Eiendomsmegleren nr. 5 - 2022

32 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER OVERORDNET OM TOMTEFESTE Tomtefeste har i praksis fungert som et alternativ til salg av tomten. På tross av store forskjeller, er det derfor likevel en fellesnevner at festekontraktene er svært langvarige. Det er ofte snakk om festetider fra 40 til 100 år, eller mer. Ettersom svært mange festeavtaler ble inngått i perioden fra tidlig 1900-tallet og til og med etterkrigstiden er det en rekke festeforhold som er forbi eller nærmer seg utløpstiden fastsatt i festeavtalen. Det er derfor ikke uvanlig å komme over festeforhold hvor varigheten kommer på spissen akkurat i en salgssituasjon. Når det gjelder regelverket, er det viktig å være klar over at lovreguleringen av tomtefeste over de siste 25 årene har blitt både komplisert og inngripende for både fester og grunneier. Flere av de sentrale endringene som er gjort i tomtefesteloven knytter seg nettopp til varigheten av festeavtalene. Dette gjelder blant annet retten til innløsning, utøvelse av forkjøpsretter og ikke minst regulering av festeavgiften dersom fester ønsker å fortsette å feste. Det krever ofte at festeavtalene tolkes i lys av festeformålet, lovbestemmelsene fra avtaletidspunktet og gjeldende rettspraksis. NÆRINGSFESTE I tomtefesteloven går det et skarpt skille mellom tomtefeste til bolig og fritidsbolig på den ene siden, og tomtefeste til øvrige formål på den andre siden. Dette henger sammen med at lovgiverne har valgt å gi festerne til tomter for boliger og fritidsboliger et særlig sterkt vern. Å beskytte privatpersoner fra store endringer i deres økonomi er et hensyn som veier tungt i lovgivers vurderinger. Dette skiller seg fra tomtefeste til andre formål, typisk næring. I næringsforhold har lovgiver ansett festeren og grunneieren for å være mer likeverdige, og at det dermed ikke er behov or et særlig vern av næringsfestere. For næringsfeste er det i hovedsak festekontraktens egne bestemmelser som avgjør lengden på festeforholdet, mulighetene for regulering av festeavgiften og avslutning av festeforholdet. Tomtefesteloven har likevel bakgrunnsregler som utfyller der partene ikke har avtalt noe. Bakgrunnsreglene er forskjellige avhengig av hvilket år festeavtalen opprinnelig ble inngått. Det henger blant annet sammen med at det finnes to tomtefestelover. Den «nye» loven som trådte i kraft i 2002, og den gamle fra 1975. Ved utløpet av festetiden vil partene ofte ha en gjensidig oppsigelsesrett der de faktisk kan tvinge frem en avvikling av hele festeforhold. Dersom festeren har en rett til forlengelse etter festeavtalen er det svært viktig at den gjøres gjeldende innen de fristene og på den måten som er spesifisert i festeavtalen for at festeren ikke skal risikere å miste festeretten. Dersom dette ikke er gjort vil grunneier potensielt kunne kan kreve avvikling av festeforholdet eller å kjøpe ut festeren. BOLIG- OG FRITIDSFESTE Feste til bolig eller fritidsbolig er derimot i praksis evigvarende. Denne retten sikres blant annet gjennom gunstige regler om forlengelse i tomtefesteloven. Dette er et bevisst valg fra lovgivers side og gjelder selv om festekontrakten sier noe annet. Hensikten er å sikre festeren trygghet og forutsigbarhet knyttet til bolig og fritidsbolig. Det innebærer at festeren kan slå seg til ro med å nesten unntaksfritt kunne beholde tomten så lenge festeren ønsker, enten ved et fortsatt festeforhold eller ved innløsning. Dersom festekontrakten eksempelvis utløper i 2025, betyr ikke det at festeren må innstille seg på å flytte hytta fordi grunneier skal ha tomten tilbake. VARIGHETEN AV FESTEKONTRAKTER HVA BØR EN EIENDOMSMEGLER PASSE PÅ? Det finnes utallige variasjoner av festekontrakter. Både formålet med festet, adgangen til å innløse og ikke minst varigheten til festeforholdet varierer fra avtale til avtale. Det kan ikke kreves at en eiendomsmegler har kontroll på alle detaljer innen tomtefeste, men en forståelse av grunnprinsippene og -mekanismene gjør det lettere å se situasjonene der det er behov for å være ekstra på vakt. I det følgende ser vi nærmere på noen sentrale mekanismer knyttet til varigheten av festekontrakter. AV LAVRANS TVEITO SPITERI, ADVOKAT OG CAMILLA SØNDERLAND SKJØNBERG, ADVOKAT, BEGGE I DELOITTE ADVOKATFIRMA «I tomtefesteloven går det et skarpt skille mellom tomtefeste til bolig og fritidsbolig på den ene siden, og tomtefeste til øvrige formål på den andre siden» LAVRANS TVEITO SPITERI CAMILLA SØNDERLAND SKJØNBERG

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy