som ble oversendt av kommunen, men som ikke ble tatt med i salgsoppgaven, hadde en tydelig rød sirkel på klagers tomt, med en en «r» som var ment å merke dette som et kulturminne. Det var imidlertid ikke nærmere forklart i kartet eller situasjonsplanen hva dette innebar, og det samme fremkom ikke av andre kart megleren hadde tilgjengelig. Det er ikke gitt at kulturminner er avmerket på situasjonskart, og nemnda er enig med meglerforetaket i at opplysninger i situasjonsplanen ikke er ment å være, og heller ikke oppfattes i bransjen, som en kilde til informasjon om kulturminner på eiendommen. I den grad kulturminner er avmerket i et situasjonskart, kan dette også gjøres på flere måter. Nemnda er likevel av den oppfatning at megler - ut fra den tydelige merkingen i situasjonskartet - hadde en klar foranledning til å undersøke nærmere hva dette innebar. Nemnda viser også til at Vestfold har en svært rik forekomst av arkeologiske kulturminner, noe som forutsetter å skjerpe meglers oppmerksomhet når det gjelder en slik iøynefallende, men uforklart, merking som i dette tilfellet. Det tilføyes at fravær av informasjon om kulturminnet i matrikkelen ikke kunne tas til inntekt for at dette ikke forekom på eiendommen. Nemnda mener dermed at megler har forsømt opplysnings- og undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Nemnda har likevel kommet til at det ikke er sannsynliggjort at vilkårene for erstatning er oppfylt. Et eventuelt ansvar for megler er ikke parallelt med det som gjelder for en selger, og megler er eventuelt erstatningsansvarlig på deliktserstatningsrettslig grunnlag overfor en kjøper. Megler kan derfor ikke avkreves erstatning tilsvarende den positive kontraktsinteressen, og det avgjørende er hvordan klagers økonomiske situasjon ville ha vært dersom den anførte forsømmelsen tenkes borte. I saken her er det ikke sannsynliggjort at et eventuelt tap overstiger det klager allerede har fått kompensert fra selger. Selv om et verdiminus ikke uten videre er avgjørende for et eventuelt økonomisk ansvar for megler, peker nemnda likevel på at det her foreligger tre ulike verdivurderinger, med et tildels betydelig avvik. Etter dette har megler forsømt opplysningsplikten, men klagen fører for øvrig ikke frem. RFE-2025-070 OM MEGLER BURDE HA SKJØNT AT DET VAR ET ARKEOLOGISK KULTURMINNE PÅ EIENDOMMEN JAN EIVIND NORHEIM
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy