NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 / ÅRGANG 86 HVA ER DET EGENTLIG VEDUM HAR I SKUFFEN? SIDE 5 EIENDOMSMEGLERPROFESJONENS UTVIKLING SIDE 12 NEF ENDRER EIENDOMSMEGLERSTUDIET PÅ BI! SIDE 20
LEDELSEN Hva er det egentlig Vedum har i skuffen? Tillit til eiendomsmeglerne VERDT Å VITE Høstkonferansen 2024 Eiendomsmeglerprofesjonens utvikling Boligutvikling: Eiendomsmeglernesperspektiv bør justeres Lite slår det å se kundene signere To år etter lovendringene: Er bolighandelen tryggere? NEF endrer eiendomsmeglerstudiet på BI! NAR 2024 – Spennende tider foran oss Hvorfor bør du måle radon og hvor? Månedens meglerprofil Amanda Varem STUDENTER Eiendomsdagen ved Handelshøyskolen BI – Et forum for Fremtidens Eiendomsmeglere ETTER ARBEID 20 år med pepperkakehus-auksjon: Krogsveen Bamble og Porsgrunn støtter barn av innsatte i Telemark fengsel, Skien avdeling MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2024: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: MariaM31 | pixabay Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 8 10 14 17 18 20 22 24 25 26 27 28 30 32 34 36 38 40 44 46 FAGSTOFF NEF-kurs Nye krav for registrering av eierskap En oppklaring, men ikke en hvilepute Næringsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt Solceller på bygg: muligheter og utfordringer Overskridelse av tomtegrenser – hva er eiendomsmeglers ansvar? Utmåling av prisavslag for feil på fellesarealer Nytt fra Reklamasjonsnemnda
EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 5 Helt siden eiendomsmeglingsutvalget leverte sitt lovforslag gjennom NOU 2021-7 i juni 2021, har NEF gjentatte ganger etterlyst de lovendringene vi ønsket oss gjennom arbeidet med endringer i Eiendomsmeglingsloven. En av disse endringene er nettopp å gi Finanstilsynet nødvendig makt til å forhindre at personer som har vist seg uegnet, fortsetter å operere som før. Det er derfor gledelig å registrere at finansminister Trygve Slagsvold Vedum nylig har lovet å legge frem et lovforslag for Stortinget som får slutt på denne praksisen. Siden forslaget til endring av Eiendomsmeglingsloven har ligget i skuffen til Vedum i snart 3 ½ år, er det på sin plass å trekke frem igjen hvilke andre ønsker om lovendring NEF har fremmet også på vegne av medlemmene våre, profesjonen og forbrukerne. Vi har ønsket å forby hemmelige bud og vi har ønsket å motvirke kupping av salgsprosessen. Begge deler er begrunnet med forbrukerhensyn. Mange av medlemmene våre opplever stor frustrasjon hos kunder som har opplevd kupping eller hemmelige bud og blitt fratatt muligheten til å følge det de oppfatter som de alminnelige spillereglene i bolighandelen. De føler det urettmessig at de blir tilsidesatt av utspill som er lovlige, men ikke oppleves helt slik av de berørte. Vi har gått inn for å bygge videre på dagens linje med krav til kompetanse og kvalitet. NEF har ønsket å skjerpe kvalifikasjonskravene for fag- ansvarlige og bedt om særskilte krav for advokater, at de ikke kan være fagansvarlig i eiendomsmeglingsforetak kun i kraft av sin advokatbevilling, men må ha ytterlige eiendomsmeglingsfaglig kompetanse. Vi har bedt om at grensene for hva som regnes som eiendomsmegling klargjøres. Vi må få et tydeligere skille mellom hva som er eiendomsmegling og hva som er uregulerte selvhjelpstjenester uten forbrukervern, slik at selgere og kjøpere blir klar over hvilken risiko man løper når man selger eller kjøper uten profesjonell bistand. Så har vi også vært opptatt av å beskytte eiendomsmeglernes integritet og uavhengighet. Vi har særlig rettet fokus mot samhandlingen mellom bank og eiendomsmeglingsforetak, hvor vi har ønsket å sette ytterligere stolper rundt både eiendomsmegler og forbruker for å sikre at det ikke utøves utilbørlig press på forbrukeren for å benytte en bestemt bank eller eiendomsmegler. Derfor har vi ønsket å tydeliggjøre reglene om meglers uavhengighet, for å sikre åpen konkurranse med fritt meglervalg for forbrukerne og unngå at eiendomsmeglernes integritet trekkes i tvil. Vi har også gått inn for forenklinger der dagens lov er for byråkratisk, som f.eks. å avskaffe krav til å skrive regning på timer når forbrukeren velger provisjon. Styret i Norges Eiendomsmeglerforbund var svært fornøyd med arbeidet som er gjort av alle involverte da et godt gjennomarbeidet lovforslag ble levert til finansministeren sommeren 2021. Vi ser nå frem til at lovforslaget nå kommer opp av skuffen til Vedum og tar veien videre til Stortinget i løpet av de første månedene av 2025. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET HVA ER DET EGENTLIG VEDUM HAR I SKUFFEN? Den siste tiden har mediesaker belyst hvordan enkelte avskiltede eiendomsmegleres handlinger truer den trygge bolighandelen og bransjens omdømme. Selv om disse sakene dreier seg om få aktører, har de fått stor oppmerksomhet og kastet en skygge over en hel bransje som ellers preges av skikkelighet og profesjonalitet. Dette er uheldig for de mange eiendomsmeglerne som daglig jobber for å ivareta forbrukernes interesser på en trygg og tillitvekkende måte. Vi må få et tydeligere skille mellom hva som er eiendomsmegling og hva som er uregulerte selvhjelpstjenester uten forbrukervern, slik at selgere og kjøpere blir klar over hvilken risiko man løper når man selger eller kjøper uten profesjonell bistand.
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 NEF jobber kontinuerlig for å bygge tillit til eiendomsmeglerprofesjonen. Det virker. Bransjen har over tid utviklet seg fra et cowboystempel til et godt omdømme. Nær hundre prosent av norske forbrukere viser eiendomsmeglere tillit ved boligsalg. MEN TILLITEN MÅ PLEIES Eiendomsmeglerne blir assosiert med det som går galt i bolighandelen. Derfor er bransjen tjent med ordninger som bidrar til høyest mulig grad av tilfredshet blant kundene. Gjennom historien har NEF hatt suksess med arbeidet for lovreguleringer som bidrar til høyere kvalitet og tilfredshet med tjenestene. La meg dele et par refleksjoner rundt to sentrale lover, eiendomsmeglingsloven og avhendingsloven. AVHENDINGSLOVEN For noen år tilbake innledet NEF, Forbrukerrådet, Norsk Takst og Huseierne et samarbeid for å få revidert avhendingsloven. Det har gitt resultater. Trygghetsindeksen viser at det er svært få alvorlige konflikter etter lovendringen som kom i 2022. Det er nesten ingen rettssaker på det rettsområdet som tidligere dominerte sivile saker for norske domstoler. Det er et svært beskjedent antall saker av det totale antallet bolighandler som går til konfliktbehandling. Av konfliktsakene løses det store flertall i Finansklagenemnda som er laveste instans. I Finansklagenemnda vinner forbrukerne flertallet av sakene. Alle som er involvert i bolighandelen, enten som forbrukere eller som profesjonelle kan glede seg over en mindre konfliktfylt handel. For eiendomsmeglerne er dette en opptur fordi vi lever av tillit til at handelen er trygg. Det er ingenting som er mer enerverende og tillitssvekkende enn unødig krangling i rettsapparatet. At de fleste konfliktsakene etter lovendringen stopper i Finanklagenemnda er en naturlig konsekvens av at sakene oftest er mindre prinsipielle, mindre alvorlige og ikke egner seg for ressurskrevende domstolsbehandling. Lovendringen har endret premissene for konkurranse i forsikringsmarkedet og flere nye aktører satser. Vi ser at nye aktører bringer med seg nytenkning om skadeoppgjør som virker konfliktdempende. En rask og profesjonell oppfølgning av forbrukere bidrar i seg selv til lavere grad av konflikteskalering. Når Finansklagenemndas praksis får satt seg kan vi forvente at forsikringsselskapene håndterer enda flere saker uten at det blir nødvendig med konfliktløsning. Og Forbrukerrådets erfaring er ikke til å ta feil av. De melder om et moderat antall klager på boligsalg, mindre alvorlige klager enn før lovendringen og en del av klagene beror på en misforståelse av egenandelen på 10000 kroner og er ikke reelle krav. Forbrukerrådets dom er klar. Bolighandelen har blitt tryggere for forbrukerne. Før lovendringen skrev mediene regelmessig om alvorlige boligkonflikter, etter lovendringen er det stille. Vi skal høste mer erfaring i årene som kommer, lovendringen skal sette seg og praksis er fortsatt under utvikling, men vi kan konstatere at vi er på rett vei. Lavere konfliktnivå øker tilliten til eiendomsmeglerne. EIENDOMSMEGLINGSLOVEN NEF har jobbet for strenge yrkeskrav og høy yrkesetikk i bransjen siden stiftelsen i 1932. Det har resultert i eiendomsmeglingsloven av 1938, som ble avløst av loven av 1989 før någjeldende lov av 2007. Eiendomsmeglingsloven er en forbrukerbeskyttelseslov. En rød tråd gjennom lovens utvikling har vært å sikre en tryggere og mer effektiv bolighandel ved hjelp av mellommann. I dag har Norge blant verden mest kompetente eiendomsmeglere og et svært effektivt transaksjonssystem. Det har skapt tillit til eiendomsmeglerne, og det har gitt grunnlag for en sunn og bærekraftig bransje. Vi kan være stolte av den posisjonen bransjen har tatt i samfunnet. Men tilliten må vedlikeholdes. Kjøp og salg av bolig er livets viktigste handel for de aller fleste nordmenn. Det krever at forbrukerne kan stole på eiendomsmeglerens kompetanse og egnethet. Det skal ikke store avvik til før tilliten svekkes. Dersom forbrukere blir utsatt for dårlig behandling kan vi ikke være passive tilskuere. De siste ukers medieoppslag har vist hvordan hull i dagens eiendomsmeglingslov kan utnyttes til forbrukernes ugunst. Denne type enkeltsaker som får stor medieoppmerksomhet er åpenbart negativt for bransjens omdømme. NEF har brukt situasjonen til å legge press på finansministerens oppfølgning av forslagene fra eiendomsmeglingsutvalget. Utvalget har foreslått flere endringer for å tette hull i loven, blant annet knyttet til egnethetsvurdering for fullmektiger, yrkesforbud for avskiltede eiendomsmeglere, krav til advokater som vil drive med eiendomsmegling og forbud mot hemmelige bud. Søndag 17. november gikk NEF ut i media og ba finansministeren komme til Stortinget med et forslag om egnethetsvurdering for fullmektiger og hjemmel til å vedta yrkesforbud for avskiltede eiendomsmeglere. Mandag 18. november skrev NEF brev til finansministeren hvor vi purret på oppfølgningen av eiendomsmeglingsutvalgets mange Tillit er virksomhetskritisk i eiendomsmeglingsbransjen. Høy troverdighet skaper kundelojalitet. Lav troverdighet skaper mistillit. CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND TILLIT TIL EIENDOMSMEGLERNE
EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 7 gode forslag som har ligget over tre år i departementet. Torsdag 21. november sendte stortingsrepresentant Hans Andreas Limi (FrP) spørsmål til finansministeren (Dokument nr. 15:445 (20242025)), med henvisning til mediesakene og NEFs etterlysning av lovendring. Limi stilte spørsmål om finansministeren vil ta initiativ til en lovendring som NEF har etterlyst. Tirsdag 26. november svarer finansminister Vedum bekreftende: «Jeg tar sikte på å fremme et lovforslag om å innføre krav om egnethet også for eiendomsmeglerfullmektiger, slik eiendomsmeglingsutvalget foreslo i NOU 2021: 7. Eiendomsmeglere som er blitt fratatt tillatelsen, kan dermed etter forslaget ikke lenger uten videre kunne jobbe som eiendomsmeglerfullmektiger. Lovforslaget vil gi foretakene et klarere ansvar for å vurdere egnetheten til fullmektigene og Finanstilsynet nye virkemidler for å følge opp manglende etterlevelse av regelverket.» Samme dag går finansministeren ut i media og informerer om at han vil fremme et lovforslag til Stortinget rett over nyttår. Dette har departementet også bekreftet direkte overfor NEF. Dette er viktige skritt for bransjen. NEF blir hørt fordi vi har troverdighet, fordi myndighetene tror på at de aller fleste eiendomsmeglere gjør en skikkelig og samvittighetsfull jobb. Samtidig er saken et klart signal om at forbrukerne alltid må settes foran egeninteresse. Ingen lenke er sterkere enn det svakeste leddet. Med lovendringen styrkes lenken. Det øker tilliten til eiendomsmeglerne. Vi skal høste mer erfaring i årene som kommer, lovendringen skal sette seg og praksis er fortsatt under utvikling, men vi kan konstatere at vi er på rett vei Selge bolig? Finansavisen har leserne med de aller høyeste inntektene.
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 NEFs juridiske direktør, Cecilie Eide Knudsen, var dagens konferansier – og loset deltagerne trygt gjennom et program fullspekket med spennende og inspirerende foredrag. Første post var Eiendomsmegling – Rikets tilstand! med styreleder Randi Hollingen og administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund. Hollingen og Geving tegnet et bilde av eiendomsmeglerprofesjonen som profesjonelt sterkere enn noen gang i historien, godt hjulpet av teknologi som digitaliserer rutineoppgaver og frigjør tid til å jobbe med kundene. De rede- gjorde videre for den siste fornyelsen av meglerutdanningen som er en direkte oppfølgning av landsmøteved- tak i vår, og arbeidet med å tette hull i eiendomsmeglingsloven for å ivareta tilliten til meglerne og handelen. Deretter diskuterte de meglerøkonomi og NEFs strategi for å skape konkurranse i alle ledd for å unngå for høye leverandørkostnader. Duoen delte også NEFs vurdering av markeder og drivere som boligbygging, rente og utlånsforskrift, og hvordan NEFs analyser av førstegangskjøpere, foreldrehjelp og leiemarkedet blir brukt aktivt i det politiske påvirkningsarbeidet. De unges vilkår i bransjen ble løftet fram som et prioritert område. Til slutt delte Hollingen og Geving noen erfaringer fra den årlige bransjekonferansen i USA. Neste ut var den faste posten Finans- tilsynets time. Vanligvis er det som kjent Arne Solberg som representerer tilsynet, men i år var det ingen ringere enn tidligere juridiske direktør i NEF, nå seniorrådgiver ved seksjon for eiendomsmegling og inkasso, Silje Nesteng Andersen. Nesteng Andersen ga salen en pangstart ved varsel om ny forvaltningspraksis med skjerpede krav til kompetansen hos eiendomsmeglingsfortakenes styrer. Endringene gjøres som en utdyping/ konkretisering av kravene om at styre- medlemmer skal ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, og er delt inn i hhv. må-regler og anbefalinger (bør-regler). Nesteng Andersen opplyste at formålet er å tydeliggjøre kravene som stilles til styrene og deres ansvarsområder, herunder kontrollfunksjon. Deltagerne fulgte spent med da hun orienterte om at tilsynet i den nye praksisen legger opp til at verken fagansvarlig eller daglig leder bør være styremedlem, og videre at styrene bør vurdere om det må hentes inn ett eller flere eksterne styremedlemmer for å sikre styresammensetning i samsvar med ny praksis. Etter en kort pause gikk stafettpinnen videre til duoen Arne Johansen, advokat og partner i Advokatfirmaet Kvasstind AS og Terje Bergem, advokat i Advokatfirmaet Kvasstind AS og høyskolelektor på BI i Trondheim, ala «Kaptein Vom» og «Megler Smekk». Med innledningen «Et juridisk fenomen som kan by på fortryllende tekniske knockouter, men samtidig lede til mareritt som det tar tid å våkne opp i fra», fikk vi presentert foredraget Det løper alltid en frist! Som alle vet er bolighandelen full av frister, eksempelvis reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister. Med oppblåsbare mobiltelefoner og kjappe replikker, tok «Kaptein Vom» og «Megler Smekk» for seg sentrale regler om reklamasjon og foreldelse, herunder foreldelse av innestående på klientkonto. Deretter fikk vi dagens mest inspirerende innslag fra NEF Ung, ledet av Ingeborg Holten Hjemdal, Azra Hadzic, Camilla Nylander, Angelica Govind Reiten og Marthe Grønnslett. Innslaget hadde tittelen Psykisk helse og mestring i eiendomsmeglerbransjen. At megleryrke er krevende er det liten tvil om. Selv om arbeidsdagen ofte er fleksibel, blir det fort mange og lange arbeidsdager. Det å jobbe med mennesker slik meglerne gjør er givende, men kan også være utfordrende. Bransjen er konkurransedrevet, og kampen om oppdragene kan ofte være tøff – og for nye og unge fullmektiger kan møtet med bransjen noen ganger oppleves brutal. HØSTKONFERANSEN 2024 Et av Oslos råeste eventlokaler, Ambassaden, dannet rammene for årets Høstkonferanse, som NEF arrangerte i samarbeid med finn.no. Og for et event det ble! I år som tidligere år var konferansen et viktig samlingspunkt for eiendomsmeglere fra hele landet, der man fikk faglig input og hyggelige sosiale møter med supre bransjekollegaer. AV NEF JURIDISK STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID NEF er så heldige å ha NEF Ung, som har som samfunnsoppgave å skape en faglig og sosial arena hvor de unge i eiendomsmeglerbransjen kan utveksle erfaringer, kunnskap og bygge nettverk. Med seg på scenen hadde de Fredrik Østby fra Mental Helse Ungdom og Jonas Nikolai Grimsøen, kjedesjef i Ask Eiendoms- megling. Med viktige spørsmål til panelet var det duket for en ærlig dialog til ettertanke for alle og enhver. Oppfordringen var: snakk sammen, og ta hverandres psykiske helse på alvor! NEF er stolt av å ha en så engasjert gjeng i NEF Ung som setter disse viktige temaene på agendaen. Første post på programmet etter en fresh lunsj, var Tonje Hovde Skjelbostad, advokat og daglig leder i Advokatfirmaet Legalis og konsernsjef i Alt Legalt-konsernet, og for andre gang denne dagen - Terje Bergem. Temaet for foredraget var Fullt og helt, ikke stykkevis og delt – krav ved markedsføring av eiendomsmeglingstjenester. Markedsføringsloven gjelder all handelspraksis som rettes mot norske forbrukere. Dette betyr at all markedsføring av eiendomsmeglingstjenester er under- lagt loven, uavhengig av hvilket medium som benyttes. Skjelbostad og Bergem ga oss en gjennomgang av hvordan man kan markedsføre eiendomsmeglingstjenester og hva man bør unngå. Alle kan være enige med Skjelbostad om at «Sier jeg noe om pris, så må jeg si alt». Men hva er egentlig en salgsgaranti? Ballen ble, etter innspill fra salen, spilt videre til Forbrukertilsynet, ettersom salgsgaranti for mannen i gata betyr garanti for at boligen blir solgt, ikke bare at kunden ikke skal betale dersom det ikke blir noe salg. Fra markedsføringsloven gikk vi videre til et innblikk i utfordringene meglere kan møte på ved salg av andeler i konverterte eiendommer, nærmere kjent som borettslagsmodellen. I den senere tid har man kunnet lese mange saker om eiendomsbesittere som gir opp boligutleie grunnet skattetrykk og kostnadsøkning. Mange ønsker å selge eiendommene, men salg av eiendom vil ofte utløse en potensielt stor gevinstbeskatning. Salg av aksjeselskaper er heller ikke lukrativt, da prisingen av dette vil gjenspeile det samme problemet eier ønsker å kvitte seg med. Der slik eiendom er eid i et aksjeselskap, vil man imidlertid helt lovlig, kunne unngå en større gevinstbeskatning ved å foreta selskapsrettslige struktureringer ved å foreta omdannelser til borettslag, med påfølgende salg av leiligheter som borettslagsandeler. Jarle Edler og Marius A. Rød, begge advokater og partnere i Ræder Bing advokatfirma AS, holdt foredraget Utfordringer ved salg av andeler i konverterte eiendommer (borettslags- modellen). Etter en innledende presentasjon av kjent stoff for alle i salen, dypdykket Edler og Rød ned i temaet. Neste innlegg var en spennende gjennomgang fra NEFs samarbeidspartner, finn.no. Under tittelen Fra plantegning til AI-assisterte visninger viste Lasse Mejlvang Tvedt, senior creative technologist i Schibsted, oss mulighetene som kunstig intelligens gir for i fremtiden å kunne gjennom- føre AI-assisterte visninger. Deretter var det på tide å ta opp ballen fra årets Vårkonferanse i Stavanger, hvor Arne Solberg i Finanstilsynet stilte det retoriske spørsmålet Bare
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 en verdivurdering? Som deltagerne fikk høre fra Nesteng Andresen tidligere på dagen under Høstkonferansen, har Finanstilsynet fremdeles tydelig fokus på etakster og verdivurderinger, og senest i mai i år mistet en megler eiendomsmeglerbrevet pga. uriktige opplysninger i flere etakster. Det er med andre ord alvor, og ikke «bare en verdivurdering». Fra scenen på Høstkonferansen fikk deltakerne høre Anders Lund Francke, Modell- og analysesjef i Eiendomsverdi, snakke om at Norske eiendomsmeglere er verdens beste på verdivurdering, men hvilke konsekvenser kan det få om megleren slurver? Lund France ga oss eksempler på gode verdivurderinger, og noen dårlige og slurvete. Han forklarte også deltakerne hvor galt det kan gå om megler ikke drar på ny befaring når kunden etterspør oppdatert etakst, og viste oss eksempler på tilfeller der bankene har avvist mottatte etakster. For å runde av Høstkonferansen gjennomgikk NEF Juridisk ved juridisk rådgiver og advokat Halvor M. Haver Elde og juridisk rådgiver og advokat Marie Klostereng Eid «Aktuelle saker». NEF Juridisk mottar daglig aktuelle spørsmål fra medlemmene på mail og telefon. Juridisk følger også med på avgjørelsene fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, og vurderer hva slags betydning resultatet kan ha for bransjen. Klostereng Eid tok utgangspunkt i sak RFE-2023-226, og stilte spørsmålet om det der rokkes ved etablert praksis knyttet til meglers plikter i budrunder, og om det oppstilles en frarådningsplikt overfor budgiver? når denne legger inn bud uten å ta finansieringsforbehold. Megler skal som kjent kontrollere kjøpers finansiering så langt det er mulig. I både rettspraksis og hos Finanstilsynet er det lagt til grunn at megler ikke har noen frarådningsplikt overfor interessenter eller budgiver. I nevnte avgjørelse konkluderte nemnda med at megler i den konkrete situasjonen skulle ha orientert budgiver om risikoen ved å legge inn bud, og rådet henne til å ta finansieringsforbehold. Faktum i saken var riktignok spesielt, og Klostereng Eid oppsummerte med at megler neppe har noen plikt til å fraråde, men at det kan ligge innenfor meglers omsorgsplikt å fraråde interessent å inngi bud, og/eller råde budgiver til å ta finansieringsforbehold. Haver Eldes innlegg hadde tittelen Koblingsregelen etter eierseksjonsloven. Haver Elde snakket om viktig- heten av å ha et aktivt forhold til byggesaksmappen hos kommunen for å kontrollere lovligheten av seksjonerte boliger. Informasjon fra matrikkelen kan være en feilkilde, og den sier ikke noe om en boenhets lovlighet. Etter at vi fikk den såkalte «koblingsregelen» i eierseksjonsloven § 7 i kraft 1. januar 2018, skal kommunen i utgangspunktet ikke tillate seksjonering der det ikke foreligger en godkjent boenhet å seksjonere. Haver Elde fortalte at vi likevel ser tilfeller der kommuner ikke har gjennomført kontroll av det underliggende rettsforholdet, slik at ulovlige boenheter har blitt seksjonert og senere solgt uten at megler har avdekket dette, noe som kan medføre megleransvar. Høstkonferansens faglige innhold ble avsluttet med innlegget Tilbakehold for fellesarealer, der Klostereng Eid tok utgangspunkt i at det ofte gis fullmakt til styret for administrer- ing av tilbakehold i prosjektsalg. Alle i salen fikk en påminnelse om at det ikke er godt nok at fullmakter fra kjøper til sameiet bare er en formulering i salgsoppgaven og deretter kjøpekontrakten. Aktivt samtykke fra kjøper er nødvendig for å kunne holde tilbake for fellesarealer på vegne av kjøper, ved frigivelse til selger og for krav om utbetaling. På den måten unngår man at tilbakehold (av kjøpers penger) som kjøper ikke er kjent med. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Meglere som selvstendige mellommenn ved omsetning av varer og tjenester har vi ganske sikre kilder om allerede fra 1600-tallet. Flere av de store byene fikk da offentlig ansatte meglere med enerett til å drive meglervirksomhet. Meglernes virksomhet gjaldt primært omsetning av handelsvarer og verdipapirer samt salg og befraktning av skip. Rene eiendomsmeglere kjenner vi til fra rundt 1900, mens advokater (sakfør- ere og prokuratorer) og lensmenn da hadde drevet eiendomsmegling i lengre tid. Under og like etter første verdenskrig kom en oppblomstring av omsetning av eiendom, med tilhørende eiendomsmegling. Utleiere og mellommenn ble i lov 12. juli 1918 nr. 1 om boligforholdene (boligloven) pålagt meldeplikt for ledige og formidlede leiligheter. Fra 1926 fikk kommunene hjemmel til å innføre en bevillingstvang for ervervs- messig formidling av husleiekontrakter. Det ble overlatt til det enkelte kommunestyret å gi nærmere regler. Det er uklart om og i hvilken grad bestemmelsene ble satt ut i livet. Enkelte eiendomsmeglere ble gitt kommunal bevilling etter lov 21. juni 1913 om inkasso-, auksjons- og rettshjelpsvirksomhet, men Høyeste- rett fastslo i 1923 at eiendomsmegling ikke var omfattet av denne loven, og at en megler uten hinder av loven kunne opprette kjøpekontrakt og skjøte i forbindelse med formidlingen.23 Eiendomsmeglingsvirksomhet ble første gang regulert i Norge ved lov om eiendomsmeglere av 1931.4 Loven oppstilte blant annet krav om kunnskap, bakgrunn, alder, sikkerhetsstillelse på 15 000 kroner og «krav til fast forretningssted her i riket», men ikke krav til utdanning.5 Blant eiendomsmeglerne var det sterk misnøye med at loven ikke omfattet eiendomsformidling utført av advokater, sakførere og lensmenn. Etter iherdig press fra Norges Eiendomsmeglerforbund vedtok Stortinget 23. juni 1938 en ny lov om eiendomsmeglere.6 Til eiendomsmeglernes store tilfredshet ble nå også advokatenes og sakførernes eiendomsmegling underlagt loven. Det ble videre stilt krav om at eiendomsmeglerne måtte ha et skriftlig oppdrag som grunnlag for sitt arbeid, og ikke minst ble det for første gang stilt krav om å ha bestått en eksamen for å få autorisasjon som eiendomsmegler. I 1939 satte Oslo Eiendomsmeglerforening i gang ettermiddagskurs på totalt 60 timer som forberedelse til den første offentlige eksamen for eiendomsmeglerkandidater. 28 personer gikk opp til eksamen, hvorav 23 besto. Blant disse var 4 kvinner og 19 menn.7 Eiendomsmeglerskolen ble stiftet 10. mai 1975 gjennom vedtak på Norges Eiendomsmeglerforbunds landsmøte.8 Skolens undervisning var lagt til Klækken hotell på Ringerike. Eiendomsmeglerskolen skiftet i 1985 navn til Norges Eiendomsmeglerhøyskole og åpnet i nye lokaler i EDB-senteret i Oslo, uten at skolen var en del av høyskolesystemet i Norge. Den senere professor dr. juris Tore Bråthen var engasjert som foreleser allerede fra han avla juridisk embetseksamen i 1985. Etter en god dialog mellom sentrale myndigheter og de tillitsvalgte i Norges Eiendomsmeglerforbund ble resultatet at Norges Eiendomsmeglerforbund skulle fremlegge et revidert eksamensreglement for eiendomsmeglereksamen for Finans- departementet. Departementet vedtok 7. juli 1986 en forskrift som i realiteten ga Norges Eiendomsmeglerhøyskole monopol på eiendomsmeglerutdanningen.9 Denne forskriften opphevet det nær 50 år gamle gjeldende reglementet for eksamen for eiendomsmeglere fastsatt av Handelsdepartementet 30. mars 1939. Forskriften inneholdt et krav om en fagplan, og det ble i 1987 nedsatt et utvalg for utarbeidelse av planen. Tore Bråthen var svært sentral i dette utvalget.10 Han ble fra samme tid, og frem til Handels- høyskolen BI overtok utdanningen, som vi skal komme tilbake til nedenfor, oppnevnt som medlem av Ankenemnda for eksamen. 1. april 1990 trådte en ny lov om eiendomsmegling i kraft.11 Siste eksamen etter de tidligere reglene måtte være avviklet innen 31. desember 1992.12 Det ble i medhold av den nye loven fastsatt forskrifter med bestemmelser om at som godkjent eiendomsmeglereksamen etter loven skulle regnes «bestått eksamen fra utdanningsinstitusjon med studie- plan og eksamenskrav som Kredittilsynet har godkjent».13 Norges Eiendomsmeglerforbund og Handelshøyskolen BI inngikk 25. januar 1990 avtale om å overføre den formelle utdanningen av eiendomsmeglere i Norge fra Norges Eiendomsmeglerhøyskole til Handels- høyskolen BI. Studiet skulle være toårig, der det første året tilsvarte bedriftsøkonomutdanningen, og det EIENDOMSMEGLERPROFESJONENS UTVIKLING AV THORUNN FALKANGER, PAUL HENNING FJELDHEIM OG DAG SØNSTHAGEN1 «Gyldendal har i høst utgitt boken «Et selskapsliv – festskrift til Tore Bråthen» i anledning Tore Bråthens 70-års dag. Redaktører er Kari Birkeland, Gina Bråthen og Monica Viken. Boken inneholder 40 artikler som omhandler fagområder som Tore er engasjert i. En av artiklene i boken er Eiendomsmeglerprofesjonens utvikling, skrevet av Thorunn Falkanger, Paul Henning Fjeldheim og Dag Sønsthagen. Artikkelen er for øvrig tilgjengelig i Gyldendal Rettsdata.» Tore Bråthen
EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID andre året var en spesialisering innen juridiske, økonomiske og ledelses- og eiendomsmeglerrelaterte fag. Det ble opprettet et faglig råd for eiendomsmeglerstudiet, med tre representanter fra Norges Eiendomsmeglerforbund og tre fra Handels- høyskolen BI som skulle påse at det faglige nivået på studiet var høyt og i tråd med bransjens behov. Handelshøyskolen BI fikk godkjent studieplan og eksamenskrav og startet i 1991 opp eiendomsmeglerutdanningen. Tore Bråthen ble tilknyttet Handelshøyskolen BI som førsteamanuensis II allerede i 1991/1992 og var fra oppstarten og frem til utgangen av 2006 medlem av Faglig råd for eiendomsmeglerstudiet. Som en sentral og aktiv deltager ga han der betydelige føringer for eiendomsmeglerutdanningen og dermed også grunnlaget for den utdanningen innen eiendomsmegling som Handelshøyskolen BI i dag tilbyr. Det norske universitetsråd godkjente 2. juni 1992 det andre året på studiet som normert til ett års studietid, tilsvarende 20 vekttall i en universitets- eller høgskolegrad.14 Det første året tilsvarte som nevnt bedriftsøkonomutdanningen og var allerede tilsvarende godkjent. Høsten 2001 startet Handelshøyskolen BI opp en treårig bachelorutdanning i eiendomsmegling. Studiet skiftet i 2019 navn til «bachelor i eiendomsmegling, jus og økonomi». Bråthen ledet lovutvalget som 10. januar 2006 overleverte den nær 250 siders utredningen NOU 2006: 1 Eiendomsmegling til daværende finansminister Kristin Halvorsen. Bråthen omtalte selv ved overleveringen at utredningen muligens hadde satt norgesrekord i antall dissenser, og at det muligens også forelå en norgesrekord når det gjaldt antall utvalgsmøter, som var kommet opp i 39. Han sammenlignet ved overrekkingen antall dissenser med antall retter i en kafeteria – «så får det bli opp til lovgiver å plukke de rettene som de ønsker».15 Resultatet av denne prosessen ble en rekke endringer i den dagjeldende loven fra 1989. Blant endringene var krav om at alle som skulle utøve eiendomsmegling, måtte ha utdanning. Dette medførte også et behov for overgangsordninger og eksamen for dem som allerede hadde fartstid i bransjen. Handelshøyskolen BI påtok seg straks å utvikle kurs og avholde eksamen for denne gruppen, og utdannet suverent flest av dem som fikk betegnelsen «overgangsmeglere». Også her hadde Tore Bråthen en sentral rolle både som tilrettelegger og foreleser. De offentlige skolene som tilbød ordinær eien- domsmeglerutdanning, deltok også i skoleringen av de ansatte som nå hadde behov for utdanning, men tok kun en mindre andel av dette markedet. Vi takker professor dr. juris Tore Bråthen for hans viktige og sentrale bidrag til Eiendomsmeglerskolen, Norges Eiendomsmeglerhøyskole og eiendomsmeglerutdanningen ved Handelshøyskolen BI. Han har kontinuerlig utviklet studiet, utarbeidet kompendier og bøker og i stor grad bidratt med undervisning og veiledning. Sist, men ikke minst vil vi også få takke professor dr. juris Tore Bråthen for hans arbeid med å utarbeide NOU 2006: 1, som resulterte i en ny og god eiendomsmeglingslov. Kilder 1 Thorunn Falkanger er dosent, Handelshøyskolen BI, Paul Henning Fjeldheim er dosent, Handelshøyskolen BI, Dag Sønsthagen er cand.jur., tidligere rektor/utdanningsleder ved Norges Eiendomsmeglerhøyskole og faglig koordinator ved Handelshøyskolen BI. 2 Rt. 1923 I s. 486. 3 Avsnittet bygger på Sjur Brækhus, Meglerens rettslige stilling, Tell forlag 1946 s. 19–44. 4 Lov 19. juni 1931 nr. 7 om eiendomsmeglere (opphevet). 5 Rune Andersen, På begges side. Glimt fra Norges Eiendomsmeglerforbunds første 75 år, 1932–2007, Norges eiendomsmeglerforbund 2007 s. 37. 6 Lov 24. juni 1938 nr. 13 om eiendomsmegling. 7 Andersen 2007 s. 77 og 213. 8 Per Aarsland (red.), Norges Eiendomsmeglerforbund 50 år, Norges Eiendomsmeglerforbund 1982. 9 Midlertidig forskrift 14. juli 1986 nr. 1590 om eiendomsmeglereksamen (opphevet). 10 Norges Eiendomsmeglerhøyskoles årsberetning 1988. 11 Lov 16. juni 1989 nr. 53 (opphevet). 12 Forskrift 8. juni 1990 nr. 446 om overgangsregler for eiendomsmeglereksamen § 3 (opphevet). 13 Forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling § 1-1 (opphevet). Kredittilsynet byttet i 2009 navn til Finanstilsynet. Thorunn Falkanger, Paul Henning Fjeldheim og Dag Sønsthagen 282 14 Brev av 2. juni 1992 fra Det norske universitetsråd til blant annet Handelshøyskolen BI, j. nr. 541/92/LHN. 15 Andersen 2007 s. 57. HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Trenger din bedrift nye folk? La NEF hjelpe deg å nå riktig målgruppe med stillingsannonse på våre nettsider, sosiale medier og nyhetsbrev til våre medlemmer. Kontakt ida@nef.no for mer informasjon! Pris: kr 2 000,- +mva NEF Oppgjørspraksiskurs NEF arrangerer 100% digitalt og effektivt oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger flere ganger i året. Mer informasjon og kommende kurs finner du på nef.no/kurs! Er du bevisst på å bruke MNEF i tittelen din? MNEF er kvalitetsstempelet for medlemmer av NEF. Eiendomsmeglere MNEF er med på å påvirke bransjen gjennom å støtte NEFs arbeid og verdier. NEF oppfordrer alle våre medlemmer som megler til å vise at dere er MNEF!
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID I store nyboligprosjekter har det alltid forundret meg at meglerne er opptatt av videresalg i annenhåndsmarkedet, heller enn å fokusere på behovene til første kjøper. Det ligger trolig i deres faglige DNA. For de fleste av oss er boligen både et hjem og en investering, men enkelte ser på den utelukkende som investering. De kjøper tidlig for så å selge før prosjektet står ferdig. Lav risiko og lav inngangspris har kastet mye av seg - frem til den senere tid hvor markedet har snudd. Mange investorer har nå brent inne med boliger de ikke har fått solgt. Slike investeringer har vært hausset opp av ivrige eiendomsmeglere - deres oppgave har jo vært å selge, også i et nedadgående marked. Selv om strategien nok kan fungere for enkeltinvestorer, fører den ikke nødvendigvis til gode og stabile bomiljøer. Jeg tror dette bakteppet er en del av forklaringen på at det som presenteres i nybolig-markedet fortsatt oppleves som standardisert. GALT BILDE AV MARKEDET? Mitt favoritteksempel er nye boliger med mange små soverom, rettet mot småbarnsfamilier. Slike finnes det stort tilbud av. Problemet er bare at hovedkundegruppen i boligmarkedet er de godt voksne – ikke småbarnsforeldrene. Dette er vel dokumentert. Det finnes også andre som ikke er opptatt av standardiserte familieleiligheter: Noen ønsker kompakte boenheter på begrenset areal, noen er ute etter dele-løsninger osv. Eiendomsmeglerne har stor påvirkningskraft og bør etter min oppfatning endre perspektiv og tone ned massemarkedstenkningen. Det er som jeg tidligere har hevdet bedre å være førstevalget i et lite marked enn andrevalget i massemarkedet. For å bruke meglernes eget språk: Det er ikke antall besøkende på visning som avgjør salget – det er antall interessenter som er villige til å by. TRETRINNSMODELL Når det gjelder boligutvikling, må hele verdikjeden, også eiendomsmeglerne, legge en grundig analyse til grunn. Mange eiendomsmeglere vil nok si at de gjør det, men i dagens marked ser jeg det ikke. 1) Finsegmentering: Hvem er den foretrukne målgruppen? Det er ikke mulig å selge alt til alle, og boligutviklingsprosjektet må derfor ta utgangspunkt i en klar beskrivelse av hvem boenhetene er ment for. Dette legger føringer på areal, planløsning, konsept, tilleggstjenester og kostnadsnivå. Ønsker man å henvende seg til mer enn én målgruppe, må dette gjøres tydelig. For å eksemplifisere: I et konkret prosjekt som Monn var inne i, ble det utviklet to parallelle konsepter for inngangspartier, trappehus og korridorer. Det ene var urbant og røft og appellerte spesielt til yngre kjøpere. Det andre konseptet, som var lunere og mer elegant, rettet seg mot et etablert og pengesterkt segment. Poenget var at kjøpere i begge grupper skulle føle at prosjektet var skapt for nettopp dem. 2) Brukerforståelse: Hva er den foretrukne målgruppen ute etter? Det krever dyp innsikt å beskrive behovene og preferansene som finnes i boligmarkedet. Både eiendomsmeglerne og interiørarkitektene har slik innsikt, opparbeidet gjennom tett kontakt med sluttbrukerne. Et sterkt forenklet bilde er dette: De som kjøper sitt første hjem, må økonomisere med kvadratmeter og standard. Fordi leilighetene er små, har de stor interesse av takterrasser og andre fellesområder. Andregangskjøperne er også unge, men har bedre økonomi. Slike kunder har vokst fra de billigste løsningene, men er ennå ikke modne for de eksklusive. De er prisbevisste og opptatt av design. Tredjegangskjøperne, ofte i slutten av 40-årene, har finansiell styrke og vet nøyaktig hva de er på jakt etter, bl.a. ekskluBOLIGUTVIKLING: EIENDOMSMEGLERNES PERSPEKTIV BØR JUSTERES Eiendomsmeglerne har en tydelig stemme i boligutviklingen. De inviteres inn i prosjektene på et tidlig stadium og blir lyttet til når det gjelder konsept, utforming av planløsning, valg av materialer mv. Deres erfaring er viktig. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIØRARKITEKTER
EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 15 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID sive detaljer og høy kvalitet. Sistegangskjøperne nedskalerer ved å flytte fra hus til leilighet. De etterspør lettstelte løsninger og har gjerne råd til å skaffe seg det de ikke har unnet seg tidligere. Dette er kun de overordnede vurderingene. I prosjekteringsfasen må behov og preferanser beskrives i detalj slik at målgruppene til slutt kan identifisere seg med det ferdige prosjektet. Uten grundige analyser er det lett å bomme. 3) Fleksible løsninger Mitt hovedpoeng er at eiendomsmeglerne bør bidra til variert boligutvikling der ulike segmenters behov dekkes, og der boligkundens mål ikke videresalg, men å planlegge for fremtiden. Boligen skal fungere i dag, men den må være enkel å endre. Planløsningen bør kunne justeres når det er ønskelig, f.eks. når barna blir voksne. Det skal ikke være nødvendig å flytte. KONKLUSJON Frem til nå har man kunne selge hva som helst, men markedet har snudd. I Oslo er halvparten av innbyggerne single uten at dette gjenspeiles i boligtilbudet. For å «safe» tilbyr man noe man tror alle vil ha. Da ender man fort med mange soverom i stedet for gode sosiale soner som stor stue, bibliotek, spisestue etc. som de godt voksne boligkjøperne etterspør. Mange av disse kjøper nye boliger som ominnredes nesten med en gang fordi løsningene ikke er tilpasset kjøpergruppen. Hva er den foretrukne målgruppen ute etter? spør interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar. Foto: Dag Sandven Når det gjelder boligutvikling, må hele verdikjeden, også eiendomsmeglerne, legge en grundig analyse til grunn. Mange eiendomsmeglere vil nok si at de gjør det, men i dagens marked ser jeg det ikke.
Den nye løsningen er et viktig steg i digitaliseringen av eiendomsoverdragelser og vil i første omgang være tilgjengelig for advokater via portalen etinglysing.no. Den gjør det mulig å tinglyse én hjemmelserklæring alene, overdragelse til livsarvinger hvor alle arvinger overtar gjeld, og når kun ett arveledd er involvert. Støtter flere behov i markedet Løsningen er utviklet for å imøtekomme ulike behov i markedet og er spesielt rettet mot advokater i første omgang. Videre utover høsten vil løsningen også bli tilpasset eiendomsmeglere. Dette vil inkludere muligheten for å tinglyse hjemmelserklæring i en pakke sammen med sikring, skjøte og pantedokumenter. Løsningen har allerede blitt testet ut av eiendomsmeglerhuset Nylander & Partners, som var først ute med å sende inn en hjemmels- erklæring til Kartverket. – For eiendomsmeglerbransjen er det en stor fordel at også hjemmelserklæringen kan gå digitalt, sier Markus Berg Fredheim, saksbehandler hos Nylander & Partners i Trondheim. – Papirarbeid, postgang og manuelle prosesser har alltid vært en flaskehals innen eien- domstransaksjoner, så jeg ønsker all digitalisering som trygger og effektiviserer bolig- salget hjertelig velkommen. Digitaliseringen reduserer ikke bare risikoen for bortkomne dokumenter, men minimerer også sjansen for manuelle feil i tinglysningsprosessen, legger Fredheim til. Enklere prosesser for både advokater og meglere – Vi har lagt stor vekt på å utvikle en løsning som er enkel å bruke, samtidig som den håndterer de komplekse kravene til sikkerhet og nøyaktighet som tinglysing krever, sier Elverum i Ambita. Løsningen er tilgjengelig fra etinglysing.no, og Ambita planlegger å rulle ut ytterligere funksjonalitet raskt utover høsten. Les mer på: https://www.ambita.com/aktuelt/ ambita-med-nye-digitaliseringsgrep-ved-eiendomstransaksjoner annonse: Ambita med nye digitaliseringsgrep ved eiendomstransaksjoner AV CAROLINE ENGE JØRGENSEN, AMBITA Ambita, en av Norges ledende aktører innen eiendomsdata og digitalisering, har lansert en løsning som skal forenkle prosessen med elektronisk tinglysing av hjemmelserklæringer. Daglig leder i Ambita, Arild Elverum, kaller lanseringen en milepæl: – Vi har tatt oss god tid til å tilpasse systemene våre til de mange prosedyrene i bransjen. Nå er vi stolte av å presentere en løsning som vil komme mange brukere til gode, både når det kommer til effektivisering og ikke minst risikoredusering av menneskelige feil, forklarer han.
Han markerte nettopp 20 år i bransjen, og like mange år i Nordvik. År etter år har han toppet eiendomsmeglerkjedens lister over mest omsettende megler. – Når folk flest sover lenge og drar ut i parken og spiser lunsj, har jeg ukas viktigste arbeidsdag. Nesten hver søndag tar han på seg dressen, legger visningsskiltet under armen og drar på jobb. – Du klarer ikke å stå i denne jobben i 20 år hvis den ikke gir deg glede. Arbeidsinnsatsen kommer som en konsekvens av at jeg stortrives med det jeg gjør, forteller han. SAMHOLD Pøhner mener han var spesielt heldig med hvem han traff første dag på jobb i Nordvik. – Jeg solgte bra fra dag én, og det er mye takket være et par veldig gode kollegaer som støttet og veiledet meg. Terje og Gregers, som var de beste i bransjen på den tiden, tok meg under vingene. Jeg hentet det beste fra to verdener. Han referer til stjernemeglerne Terje Tinholt og Gregers Barman Gabrielsen som begge hadde en sentral rolle i oppbygningen av Nordvik & Partners. – Terje hadde en fantastisk salgsenergi og Gregers på sin side hadde en tung faglig forankring. Begge to inspirerte meg, men kanskje viktigst av alt, oppfordret de meg til å finne min egen måte å være megler på. Og det gjorde jeg. DEN STORE JOBBEN ER Å SKAFFE SEG TI KUNDER For Pøhner har det å bygge, og å opprettholde, et godt omdømme blitt en slags meglerfilosofi. – Når folk skal selge noe av det kjæreste de har, trenger de en som kan geleide dem trygt gjennom hele prosessen. Det innebærer alt fra å ta godt vare på de som kommer på visning, til å alltid være en ambassadør for boligen utad. I tillegg snur Pøhner på enhver stein han finner, og forbereder seg godt til kundemøter - uansett. – Det handler om å gi alt til de kundene du har. Jeg pleier å si at man ikke må løpe etter kunde nummer 11, 12 og 13 når man har ti. Anbefaler disse ti deg videre har du ti levende reklameplakater. Det er mye mer verdt enn en helside med annonser i VG. For det er ingen hemmelighet at boligsalg opptar folk og at man snakker om meglere, enten det er rundt lunsjbordet på jobben eller rundt middagsbordet hjemme. – Hvis noen hadde fortalt deg om en megler som kom for sent, ikke tok telefonen eller glemte skiltet til visning, så ville du nok ikke kontaktet han eller hun neste gang du skulle selge. Sånn er bransjen. DESSERTGENERASJONEN Til tross for mye hardt arbeid, kan det også argumenteres for at Pøhner har vært heldig med tidspunktet han kom inn i eiendomsmeglerbransjen på. – Verdien av å sitte på eiendom har bare økt. I 1990 kunne du kjøpe en bolig for 1 million kroner, for så å selge den for 400 000 i 1992. Et slikt marked har jeg aldri jobbet i. Pøhner har vært med på en kurve som har gått oppover, kun med noen små dumper underveis. – I periodene hvor det butter med kjølning i marked må jeg skjerpe meg. Og reflektere litt. Men det har jeg virkelig bare godt av. Og han har rukket å reflektere litt. Også om hvordan yrket har utviklet seg siden han begynte. – Det er mange som sier at det var tøffere å være megler før, og det er jeg på mange måter enig i. Det var flere arbeidsoppgaver, og det kokte på en helt annen måte enn det gjør i dag. Meglerverdenen har tross alt utviklet seg en del siden Pøhner hadde sin første dag på jobb i 2004. – Vi kunne kaste oss inn i en taxi for å dra innom Japan Photo for å hente bilder, så ned på desken hos Aftenposten for å få inn en boligannonse før avisen gikk i trykken. Rakk vi ikke den fristen, så fikk vi ikke annonsen inn i avisen den dagen. Nå opererer vi med noen helt andre stressfaktorer. GODE ØYEBLIKK Til tross for mye arbeid og til tider stressende situasjoner, har Pøhner mye godt å si om yrket han nå har hatt i 20 år. – Selv den dag i dag er det faktisk lite som slår det å se kundene mine signere kjøpskontrakten. Enten det er et par som kjøper sitt første hjem sammen, eller en som endelig har kommet seg av leiemarkedet. Det er så utrolig mye mer enn en boligtransaksjon. Som nyutdannet bachelorstudent fra BI, var ikke Pøhner forberedt på hvor praktisk yrket som eiendomsmegler faktisk er, eller hvor mye som handler om menneskelig kontakt. – Yrket vårt er dialogbasert, styrt av menneskelig kontakt, vel så mye som kontorarbeid. Det betyr at de fysiske møtene er utrolig viktige. Når jeg ser tilbake på den jeg var da jeg startet, så var jeg nok ganske fersk. Pøhner har, kanskje ikke så overraskende etter 20 år som megler, vært inne på tanken om å bytte jobb. Tilbud fra konkurrenter har det vært mange av, men ingen gode nok til å skifte ut Nordvik-drakta. – Jeg har vært mentalt åpen for å bytte, men alltid vendt tilbake. Jeg er utrolig stolt over det jeg har vært med på å skape i Nordvik. Her har jeg det rette verktøyet, og kanskje viktigst av alt er jeg omringet av de rette folkene. LITE SLÅR DET Å SE KUNDENE SIGNERE – Med 40 visningshelger i året må du like det du holder på med, det er det ikke noe tvil om sier Stian Pøhner, eiendomsmegler og partner ved Nordvik Frogner. AV NORDVIK BOLIG Oppfordring! Har du en ansatt som har utmerket seg utover det som følger av den vanlige jobben som eiendomsmegler? Da oppfordrer vi deg til å skrive et innlegg i Eiendomsmegleren. NB! Vedkommende må være MNEF. EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 17 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Samtidig er kravene strengere for kjøper, som anses for å være kjent med innholdet i tilstandsrapporten, forutsatt at den oppfyller minstekravene i forskriften. Det er nå på tide at de bygningssakkyndige vurderer hvordan de opplever at de nye reglene fungerer. FUNGERER REGLENE? Formålet med de nye reglene er å redusere konfliktnivået i bolighandelen. Samtidig som selger har fått et økt ansvar, skal et bedre informasjonsgrunnlag i tilstandsrapporten sikre at kjøper får mer og bedre informasjon. Som tidligere må kjøper reklamere på en mangel innen rimelig tid etter at den oppdages, og med en absolutt frist innen fem år. Det tar derfor lang tid før boligselgerforsikringsselskapene vet hvordan det går med de forsikringene som er solgt, og det er ennå uklart hva endelig konklusjon blir på spørsmålet om nye regler fungerer etter hensikten. Til tross for dette har Samfunnsøkonomisk analyse (SØA) på oppdrag fra NEF gjennomført analyser av tilgjengelige data i Trygghetsindeksen for å svare på spørsmålene om de nye reglene fungerer og om bolighandelen blir tryggere. Trygghetsindeksen er basert på data fra tilstandsrapporter som er utarbeidet av medlemmer i Norsk takst og fra henvendelser til forsikringsselskaper i forbindelse med boligtransaksjoner. Datagrunnlaget er levert av Gjensidige Boligselgerforsikring, Fremtind Forsikring, HELP Forsikring, If Skadeforsikring og Norsk takst. Dataene er levert av programvareleverandøren iVerdi AS, i samarbeid med Unbolt AS og Norsk takst. TRYGGERE BOLIGHANDEL MED EN BEDRE OPPLYST BOLIGHANDEL Hovedkonklusjonen i Trygghetsindeksen er at tilstandsrapporter bidrar til en opplyst handel hvor svært få boligtransaksjoner ender i konflikt. Lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022 har hatt en positiv effekt på bolighandelen ved å redusere konfliktnivået mellom boligkjøpere og boligselgere. Når det er sagt, så er det i tillegg til usikkerhet rundt analysen fordi en er tidlig i det langhalede løpet, også en svakhet i analysen at den ikke har sammenlignende tall fra før lovendringen kom 1. januar. Tall fra Söderberg og Partners, som er en stor aktør av megling av eierskifteforsikring, er ikke med i analysen. De er invitert inn, så får tiden vise om data blir delt og hva dette kan bringe på bordet. Trygghet kan neppe indekseres siden forbrukerens følelse og opplevelse ikke egentlig kan uttrykkes i målbare størrelser, men analyser som Trygghetsindeksen kan gi oss en god pekepinn på hvordan det står til, og særlig hvis vi kan foreta målinger over tid med data som favner alle aktører i bransjen. HVA ER EN KONFLIKT? En del av diskusjonen i bransjen på om de nye reglene gir tryggere bolighandel, er hva en skal forstå som en konflikt eller hvilke tall en skal måle konfliktnivået mot. Her er det i Trygghetsindeksen gjort et valg om at en forespørsel fra kjøper til sin egen kjøperforsikring, eller en forespørsel sendt videre fra kjøpersiden til selgerforsikringsselskapet, ikke er en konflikt. Konflikt blir det først når kjøper ikke er enig med sitt forsikringsselskap om at det ikke foreligger en mangel og velger å ta saken videre, eller at selgersiden avslår krav fra kjøpersiden og kjøpersiden velger å gå videre med saken. Tilfredshet hos kjøper kan også måles i hvor raskt en får svar, eller om forklaringen på at det ikke er mangel eller grunnlag for å holde selger ansvarlig er godt forklart og begrunnet så kjøperen forstår det. Forbrukere har gjennom kjøperforsikring og selgerforsikring gode muligheter til å få juridisk hjelp og risiko ved boligsalget dempet. Finansklagenemnda holder trykket borte fra domstolene, og kan raskere ta unna saker der selgersiden og kjøpersiden er uenige og ønsker at en objektiv tredjepart kan ta stilling til saken. Trygghetsindeksen har sett på antall saker i Finansklagenemnda og domstolene etter ny lovgivning i data fra samarbeidspartene. Det er liten belastning på domstolen, kun en sak, men dette nivået skal høyst trolig opp. Bolig har stor betydning for folks hverdag og liv velferdsmessig, og med nye regler må vi ha avklaringer for å skape trygghet basert på klarere regler. USIKKERHET RUNDT NYTT REGELVERK Det er helt naturlig at en kjøper stiller spørsmål om boligen hen har kjøpt, og det er også naturlig at spørsmålet om det foreligger en mangel går videre til selger. Før de nye lovendringene har satt seg er det også TO ÅR ETTER LOVENDRINGENE: ER BOLIGHANDELEN TRYGGERE? Snart er det gått to år siden vi fikk endrede regler i Avhendingslova som forbyr salg til forbruker med «solgt som den er» eller andre generelle forbehold, og en forskrift som setter innholdskrav til tilstandsrapporten. De nye reglene legger opp til at selger må gi god og tydelig informasjon i salgsdokumentene. AV CAMILLA BREKKE, ADVOKAT I NORSK TAKST CAMILLA BREKKE
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy