36 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER TO EIERFORMER I Norge har vi to hovedformer for eierskap i boligsammenslutninger, nemlig borettslag og eierseksjonssameier (sameier). I borettslag er man eier av en andel, og i et sameie er man eier av en seksjon. I begge eierformene gir eierandelen eieren en enerett til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen, samt rett til å bruke fellesarealene i eiendommen i felleskap med øvrige eiere. En tredje eierform, aksjeleiligheter, må også nevnes. Disse finnes i noe mer beskjeden grad. Denne eierformen er sammenlignbar med borettslag med den forskjell at man kjøper en eller flere aksje/r og ikke en andel. Det er ikke lenger tillatt å etablere nye boligaksjeselskap, men de etablerte består videre. For de såkalte boligaksjeselskapene er vedtektene særlig viktige. Spørsmål som ikke reguleres av vedtektene reguleres som utgangspunkt av borettslagsloven. I det daglige er det liten forskjell, om ingen, å spore mellom den ene eller andre eiermodellen. Men det er likevel noen forskjeller som man bør være oppmerksom på, og som kan ha betydning når valget mellom eierformene skal tas, og som eiendomsmeglere i alle fall bør kjenne til. FINANSIERING En vesentlig forskjell mellom de to organisasjons- og eierformene er knyttet til muligheten for etablering av borettslag med en betydelig fellesgjeld fra start – altså slik at finansiering av kjøpet av tomt og oppføringen av bygningen kan finansieres med et lån som følger med borettslaget ved overlevering av leilighetene og overføringen av andelen. Grensen for slik fellesgjeld er 75% av «kostnadsoverslaget» til tomt og oppføring som legges til grunn ved etableringen av borettslaget. Presisjonen i overslaget og prissetting av tomten vil avgjøre om fellesgjelden til sist utgjøre mer eller mindre enn 75% av verdien til leiligheten. Formidler man en borettslagsandel i et borettslag med høy fellesgjeld knyttet til kjøpet av tomt og oppføring av bygningen eller senere vedlikeholdstiltak, må man sette seg grundig inn i forhold knyttet til renter og avdrag på den gjelden. Videre må det avklares hvorvidt borettslaget er tilknyttet en sikringsordning, som gjør at kjøper / eier ikke trenger å være bekymret for hvorvidt de andre andelseierne er i stand til å betjene sin del av gjelden og felleskostnadene. Det er summen av fellesgjeld og det beløpet som betales til selger som utgjør den egentlige prisen for leiligheten og som skal tilleggs omkostninger og markedsføres som totalpris. Det kan medfølge ansvar for fellesgjeld også i eierseksjonssameier, men dette utgjør normalt en langt mindre del av totalkostnaden for leiligheten og overstiger sjelden 2G (ca. kr 222.000 pr 2022). DOKUMENTAVGIFT Som hovedregel skal det alltid betales dokumentavgift ved tinglysing av overføring av hjemmel til en eiendom. Dokumentavgiftens størrelse avhenger av om boligen er ny eller brukt. Ved kjøp av en bruktbolig i et eierseksjonssameie skal det betales 2,5 % dokumentavgift av markedsverdien, normalt salgssummen med tillegg av eventuell fellesgjeld. Ved kjøp av ny bolig skal kjøper betale 2,5 % av boligens andel av tomteverdien. Kjøp av en bolig i et borettslag er imidlertid fritatt fra å betale dokumentavgift. Grunnen er at borettslagsandeler ikke er å regne som fast eiendom. Her svares det kun et tinglysingsgebyr ved hjemmelsoverføringen. LEILIGHET I BORETTSLAG ELLER SAMEIE? FORSKJELLER OG LIKHETER Leiligheter som omsettes er enten en andel i et borettslag og reguleres av borettslagsloven, eller så er den en seksjon i et eierseksjonssameie og reguleres av eierseksjonsloven. Boformene er i praksis svært like og begge er trygge. Men det er også noen forskjeller som man bør være klar over og ta i betraktning både som selger, kjøper og ikke minst som megler. AV ADVOKAT/PARTNER KNUT HODNELAND OG SENIORADVOKAT MARIANNE FRISVOLD FURUSETH, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA KNUT HODNELAND MARIANNE FRISVOLD FURUSETH «I det daglige er det liten forskjell, om ingen, å spore mellom den ene eller andre eiermodellen. Men det er likevel noen forskjeller som man bør være oppmerksom på, og som kan ha betydning når valget mellom eierformene skal tas, og som eiendomsmeglere i alle fall bør kjenne til»
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy