EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 29 og bærer preg av å være et helt alminnelig forbehold som ikke lenger er lovlig ved forbrukerkjøp. Der det derimot et helt konkret problem på badet, kan det lønne seg med et spesifisert forbehold. Har det for eksempel vært en tidligere vannskade fra utett sluk på badet, hvor selger er usikker på om alle følgeskader er tatt tak i, kan selgeren ta forbehold om at det kan foreligge ytterligere følgeskader som ikke er utbedret. Eller hvis selger selv har satt inn nytt kjøkken, uten å være faglært, kan selger ta forbehold om at det kan foreligge feil ved utførelsen selv om dette ikke er visuelt synlig (og dermed heller ikke påpekt i takstrapporten), og at slike feil kan få følgeskader. Det er verdt å bemerke at det er alle opplysningene gitt ved salget som gir kjøper en berettiget forventning om boligens stand. Dersom tilstandsrapporten gir et annet bilde av avviket det er tatt spesifisert forbehold om, eller «friskmelder» avviket, kan det være at forbeholdet ikke overfører risikoen til kjøper likevel. En fagpersons vurdering av bygningsdel vil for interessenter ofte vektes tyngre enn selgers egne betraktninger om risiko. Takstmannen bør derfor alltid orienteres om forbeholdet og beskrive dette i sin rapport, slik at alle opplysningene om boligen gir et samsvarende inntrykk. 4. AVSLUTTENDE BEMERKNINGER Det har vist seg at boligmarkedet ikke har stanset opp selv om opplysningene som gis ved salget nå er mer nyanserte og nøkterne enn det som var før lovendringen og takstforskriftens inntog i 2022. Kjøperne responderer godt på realistiske opplysninger ved salget. Selv om eldre hus ikke lenger kalles for «sjarmerende enebolig med sjel», selges det fortsatt oppussingsobjekt i Norge. Informasjonsflyt skaper forutberegnelighet og tillit – en kjøper liker å vite hva han nettopp har investert den største delen av privatøkonomien i. Til nå har det vært få spesifiserte forbehold fra selger å spore ved salget. Om det er mangel på kunnskap eller usikkerhet rundt hvordan å formulere et gyldig spesifisert forbehold, er uklart. Siden få spesifiserte forbehold tas, har vi heller ingen rettslige avgjørelser på om et spesifisert forbehold har vært gyldig eller ei. Per nå er det kun forarbeider, lovtekst og generelle kontraktsrettslige prinsipper som gir veiledning. Derfor er det også noe usikkert hvor konkrete forbeholdene må være og hvor stor mistanke om skade som må foreligge, for at forbeholdene skal anses å ha overført hele risikoen for avviket over på kjøper. Vi mener at det uansett er en vesentlig oppside ved å bruke spesifiserte forbehold hyppigere, idet man gjør det man kan for å formidle sin konkrete og presise kunnskap om boligen. Så vil det bli opp til handelspraksis (og rettspraksis) å trekke opp grensene for hvilke forbehold som aksepteres og ikke. Og det er også på dette punkt behov for rettslige avklaringer fra domstolene, men uten at fremoverlente megler som bidrar til at dette blir mer brukt, vil vi ikke få disse rettesnorene. Saken som Høyesterett nettopp har behandlet, viser at selv med tydelige risikoopplysninger gjennomgående i salgsoppgaven - er det usikkert om kjøper har overtatt risikoen. Det er trolig at ved et spesifisert forbehold, så kunne kjøpers undersøkelsesplikt ha blitt utløst etter avhl. § 3-10, og det ville trolig hatt samme effekt på om feilene utgjorde mangler etter den abstrakte mangelsvurderingen i avhl. § 3-2. Vi ønsker derfor alle henvendelser om spørsmål og formuleringer om spesifiserte forbehold velkomne. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER SGB STORLØKKEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder. www.storlokken.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy