32 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 FORMIDLINGSFORBUDET OG AVTALELOVEN Formidlingsforbudet har ingen virkning på det avtalerettslige forholdet mellom selger og budgiver. Dette innebærer at selger, dersom selger blir gjort kjent med budgivers bud, vil kunne akseptere budet slik at bindende avtale mellom partene blir inngått. For at formidlingsforbudet derfor skal være effektivt og reelt, betyr dette at megler ikke kan gjøre selger kjent med bud som omfattes av formidlingsforbudet selv om megler har avvist budet. KRAV TIL BUDJOURNAL Det følger av eiendomsmeglingsloven § 3-1 jf. forskriften § 3-5 at foretaket skal føre budjournal for hvert oppdrag. Budene skal føres inn snarest mulig, og journalen skal minst inneholde følgende opplysninger: a) tidspunkt for når budet er mottatt, b) budgiverens eller fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer, c) budets størrelse, d) eventuelle forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold, e) akseptfrist, og f) tidspunkt for avslag eller aksept Etter forskriftsbestemmelsen skal «hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar» innføres i budjournalen. Samtidig fremkommer det i Finanstilsynets Rundskriv 16/2010 at «Bud som rammes av formidlingsforbudet skal ikke føres i budjournalen. Imidlertid må bud som gis skriftlig arkiveres i samsvar med eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 annet ledd. Finanstilsynet anbefaler at det fremgår av arkiveringen at budet ikke er formidlet. Alternativt kan foretaket returnere budet til avgiveren med påskrift om årsaken til dette. Uttalelsen i rundskrivet harmonerer dermed ikke med ordlyden i bestemmelsen, og Finanstilsynet har gått tilbake på dette og uttalt at det er forskriften og forskriftens ordlyd som gjelder, altså at journalplikten omfatter «hvert bud». Dette betyr at også bud som omfattes av formidlingsforbudet skal føres i budjournalen. Budjournalen skal med andre ord være komplett med samtlige bud megler har mottatt, uavhengig av om budet er formidlet eller ikke. Det må imidlertid anmerkes på de bud det gjelder at budet ikke er formidlet. YTTERLIGERE UTVIDELSE AV FORMIDLINGSFORBUDET? I Prop. 41 L (2024-2025) Endringer i eiendomsmeglingsloven (budgivning, egnethetskrav og sanksjoner mv.) fremgår det at Finansdepartementet i oppfølgende forskriftsarbeid vil se på hvilke minstekrav til akseptfrister som kan være nødvendige bl.a. for å sikre nok tid til at oppdragstaker på en forsvarlig måte kan ivareta sine oppgaver overfor oppdragsgiver og budgivere. I brev av 24. januar 2025 ba Finansdepartementet Finanstilsynet foreslår endringer i forskrift om eiendomsmegling om bl.a. minste akseptfrist. I Finanstilsynets høringsnotat av 11. april 2025 Endringer i eiendomsmeglingsloven - Behov for forskriftsendringer skrev Finanstilsynet at tilsynet vil vurdere å foreslå forskrifter STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FORMIDLINGSFORBUDET OG FØRING AV BUDJOURNAL Etter lovendringen som trådte i kraft 1. juli i år, omfatter formidlingsforbudet nå ikke bare bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, men også bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Forbudet følger av eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd jf. forskriften § 6-3 tredje ledd. Det må antas at lovendringen vil medføre at bransjen vil motta flere bud som ikke kan formidles til oppdragsgiver eller andre budgivere og interessenter enn tidligere. Det er derfor viktig å ha kontroll på reglene, herunder kravet til føring av budjournal. AV NEF JURIDISK Nina Hauge
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy