EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2025 31 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FORELDELSE AV DET TILBAKEHOLDTE BELØP Foreldelsesproblematikken er sentral, men ofte oversett i forbindelse med håndtering av tilbakehold. Foreldelsesfristen for krav knyttet til tilbakehold er normalt tre år fra overtakelse. Dersom midlene blir stående på klientkonto uten at det tas fristavbrytende skritt, kan selger risikere at kravet foreldes, selv om pengene fortsatt står på klientkonto. Finanstilsynet har i ovennevnte tilsynsrapport tatt til orde for at foreldelsesvirkningen inntrer for selgers eventuelle krav på det tilbakeholdte beløpet. Dette er vi enig i. Finanstilsynet har videre uttrykt at når kravet først er foreldet, skal det tilbakeholdte beløpet utbetales til kjøper. Når det gjelder sistnevnte ville vi vært noe varsom. Det bør foretas en konkret vurdering av hvert enkelt beløp, hvor gammelt beløpet er mv., før man fatter en beslutning om å utbetale til kjøper. Prinsipielt bryter Finanstilsynets tilnærming med avtalen mellom kjøper og selger, som forutsetter dom eller avtale før utbetaling kan finne sted. Megler må derfor være helt trygg på at selgers krav er foreldet før utbetaling effektueres. Ovennevnte pålegger megler et særlig ansvar for å sørge for at partene, og særlig selger, er gjort kjent med konsekvensene ved at tilbakeholdt beløp blir stående på meglerforetakets klientkonto over tid. Manglende informasjon eller oppfølging kan i ytterste konsekvens føre til ansvar for meglerforetaket. HVORDAN SIKRE PARTENE OG FORETAKETS INTERESSER? For å sikre både partenes og meglerforetakets interesser, må meglerforetakene ha gode rutiner og maler som tar høyde for tematikken. Informasjon om tilbakehold og foreldelse bør inntas allerede i kjøpekontrakten. Overtakelsesprotokollen må tydelig angi om tilbakeholdet er ensidig eller avtalt, og hvem som har instruksjonsretten. Oppfølging av saker med tilbakehold bør finne sted jevnlig, med faste intervaller, og med informasjon til partene om status og foreldelsesproblematikk. Ved langvarige tilbakehold, og hvor partene ikke kommer til enighet, anbefales meglerforetakene å innarbeide rutiner for å kunne deponere det tilbakeholdte beløp til Norges Bank. Det er videre vår klare anbefaling at ensidige tilbakehold utbetales til kjøper, i tråd med bakgrunnsretten. Meglerforetak som holder slike beløp tilbake på klientkonto uten avtale, risikerer å opptre i strid med gjeldende rett og pådra seg ansvar. Det er vår erfaring at bransjen praktiserer dette ulikt, og at mange meglere og foretak fortsatt holder ensidige tilbakeholdte beløp på klientkonto uten rettslig grunnlag. Korrekt håndtering av kjøpers tilbakeholdsrett er avgjørende for å sikre en trygg og effektiv eiendomshandel. Meglerforetakene må ha gode rutiner, tydelig kommunikasjon og oppdatert kunnskap om gjeldende rett. Bare slik kan vi ivareta både partenes og bransjens interesser, og unngå unødvendige konflikter og ansvar. Er man i den situasjonen at man sitter med flere gamle beløp som etter alle målmerker er foreldet i selgers disfavør, så anbefaler vi at man tar tak i disse nå, og vurderer konkret om beløpene skal utbetales kjøper i tråd med Finanstilsynets føring som omtalt ovenfor. Momenter ved vurderingen av om man bare skal utbetale, eller om man må forsøke en siste dialog med selger, er beløpets størrelse, hvor gammelt beløpet er, og hva som har vært siste dialog mellom partene. KVASSTIND Advokatfirmaet Kvasstind AS er et av de ledende advokatfirmaene på Helgeland. Vi har kontorsted i Sandnessjøen på Helgelandskysten, men representerer klienter og tar saker over hele landet. Vi har en bred saksportefølje hvor det tilbys juridisk bistand innenfor de fleste rettsområder. www.kvasstind.no HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Juridisk bistand fra NEF Det er mange praktiske og juridiske utfordringer som kan oppstå i meglerhverdagen. NEF har en høykompetent juridisk avdeling som tilbyr meglerfaglig bistand til eiendomsmeglere som er medlemmer av NEF eller arbeider i foretak/filial som har årsavtale for juridisk bistand. Les mer på nef.no/eiendomsmeglere/juridisk-bistand
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy