EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2025 29 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER både av stor interesse, men ikke minst også en viktig avklaring for alle datasentre som nå er oppført på eiendommer som er regulert til industri. Høyesteretts ankeutvalg besluttet imidlertid 8. september at anken ikke ble tillat fremmet til behandling i Høyesterett. Konsekvensen av dette er at Borgarting sin dom nå er rettskraftig. Høyesteretts ankeutvalg har kun vurdert om saken har tilstrekkelig prinsipiell betydning eller behov for rettsavklaring – ikke om avgjørelsen i lagmannsretten er riktig. Men det er verdt å merke seg at lagmannsrettens dom er generell ift. hvordan begrepet «industri» skal fortolkes. Etter vårt skjønn vil dommen være treffende for hele datasenterbransjen da det i slike bygg ikke «produseres» noen fysiske varer. Det bør dermed legges til grunn at man ikke kan etablere datasentre under reguleringsformålet industri, og at det må benyttes andre reguleringsformål.. Lagmannsrettens dom er også i tråd med en veileder fra Kommunal- og distriktsdepartementet utgitt i 2023. Der nevnes ikke industri, men det fremgår at datasentre skal avsettes til formålet «annen næring». Det er viktig å være oppmerksom på at datasenter fra 1. juli 2025 ble inntatt som et eget planformål etter kart- og planforskriften. Dette vil være det riktige arealformålet fremover. Dommen fra lagmannsretten vil derfor først og fremst være relevant for allerede etablerte datasentre og sentre under oppføring, der det er gitt tillatelse basert på industriformålet. VEIEN VIDERE For nye datasentre vil altså «datasenter» være riktig arealformål. Men for allerede oppførte datasentre og datasentre under oppføring basert på industriregulering befinner både datasenteroperatører, deres kunder og kommuner seg nå på usikker rettslig grunn. Usikkerheten i bransjen antas å bli stor og behovet for forutberegnelighet likeså, da det er knyttet betydelige investeringer til slike sentre. Her skulle vi gjerne sett at Høyesterett kom med en prinsippavklaring, men vi kan håpe at Kommunal- og distriktsdepartementet gir noe veiledning om hvordan kommuner skal håndtere dette. Den uklare rettslige situasjon antas også å få stor oppmerksomhet i due diligence og finansiering av datasentre, og ikke minst for kommuner som har tillatt etablering av datasentre de siste årene. Merk imidlertid at usikkerheten kun gjelder datasentre oppført iht. en industriregulering. Datasentre oppført iht. for eksempel en næringsregulering er i utgangspunktet ikke omfattet av denne konkrete problemstillingen, og kan dermed være upåvirket av lagmannsrettens dom. Det er viktig at man vurderer hvert tilfelle konkret, basert på den aktuelle reguleringsplanen og opp mot gjeldende rettskildesituasjon. Her oppstår spørsmålet hva det betyr at datasenter nå er et eget reguleringsformål. Etter lagmannsrettens konklusjon er det nærliggende å konkludere med at eksisterende datasentre, oppført iht. en industriregulering, formelt sett er ulovlige. Et datasenter produserer ikke fysiske varer, uavhengig av om dette er relatert til kryptoutvinning eller til f.eks. AI. Samtidig er disse datasentrene oppført i tråd med en tillatelse, og i tråd med den oppfatningen som tidligere var rådende. Før februar 2023, hadde Kommunal- og moderniseringsdepartementet som nevnt gitt uttrykk for at datasentre var omfattet av industriregulering. I februar 2023 konkluderte departementet likevel i en tolkningsuttalelse med at industriformålet ikke omfattet datasentre. – med en begrunnelse tilsvarende den fra lagmannsretten. I 2023 utga også departementet en veileder der industriformålet ikke ble nevnt, men «annen næring» ble oppgitt som riktig formål for datasenteretableringer. Hvordan den enkelte kommune vil håndtere den rettslige situasjon som nå har oppstått for eksisterende datasentre gjenstår å se. Kommunene kan bli nødt til å ta stilling til lovligheten av slike sentre både ift. eksisterende datasentre, og sentre under oppføring. Dersom kommunen har gitt tillatelser basert på en uriktig forståelse av regelverket, kan man også stille spørsmål ved om de blir erstatningsansvarlige for eventuelle konsekvenser av dette. Det er likevel nærliggende å tro at kommuner som har forholdt seg til retningslinjer og veiledning fra departementene neppe vil kunne holdes ansvarlige. PRAKTISKE IMPLIKASJONER OG MULIGE LØSNINGER Siden lagmannsrettens dom er rettskraftig er det grunn til å tro at kommunene vil legge denne avgjørelsen til grunn, og dermed konkludere med at industribegrepet i en reguleringsplan ikke omfatter datasentre. Dette kan medføre at datasentre som er oppført, eller oppføres, på arealer avsatt til industri i utgangspunktet kan anses som ulovlige. Det er imidlertid viktig å ha med seg at lover og forskrifter ikke skal ha tilbakevirkende kraft, og at byggetillatelser skal vurderes ut fra den rettslige situasjonen da tillatelse ble gitt (ved utløpet av saksbehandlingsfristen). Det må foretas en konkret vurdering av hva som var den rettslige situasjonen på det tidspunktet, og hvilket plangrunnlag som skal legges til grunn. Vi anser det uansett som mindre sannsynlig at kommunene vil utstede pålegg om virksomhetstans, men det kan tenkes at kommunene vil stille krav om omregulering, med mindre kommunene gjør dette på eget initiativ. Dette kan i noen tilfeller muligens løses med en mindre reguleringsendring, som vanligvis tar noen måneder. Dersom det imidlertid kreves en total omregulering, vil prosessen fort ta år – særlig i større kommuner. Dispensasjon kan være et aktuelt virkemiddel, men det forutsetter at vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. Datasenteroperatører og deres kunder som er usikre på veien videre, bør ha en god dialog med kommunen og søke faglig bistand for å avklare sin posisjon og sikre at sine prosjekter er i tråd med gjeldende regelverk. SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. Som et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sameier og internasjonale aktører. www.sands.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy