22 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Hva gjør eiendomsmegleren når en sameier banker på døren og vil selge sin andel eller oppløse sameiet? Denne artikkelen gir en praktisk innføring i reglene om oppløsning av sameie, med særlig vekt på de forhold eiendomsmeglere må være oppmerksomme på. SAMEIELOVEN § 15 – HOVEDREGELEN OM OPPLØSNING Et sameie innebærer at to eller flere eier noe sammen med en ideell andel hver, i motsetning til et eierseksjonssameie hvor eiendommen er delt opp i individuelle seksjoner som eieren har enerett til. En sameier kan av ulike grunner ha behov for å komme seg ut av sameiet, men et salg av en ideell andel til utenforstående vil i praksis ofte ikke være mulig. Utgangspunktet etter sameieloven er derfor at enhver sameier til enhver tid kan kreve oppløsning av sameiet, med mindre noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Ved oppløsning av sameie etter sameielovens regler vil utgangspunktet være at det skal finne sted en fysisk deling. For eiendommer vil en slik naturaldeling ofte ikke være mulig, og sameieren vil da kunne kreve hele eiendommen solgt og salgssummen fordelt mellom sameierne etter eierbrøk. Dette skjer normalt ved tvangssalg gjennom namsmyndighetene, og kalles tvangsoppløsning av sameiet. PRAKTISK FREMGANGSMÅTE VED TVANGSOPPLØSNING Når en sameier ønsker å oppløse sameiet, bør det først forsøkes å finne en minnelig løsning, ved at de øvrige sameierne kjøper ut den som vil ut til en omforent utløsningssum. I denne prosessen er det vanlig at partene innhenter etakst fra eiendomsmegler eller en vurdering fra takstmann. Dersom det ikke lar seg gjøre å komme til enighet om en utkjøpsavtale, kan sameieren begjære oppløsning av sameiet etter sameieloven § 15, med et påfølgende tvangssalg av hele eiendommen. Dette gir ofte en høyere pris enn om kun den ideelle andelen skulle selges, og gjør det enklere å realisere verdien for den som vil ut. Begjæringen fremmes for tingretten, som beslutter tvangssalg. Salget gjennomføres vanligvis som et medhjelpersalg, der domstolen som regel oppnevner en eiendomsmegler til å forestå salget. VÆR OPPMERKSOM PÅ FORKJØPSRETTEN Øvrige sameiere har forkjøpsrett ved salg av andel i sameie. Dette innebærer at sameierne kan tre inn i høyeste bud og overta på samme vilkår som høystbydende. Dette gjelder også ved tvangssalg, og er en rettighet som følger direkte av sameieloven. Eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for å informere alle interessenter om at øvrige sameiere har forkjøpsrett, og hvordan denne utøves. Dette er en del av meglers plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk. Plikten til å informere om sameiernes forkjøpsrett kan ha en prisdempende effekt på salget. Potensielle kjøpere kan vegre seg for å gå inn i en budkrig med en eller flere av selgerne, som kan tre inn i høyeste bud på like vilkår og sikre seg eiendommen. Det er viktig at megleren formidler dette til den sameieren som ønsker å selge, slik at vedkommende har realistiske forventninger til pris og prosess. Eiendomsmegler bør også sørge for at alle sameiere får nødvendig informasjon og mulighet til å utøve forkjøpsretten innen fristen. Dette gjelder både ved frivillig salg og ved tvangssalg. PRISVURDERING OG MINNELIGE LØSNINGER Erfaringsmessig er det vanskeligere å oppnå markedspris ved en salgsprosess som gjennomføres etter regelverket for tvangsoppløsning. I tillegg til forkjøpsrettens prisdempende OPPLØSNING AV SAMEIE I FRITIDSEIENDOM - HVA BØR EIENDOMSMEGLEREN VITE? Julen og ferietid nærmer seg, og for mange betyr det tid med familie og venner på hytta. Men for noen er ikke hyttelivet bare idyll. Flere norske fritidseiendommer eies i sameie mellom søsken eller andre familiemedlemmer, og det kan være vanskelig å få kabalen til å gå opp. Uenighet om bruk, vedlikehold eller investeringer kan føre til at én eller flere sameiere ønsker å trekke seg ut. Et ønske om å få frigjort kapital er også en grunn til at mange ikke lenger ønsker å være en del av sameiet. AV NICOLAI IGNACIUS, SENIORADVOKAT OG SARAH MARIE DIDRIKSEN, SENIORADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET HJORT NICOLAI IGNACIUS SARAH MARIE DIDRIKSEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy