24 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER INNTREDEN ELLER IKKE? Ved konkursåpning må konkursboet vurdere om det skal tre inn i konkursskyldnerens leieavtale(r) eller ikke. Til forskjell fra andre avtaleforhold som konkursskyldner er part i, trer konkursboet automatisk inn i et leieforhold knyttet til eiendom, med mindre konkursboet melder såkalt «ikke-inntreden» i leieforholdet. Konkursboet kan benytte leieobjektet i inntil fire uker, før slik melding om ikke-inntreden gis, men må betale dagsleie for den perioden konkursboet disponerer lokalene. Dersom konkursboet velger å tre inn i leieavtalen, overtar konkursboet leietakers posisjon og påtar seg ansvar for løpende leiebetaling i henhold til leieavtalen. Konkursboet kan imidlertid også velge å ikke tre inn i leieforholdet, uten hensyn til ordinær oppsigelsestid, og kan avslutte leieavtalen med umiddelbar virkning. VEDERLAGSFRI BRUK Bostyrer vil ofte, tidlig i bobehandlingen, kontakte utleier med anmodning om vederlagsfri bruk av lokalene i en kort periode, slik at konkursboet kan vurdere inntreden i leieavtalen, eller alternativt om de eiendeler som måtte befinne seg i lokalet skal realiseres eller ikke. Utleier har ingen plikt til å samtykke til en slik vederlagsfri bruk, og kan kreve ordinær dagsleie så lenge konkursboet disponerer lokalene. I en del tilfeller kan det imidlertid være i utleiers interesse å akseptere vederlagsfri bruk, særlig dersom dette kan legge til rette for salg av virksomheten til ny leietaker, med den konsekvens at utleier slipper å måtte finne en ny leietaker, og at lokalene blir stående tomme for en periode. Selv om konkursboet ikke selger virksomheten, inkludert leieavtalen, kan det være gunstig for utleier at konkursboet gis vederlagsfri bruk. Boet får da anledning til å selge ut varelager og driftsmidler, noe som ofte vil innebære at opprydningsjobben i lokalene blir redusert – en jobb som oftest havner hos utleier. BOET BESLUTTER Å IKKE TRE INN I LEIEAVTALEN Dersom konkursboet beslutter å melde ikke-inntreden i leieavtalen, gjelder ikke den avtalefestede oppsigelsestiden. Utleier skal motta meldingen om ikke-inntreden innen fire uker etter konkursåpning, og kan ikke kreve leie fra konkursboet for perioden som ellers ville utgjort oppsigelsestiden – kun for den tiden konkursboet eventuelt disponerer lokalene. Tapt husleie for perioden før og etter konkursåpning må meldes som et alminnelig krav i konkursboet, og vil kunne motta dividende på lik linje som andre ordinære kreditorer. BOET BESLUTTER Å TRE INN I LEIEAVTALEN – OVERDRAGELSE AV LEIEAVTALEN TIL KJØPER Dersom konkursboet beslutter å tre inn i avtalen, er konkursboet bundet av denne på samme vilkår som konkursskyldneren var. Dersom konkursboet heller velger å disponere lokalene i fireukersperioden etter konkursåpning, må boet som nevnt dekke leiekostnadene dag for HVA SKJER NÅR LEIETAKER GÅR KONKURS? Når et selskap gå konkurs, oppstår det en rekke praktiske spørsmål, deriblant hva som skjer med selskapets leiekontrakt. I praksis vil konkursboet sjelden tre inn i leieforholdet, men dersom virksomheten i det konkursrammede selskapet kan selges, er det likevel ofte aktuelt å overføre leiekontrakten til kjøperen. Som utleier i en konkurs er det derfor viktig å vite hvordan man best håndterer situasjonen overfor det konkursrammede selskapet, konkursboet og eventuell ny leietaker. AV ØYVIND BJØRNSTAD, ADVOKAT/PARTNER OG OSCAR BYBERG-BORGE, ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET RÆDER BING ADVOKATFIRMA AS ØYVIND BJØRNSTAD OSCAR BYBERG-BORGE Selv om konkursboet ikke selger virksomheten, inkludert leieavtalen, kan det være gunstig for utleier at konkursboet gis vederlagsfri bruk
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy