EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2022 37 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER BEGRENSNINGER I RETTEN TIL Å KJØPE FLERE LEILIGHETER Borettslagsmodellen bygger på et såkalt brukereieprinsipp, som selvforklarende nok betyr at eieren skal bruke boligen selv. Et utslag av dette prinsippet er at en og samme eier kun kan eie én bolig i borettslaget. Boligen skal også som den klare hovedregel bebos av den som er eier av andelen og hens nærstående, og kun være i eie av fysiske personer. Til det siste gjelder unntaket om av kommune eller selskap som har til formål å skaffe til veie boliger for vanskeligstilte likevel kan eie flere andeler til utleie. Lovens unntak skal legge til rette for å gjennomføre boligsosiale politiske beslutninger. I sameier er det derimot i utgangspunktet ingen begrensninger for hvor mange seksjoner man kan eie. Det er heller ingen lovbestemte skranker for eierskap for juridiske personer. Dette betyr at det i et og samme sameie kan være ett selskap som eier et stort antall seksjoner, og således også besitter en dominerende eierposisjon når beslutninger skal tas. En og samme fysiske eller juridiske person kan således også være eier av samtlige seksjoner. Men ved salg og kjøp av seksjoner i et sameie, gjelder en viktig begrensning. Eierseksjonsloven § 23 har regler for hvor mange boligseksjoner en og samme person kan kjøpe (erverve). En og samme person (fysiske eller juridiske) kan ikke kjøpe mer enn to seksjoner i samme sameiet. Ervervsforbudet skal hindre at det skjer en endring i et sameie der et selskap, en enkeltperson eller en gruppe av selskap og eiere som ansees som nærstående kommer inn og kjøper opp et stort antall leiligheter (seksjoner) og med det etablerer en uønsket stor utleieandel i sameier. Dette fører oss over til forskjellene i retten til fritt å drive utleie. ULIKE REGLER FOR UTLEIE I et sameie er det som hovedregel fritt frem med utleie. Noen sameier har imidlertid nedfelt utleiebegrensninger i sine vedtekter, noe det er adgang til – dersom den enkelte seksjonseier samtykker til det ved innføringen. En borettslagsbolig kan derimot som hovedregel ikke leies ut. Dette er igjen et utslag av brukereieprinsippet, som også utgjør det viktigste skille mellom borettslagsformen og sameieformen. Det er likevel anledning til utleie av andel under visse vilkår. For det første kan andelseier eller hans nærstående som har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene med styrets godkjenning leie ut for inntil 3 år. Styret kan kun nekte utleie dersom det foreligger saklig grunn. Saklig grunn kan foreligge dersom styret har en berettiget frykt for at leieren vil opptre til sjenanse for beboerne i laget. Styret kan derimot ikke nekte utleie som følge av kritikkverdige forhold hos eier. For det annet kan man leie ut boligen dersom man skal være borte midlertidig som følge av arbeide, studier, militærtjeneste eller andre tungtveiende grunner. For det tredje kan man også overlate boligen sin til andre i husstanden, og nære slektninger som foreldre, barn, barnebarn til andelseier og ektefellen uten hinder av lovens utleiebegrensning. Som følge av brukereieprinsippet er det tradisjonelt en vesentlig større utleieandel i sameier enn i borettslag. Utleie i seg selv trenger ikke bety noen ulemper, men det er blitt hevdet at stor utleieandel i sentrumskjernen kan gi seg utslag i dårligere bomiljø som følge av beboernes noe løsere tilknytning til eiendommen. For aksjeleilighetene er det vedtektene til aksjeselskapet som regulerer utleiemulighetene, og det er ofte fastsatt regler som tilsvarer begrensningene for borettslag. REGLER FOR KORTTIDSUTLEIE Etter fremveksten av korttidsutleie gjennom Airbnb og lignende kanaler ble det i 2019 innført en særregulering av korttidsutleie i borettslag og sameier. Også her er det noen forskjeller som megler må kjenne til. I borettslag kan andelseier drive korttidsutleie av boligen opptil 30 døgn i året uten at styret kan nekte dette, og uten noe krav om forutgående botid / eiertid eller tilsvarende. I sameier er den tillate grensen for kortidsutleie 90 døgn årlig, med adgang til å vedtektsfeste en annen grense (mellom 60-120 døgn). En tilsvarende rett til for borettslag til å vedtektsfeste andre grenser er ikke innført. Korttidsutleie er definert som utleie for mindre enn 1 måned (30 dager). FINANSIERING AV FELLES VEDLIKEHOLDSTILTAK En annen forskjell mellom sameier og borettslag er hvilke muligheter fellesskapet har til å finansiere vedlikehold og oppgraderinger av fellesarealer som heis, vinduer, fasader og tak. Et sameie har ikke noen eiendom å stille som sikkerhet ettersom det er den enkelte seksjonseier som er eiersubjektet. Sameiet som sådan er ikke i eierposisjon over eiendommen, og vil som utgangspunkt heller ikke kunne BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy