30 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Slike bestemmelser kalles gjerne bestemmelser om halehonorar, og har vært del av de forskjellige eiendomsmeglingslovene siden begynnelsen av forrige århundre. Opprinnelig var halehonorar forutsatt at direktesalget eller det etterfølgende salget skyldtes meglerens innsats - altså et krav om årsakssammenheng. Men i dagens eiendomsmeglingslov (eml.) er dette sporet forlatt og terskelen for halehonorar er satt lavt - på godt og vondt. AV EML. § 7-3 FREMGÅR FØLGENDE: 1. Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet. 2. Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen 1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden, eller 2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.» (min uthevning) Av første ledd fremgår at megler har rett til vederlag selv om salget ikke er en følge av meglerens innsats. Hvis selgeren selv tipser en interessent om at en leilighet er til salgs, foretar privatvisning med vedkommende og interessenten på grunn av dette inngir bud som aksepteres av selger, har megler likevel krav på vederlag. Bestemmelsen kan kanskje virke urimelig i slike tilfeller, men lovgiver har tillagt hensynet til megler, de vanskelige bevisspørsmål som kan oppstå og behovet for en enkel regel, avgjørende vekt. Annet ledd gir megler rett til vederlag dersom salg finner sted innen tre måneder etter utløp av oppdragstiden, til noen (1) megler har forhandlet med eller (2) som har forespurt megler om opplysninger om eiendommen og mottatt slike. Hva som ligger i forhandlinger, er begrenset grad behandlet i lovens forarbeider, rettspraksis eller juridisk teori. Årsaken til dette er nok først og fremst at vilkåret i (2) i nær sagt alle slike tilfeller også vil være oppfylt, slik at forhandlingskriteriet ikke er nødvendig å behandle eller vurdere. I næringsmeglingsoppdrag vil imidlertid ofte bestemmelsen bli fraveket gjennom forhandlinger, både i karakter og i lengde. Terskelen for forhandlinger vil da kunne bli mer relevant, og forståelsen av forhandlingskriteriet i eml. § 7-3 vil være av stor betydning. Allerede systematikken i eml. § 7-3, tilsier etter vår mening at lovgiver har ansett terskelen for forhandlinger å være lav. Det fremstår lite ensrettet og uhensiktsmessig med en høy terskel for forhandling og samtidig ha den meget lave terskelen for innhenting av informasjon. I tråd med dette, skriver Bråten i kommentarutgaven Eiendomsmeglingsloven, Tore Bråten s. 394, at «Forhandlinger foreligger åpenbart når megleren har overbrakt forespørsler og bud fra kjøperen til selgeren. Men også en ensidig forhandling med kjøperen kan være tilstrekkelig, f.eks. om det har vært en personlig konferanse eller en telefonsamtale om eiendommen og vilkårene for kjøp». Bråten skriver videre at det er «uten betydning om forhandlingene har hatt betydning for kjøperens interesse for eiendommen eller om forhandlingene tilsa at det ikke ville bli noe kjøp». I Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (RFE-2017-165) fant nemnda at vilkåret for forhandling var oppfylt. Her hadde klagerne sagt opp oppdraget med opprinnelig megler og inngått avtale med ny megler som deretter solgte leiligheten på vegne av selgerne til en interessent som første megler hadde hatt kontakt med og avholdt privatvisning for. Som det fremgår må nok terskelen for når forhandlinger foreligger og terskelen i eml. § 7-3 annet ledd anses oppHALEHONORAR - EN VIKTIG BESKYTTELSE FOR MEGLEREN Eiendomsmeglere og næringsmeglere arbeider som kjent på kreditt. Megleren får først betalt etter at arbeidet er nedlagt og bare dersom en interessent gir bud og selgeren aksepterer budet. Lovgiver har derfor sett det nødvendig å beskytte eiendomsmeglerens rett til honorar dersom selgeren omgår megleren, enten ved direkte salg utenom megler under megleroppdragets varighet, eller ved salg like etter oppdraget er utløpt. AV MADS FUGLESANG OG TRUDE GRAN MELBYE, BEGGE ER PARTNERE OG DEL AV SELMERS EIENDOMSAVDELING MADS FUGLESANG TRUDE GRAN MELBYE
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy