30 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER GENERELT OM TILBAKEHOLDSRETTEN Bakgrunnsretten etter avhendingsloven og bustadoppføringsloven gir kjøper en ubetinget rett til å holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen ved mangler eller forsinkelse. Etter avhendingsloven § 4-15 kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav. Tilsvarende bestemmelse finnes i bustadoppføringsloven § 31. Bustadoppføringsloven § 49 gir også adgang for kjøper til å deponere deler av vederlaget. Dette minner om tilbakeholdsretten, men har en del andre valører, og omtales ikke ytterligere i denne artikkelen. Kjøpers tilbakeholdsrett er klar, men det er avgjørende at den utøves korrekt og innenfor lovens rammer. En grunnleggende forutsetning for adgangen til tilbakehold er at kjøpers instruksjonsrett over innbetalte midler er i behold. Ved salg etter avhendingsloven gjelder instruksjons-/tilbakeholdsretten frem til overtagelse er gjennomført. Er avtalen regulert av bustadoppføringsloven er instruksjonsretten i behold til hjemmelsovergang. GOD MEGLERSKIKK – MEGLERS ROLLE OG ANSVAR Finanstilsynet har i senere tilsynspraksis, se sak 24/19355, presisert at kravet til god meglerskikk jf. emgll. § 6-3, innebærer at meglerforetaket må rådgi partene omkring om de rettslige implikasjonene ved tilbakehold. I dette ligger plikt til å gi råd og informasjon om konsekvensene av tilbakehold, herunder foreldelse, og å sørge for at oppgjøret gjennomføres korrekt. Sistnevnte innebærer også en plikt til å aktivt følge opp tilbakeholdte beløp på klientkonto. Megler sitter med klientmidler på vegne av den som til enhver tid har instruksjonsretten. Før overtakelse er dette kjøper, etter overtakelse er det normalt selger. Megler skal ikke selv ta stilling til tvisten mellom partene, men følge instruks fra den som har rådighet over midlene. Ved spørsmålet om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet må megler således ha et forhold til hvem man besitter pengene på vegne av. ENSIDIG VS AVTALT TILBAKEHOLD Det er ofte misforståelser knyttet til skillet mellom ensidig og avtalt tilbakehold. Ensidig tilbakehold innebærer at kjøper benytter sin lovbestemte rett til å holde tilbake et beløp, uavhengig av hva selger måtte mene om dette. Samtidig må man ikke glemme at i enkelte tilfeller kan selger parere kjøpers tilbakeholdskrav med å nekte overlevering. Sistnevnte kan være aktuelt der tilbakeholdskravet fremstår svært uforholdsmessig, eller totalt grunnløst. I det følgende forutsettes at unnlatt overlevering ikke er aktuelt. Ved ensidig tilbakehold har kjøper instruksjonsretten over tilbakehold beløp, og kan kreve beløpet utbetalt til seg selv. Megler skal da utbetale beløpet til kjøper, samtidig som selger informeres og gis mulighet til å sikre sine interesser. Avtalt tilbakehold forutsetter at kjøper og selger blir enige om at et beløp skal bli stående på klientkonto inntil enighet eller rettskraftig avgjørelse foreligger. Da kreves samtykke fra begge parter, eller dom, for at megler skal kunne utbetale. Det er altså en forutsetning for et avtalt tilbakehold at kjøper aksepterer å inngå en slik avtale, det holder ikke med selgers samtykke. Mange meglerforetak har rutiner som i praksis gjør ensidige tilbakehold om til avtalte, noe som ikke er i tråd med gjeldende rett og kan gi uriktige rettsvirkninger. Det har historisk vært en utbredt misforståelse i bransjen om at selgers samtykke til tilbakehold automatisk innebærer et avtalt tilbakehold. Dette er ikke korrekt. For at det skal foreligge en avtale om tilbakehold, må også kjøper uttrykkelig akseptere ordningen. MEGLERFORETAKETS HÅNDTERING AV KJØPERS TILBAKEHOLDSRETT Kjøpers tilbakeholdsrett er et tema som stadig skaper utfordringer i eiendomsmeglingsbransjen. Feil håndtering kan få betydelige konsekvenser for både kjøper, selger og meglerforetaket. Det er derfor avgjørende at megler har inngående kunnskap om bakgrunnsretten, og utøver sitt ansvar med stor aktsomhet. AV ARNE JOHANSEN, PARTNER/ADVOKAT ARNE JOHANSEN Kjøpers tilbakeholdsrett er et tema som stadig skaper utfordringer i eiendomsmeglingsbransjen.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy