Eiendomsmegleren nr. 5 - 2022

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2022 35 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Brudd på eierseksjonsloven § 23 innebærer imidlertid ikke at avtalen mellom kjøper og selger er ugyldig. Bestemmelsen vil imidlertid hindre at kjøper får rettsvern for sitt erverv med de konsekvenser det innebærer, f.eks. til å kunne få lånefinansiert ervervet med pant i boligseksjonen. Eierseksjonsloven fastsetter også særskilte sanksjoner ved brudd på § 23: • Seksjonseieren fratas stemmeretten på årsmøtet for boligseksjonene som er ervervet i strid med § 23, jf. eierseksjonsloven § 53 andre ledd. • S tyret gis myndighet til å pålegge kjøperen å selge boligseksjonen som er ervervet i strid med § 23, jf. eierseksjonsloven § 38 andre ledd. Etterkommes ikke et slikt pålegg kan seksjoner i strid med ervervsbegrensningen kreves tvangssolgt. HVEM ERVERVSFORBUDET GJELDER FOR Ervervsforbudet gjelder både direkte erverv og erverv gjennom aksjer eller andeler i selskap. Den gjelder også for erverv av aksjer i et selskap som fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har nær tilknytning til hverandre. For eksempel ved at eierne er selskaper i samme konsern, jf. eierseksjonsloven § 23 andre ledd. VIRKNINGEN I PRAKSIS Etter lagmannsrettens kjennelse er det fremdeles ikke i strid med ervervsforbudet at den som seksjonerer et bygg blir sittende som eier og hjemmelshaver til flere enn to boligseksjoner. Det er fordi seksjoneringen ikke innebærer erverv av en ny eierseksjon. Så lenge ervervet finner sted før seksjoneringen, er heller ikke eierseksjonsloven § 23 til hinder for erverv av flere enn to boenheter som i fremtiden vil utgjøre boligseksjoner. Ervervsbegrensningen hindrer ikke at vedkommende fortsetter å være tinglyst eier av boligseksjonene etter seksjoneringen. Når eiendommen er seksjonert er vedkommende eier av en boligseksjon. Ved videre erverv vil boligseksjonen du ervervet før seksjoneringen inngå i vurderingen etter eierseksjonsloven § 23, ettersom det sentrale er hva ervervet «fører til». Det er dermed resultatet av ervervet av den siste boligseksjonen som er avgjørende – at vedkommende da blir eier av et antall boligseksjoner som overstiger to. Hvordan og når eierskapet til de øvrige boligseksjonene kom i stand er dermed ikke relevant. Dette får særlig betydning for hvordan boligutviklere bør tilrettelegge sitt forhåndssalg. Et praktisk eksempel er tilfellene ved utfisjonering eller salg av ideell andel av eiendommen. Flere boligutviklere har en praksis hvor deler av eiendommen utfisjoneres. Ved å selge aksjene i selskapet som blir hjemmelshaver til en del av eiendommen, kan erververen få kontroll over flere planlagte boligseksjoner. Det følger av forarbeidene til eierseksjonsloven § 23 før innstramningen av 1. januar 2021, at fisjon og fusjon ikke skal regnes som et «erverv» etter eierseksjonsloven § 23 – forutsatt at de samme eierinteressene står bak den som overdrar og den som erverver. Dette ble ikke endret ved lovendringen 1. januar 2021. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i tolkningsuttalelse av 20. mai 2020 også uttalt at det samme gjelder såkalte trekantfusjoner. Dette innebærer at fisjon hvor de samme eierinteressene i flere enn to seksjoner står bak overdragende og overtakende selskap i fisjonen kan gjennomføres også etter seksjonering uten at det er i strid med ervervsbegrensningen. Salg av aksjene i det utfisjonerte selskapet hvor overtakende selskap ikke allerede har eierinteressen kan imidlertid falle inn under ervervsbegrensningen – hvis salget skjer etter seksjonering og det overtakende selskap (eller dens nærstående) allerede eier seksjoner i det aktuelle eierseksjonssameiet. HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram KVALE ADVOKATFIRMA Kvale Advokatfirma sin avdeling for fast eiendom og entreprise bistår aktører i hele verdikjeden i bygg- og anleggsbransjen og i alle faser av et byggeprosjekt. Vi yter daglig løpende bistand til byggherrer, eiendomsutviklere, investorer, prosjekterende, rådgivere, leverandører og entreprenører. Videre har Kvales avdeling spisskompetanse på rådgivning innen alle fast eiendoms rettslige problemstillinger. Avdelingen håndterer jevnlig prosedyreoppdrag for både tingrett- lagmannsrett og Høyesterett. Vi har verdifull bransjeforståelse, noe som gjør at vi kan tilby solid kommersiell, strategisk og rettslig rådgivning. www.kvale.no

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy