EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 31 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER RFE-2024-238 EIER HADDE LIGGET DØD I SALGSOBJEKTET I TRE UKER Da meglerforetaket inngikk oppdragsavtale om salg av en bolig, hvor klageren var kausjonist for boliglånet, ble klagerens private pantesikkerhet i eiendommen slettet. Boligen ble imidlertid ikke solgt, og klageren står nå uten sikkerhet for sitt kausjonsansvar pålydende 4 200 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å slette klagerens pante- sikkerhet, samt om klageren kan tilkjennes erstatning for det tilfellet at han holdes ansvarlig for å innfri låneforpliktelsen. Nemnda kom til at klagen førte delvis frem. Nemnda bemerker at det ikke er grunnlag for å avvises klagen som følge av manglende klageinteresse. Klager faller utvilsomt under kategorien «øvrige interessenter» i vedtektene punkt 1.4. Det vises til at klager har tapt sikkerheten for et betydelig kausjonsansvar på 4,2 millioner kroner, og har en åpenbar interesse i å få belyst om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk el. i forbindelse med slettingen av pantet. Dette gjelder uten hensyn til at kausjonsansvaret foreløpig ikke er aktualisert. Nemnda bemerker at det i Finanstilsynets rundskriv nr. 7 for 2024 fremgår følgende i punkt 3.2: For å sikre at eksisterende pengeheftelser på eiendommen som ikke skal overtas av kjøper blir slettet i grunnboken, må megler som utgangspunkt innhente pantedokumentet kvittert for avlysning, før kjøpesummen disponeres på vegne av selger og benyttes til innfrielse av det underliggende pengekravet. Det vil likevel normalt være forsvarlig å foreta utbetalinger mot inneståelseserklæring fra panthaver om sletting av pantet når panthaver er finansinstitusjoner som har tillatelse til å drive slik virksomhet i Norge. Det samme gjelder der stat eller kommune er panthaver. Megler skal imidlertid på forhånd ha innhentet skriftlig oppgave fra panthaver over restsaldo og renter/omkostninger. Det ligger i dette at megler skal hente inn dokumenter for sletting mv., slik at megler er sikker på at eiendomstransaksjonen kan gjennomføres. Megler skal imidlertid ikke slette sikkerheten før eiendommen er solgt, og sletting skal skje samtidig med tinglysing av skjøte til ny kjøper. Kreditors panterett er en type klientmiddel, som kun kan disponeres over ved avtalegrunnlag. Nemnda mener at megler her har vært for rask til å rydde i grunnboken, uten hensyn til at klager ved slettingen mistet pantesikkerheten og prioriteten denne hadde. Dette, som innebærer et klart avvik fra normal fremgangsmåte, fremstår å ikke ha vært kommunisert tilstrekkelig klart til klager før han skrev under på de aktuelle dokumentene. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41, og nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Foreløpig har ikke meglers uaktsomhet forårsaket noe økonomisk tap hos klager, og nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet. Dersom kausjonsansvar for klager aktualiseres, vil erstatningsansvar hos meglerforetaket kunne bli aktuelt. Etter dette har megler handlet i strid med god meglerskikk, og uaktsomt, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet. Den 9. januar 2024 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at det hadde satt seg røyklukt i leiligheten. I tillegg viste det seg at tidligere eier hadde ligget død i leiligheten i tre uker før liket ble funnet. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om forholdene, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 200 000 kroner i erstatning. Nemnda kom til at klagen ikke førte frem. Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal megler sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Når det gjelder spørsmålet om innrøyking og misfarging av vegger og interiør som følge av dette, kan ikke megler holdes ansvarlig for noe klager selv kunne se under visning. Det er i så fall ikke tale om en opplysning en kjøper «har grunn til å regne med å få», jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 89. Megler opplyser her å ikke ha vært kjent med at leiligheten eventuelt var innrøykt, og nemnda oppfatter at dette har sammenheng med at leiligheten var behandlet etter at forrige eier hadde ligget død der i tre uker. Nemnda legger til grunn at megler ikke var kjent med at leiligheten eventuelt var innrøykt, og hadde uansett ingen foranledning til å opplyse om eventuell misfarging av vegger mv. Det er ubestridt at megler opplyste at forrige eier hadde dødd i leiligheten, men at det ikke ble opplyst at liket hadde ligget der i tre uker. Nemnda kan ikke se at megler hadde noen plikt til å opplyse om dette, når boligen var behandlet og det ikke forelå noen skader som følge av forholdet. Der en kjøper får opplyst at noen har dødd i leiligheten, må det normalt være opp til kjøper å etterspørre nærmere opplysninger om dette. Megler har etter dette ikke forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Etter dette fører ikke klagen frem. RFE-2024-252 MEGLER SLETTET KAUSJONISTS PANTESIKKERHET
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy