28 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 Tre år inn i det nye lovverket, har vi erfart at mer risiko har blitt plassert hos selger, også når et avvik er delvis beskrevet ved salget. Høyesterett fikk endelig kommet på banen i år, og vurderte da rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt etter avhl. § 3-10 - i lys av lovendringen i 2022. Dom kan lese her Konklusjonen i landets øverste domstol var at boligkjøper ikke hadde mistet adgangen til å påberope mangler, bare fordi kjøper ikke hadde undersøkt boligen tilstrekkelig nok. Selv om det var opplyst om både om mus og ufaglært arbeid, var kjøperen ikke kjent med at dette hadde ført til skader. Slike generelle risikoopplysninger utløser ingen plikt for særlige undersøkelser, med den konsekvens at kjøper overtar risikoen for skjulte feil og mangler, uttalte Høyesterett. Høyesterett stadfestet altså at generelle risikoopplysninger ikke var nok til å utløse kjøpers undersøkelsesplikt. Samtidig uttalte de på et generelt grunnlag at det fremdeles er en adgang for selger å ta spesifiserte forbehold. Det var de generelle ansvarsfraskrivelsene lovgiver ville til livs. Det er nemlig ikke bare en kjøper som kan ta forbehold i salgsprosessen. Gjennom lovendringene er det gjort tydelig at selger fortsatt har anledning til å ta et spesifisert forbehold i salgsdokumentasjonen, noe også Høyesterett nå peker på. Og det er nettopp dette verktøyet man som megler må anbefale selger å benytte seg mer av for å unngå å havne i en konflikt etter salget. 2. RETTSLIG UTGANGSPUNKT Selger har altså ikke lenger anledning til å ta et generelt forbehold om mangler ved salget. Etter avhl. § 3-9 andre ledd vil heller ikke forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering av eiendommen, ha virkning. De vil altså ses bort fra. I praksis betyr dette at selger fortsatt kan ta et gyldig forbehold. Men dette må altså være helt konkret og spesifisert. Dette vil gjelde for selgeren som har konkrete holdepunkter for å mistenke en skade, og da har et beskyttelsesverdig behov for å fraskrive seg ansvaret for skaden. Forarbeidene til lovendringen (Prop.44 L(2019-2019)) beskriver det slik: «Forskjellen på slike forbehold og et alminnelig forbehold er at kjøperen i det førstnevnte tilfellet gis en reell oppfordring til å undersøke nærmere og eventuelt ta høyde for risikoen gjennom å tilby en lavere pris», jf. Prop.44 L s. 56. Poenget med et spesifisert forbehold gitt av selger ved salget er at det helt tydelig må oppfordre en interessent til å undersøke konkrete forhold ved boligen. Først da vil selgeren kunne overføre risikoen for det nærmere utfallet av avviket hos kjøper. 3. SPESIFISERTE FORBEHOLD I PRAKSIS Så hvordan kan du som eiendomsmegler gi en selger best mulig råd, slik at hen kan ta et gyldig spesifisert forbehold og fraskrive seg risikoen for større skadeomfang eller den konkrete årsaken til avviket? For det første er det viktig at det foreligger en helt konkret risiko. Det vil alltid være en risiko for vannskader på baderom, og fuktinnsig i kjeller. Denne risikoen kan ikke selger fraskrive seg. Dette er ikke tilstrekkelig konkret, STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER SELGERS SPESIFISERTE FORBEHOLD VED RISIKOOPPLYSNINGER Den største endringen som kom med «ny» avhendingslov i 2022, var at boligselger ikke lenger kunne selge en eiendom «som den er». Det snudde opp ned på hverdagen til de fleste i bransjen. Hvordan selge boligen når man ikke lenger kan lene seg på den allerede oppbrukte frasen; «boligen selges som «as is» og selger tar forbehold om skjulte feil og mangler […]»? AV ELISABETH BJØRKHAUG, SENIORADVOKAT OG ANDREAS LANGELAND, ADVOKAT | MANAGING PARTNER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SGB STORLØKKEN Tre år inn i det nye lovverket, har vi erfart at mer risiko har blitt plassert hos selger, også når et avvik er delvis beskrevet ved salget. ELISABETH BJØRKHAUG ANDREAS LANGELAND
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy