30 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BAKGRUNN I Eiendomsmegleren nr. 4-2024 ble det publisert en artikkel om Borgarting lagmannsretts dom LB-2023-170557 som omhandlet blant annet bruken av tilstandsrapporter ved salg av bruktboliger. Et sentralt spørsmål var hvilken betydning det skulle få for mangelvurderingen og kjøpers kunnskap at tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik fra takstforskriften (FOR-2021-06-08-1850). Kjøpersiden argumenterte for at innholdet i tilstandsrapporten skulle anses ukjent for kjøper, om tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik. Selgersiden argumenterte med at informasjonen gitt før salget skulle anses kjent, uavhengig av om tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik fra takstforskriften. Lagmannsretten på sin side konkluderte i tråd med selgers argumentasjon. Altså at opplysninger gitt før salg skal anses kjent for kjøper og derav få betydning i vurderingen av om eiendommen har rettslige mangler. Dommen fra Borgarting lagmannsrett avklarer at salgsdokumentasjonen med tilstandsrapporten faktisk gjelder. Kjøpere og selgere kan derfor trygt innrette seg etter tilstandsrapporten. Artikkelen i Eiendomsmegleren nr. 4-2024 gir et inntrykk av at dommen etterlater stor usikkerhet. Dette er etter mitt syn feil. Nedenfor gjøres det et forsøk på oppklaring. KJØPERS PRESISERTE UNDERSØKELSESPLIKT Fra 01.01.2022 ble det ikke lengre lov til å selge bruktbolig med forbeholdet «som den er» til forbrukere. Den såkalte vesentlighetsterskelen ble erstattet med vurderingstemaet abstrakt mangel. Altså spørsmålet om eiendommen avviker fra det kjøper kan forvente basert på eiendommens type, alder og synlige tilstand. Som lagmannsretten skriver i LB-2023-45991 innebærer lovendringen «at terskelen for når det foreligger mangel, i noen sammenhenger i praksis har blitt senket». Dette gir selger et klart insentiv til å selge eiendommen med en grundig tilstandsrapport. Samtidig må selger forvente at kjøper faktisk leser tilstandsrapporten. Dette resulterte i en presisering av kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10 første ledd. Bestemmelsen skiller mellom to situasjoner. Den første situasjonen omfatter det tilfellet hvor kjøper har lest salgsdokumentasjonen før bud. Situasjonen reguleres av avhendingsloven § 3-10 første ledd første punktum, som har slik ordlyd: «Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.» Hvis kjøper har lest salgsdokumentasjonen, herunder tilstandsrapporten før salg, kan hen ikke gjøre gjeldende opplyste feil som mangler. Da kjenner kjøper til forholdet og har overtatt risikoen. Den andre situasjonen omhandler det tilfellet hvor kjøper av en aktsom grunn ikke har lest salgsdokumentasjonen med tilstandsrapporten. Da skal innholdet av salgsdokumentasjonen og tilstandsrapporten fortsatt anses kjent for kjøper, se avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum. Bestemmelsen har slik ordlyd: «Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i» Dersom kjøper ikke har lest salgsdokumentasjonen, skal kjøper fortsatt regnes med å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokument. Dette er virkningen etter avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum. Presiseringen ble blant annet inntatt på bakgrunn av undersøkelser fra Forbrukerrådet som viste at kjøpere ikke leste salgsdokumentasjonen godt nok før de innga bud på boligen, se Prop. 44 L (20182019) s. 70. Avhendingslova § 3-10 første ledd tredje punktum, med henvisningen til forskriftens § 1-5, regulerer hvilke krav som må være innfridde for at tilstandsrapporten skal ha den tiltenkte virkningen etter annet punktum; altså at kjøper er kjent med forhold som fremgår tydelig av tilstandsrapporten selv om kjøper ikke har lest den. Kravene som må være innfridde for at kjøpers presiserte undersøkelsesplikt skal få virkning er regulert i takstforskriften. Artikkelforfatteren i Eiendomsmegleren nr. 4-2024 henviser til en isolert forarbeidsuttalelse som brukes til inntekt for at hele tilstandsrapporten skal fjernes fra kjøpers kunnskap, dersom tilstandsrapporten bryter med kravene i takstforskriften. Forarbeidene må leses i riktig kontekst. EN OPPKLARING, MEN IKKE EN HVILEPUTE AV MARTIN ØYNA NYMOEN, ADVOKAT PROSEDYREAVDELINGEN, CLAIMS LINK MARTIN ØYNA NYMOEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy