EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 27 KORT OM HYBLIFISERING – NÅR KREVES SØKNAD? Ved utgangen av 2024 avsluttet kommunene en toårsperiode med særskilt tilsyn med etablering av hybler og boenheter i eksisterende bygg. Hyblifisering er derfor et høyaktuelt tema. Begrepet «hyblifisering» har ingen formell juridisk definisjon, men brukes typisk om situasjoner hvor en større leilighet deles opp i flere mindre hybler eller soverom, for eksempel ved å sette opp lettvegger. Noen kommuner, som Bergen, har fastsatt egne regler som gjør hyblifisering søknadspliktig. Plan- og bygningsloven har ingen særskilt bestemmelse om dette. Slike regler kan ikke gis tilbakevirkende kraft, og det avgjørende blir derfor å avklare når romoppdelingen ble gjennomført, og hvilket regelverk som gjaldt på dette tidspunktet. Dersom det ikke forelå lokale bestemmelser om hyblifisering, eller dersom innredningen fant sted før disse bestemmelsene ble vedtatt, blir spørsmålet om det har oppstått en søknadspliktig bruksendring etter SAK10 § 2-1 bokstav b. Utgangspunktet er at loven gir stor fleksibilitet med hensyn til endringer innenfor en bolig. Så lenge man ikke gjør inngrep i bærende konstruksjoner, kan man innenfor en godkjent hoveddel flytte kjøkken, stue eller bad, eller etablere flere soverom, uten søknad. Dette har tradisjonelt åpnet for etablering av hybler, for eksempel i større leiligheter, uten kommunal behandling. Likevel er det grenser for hvor mange soverom som kan etableres innenfor en bolig før søknadsplikten inntrer. Det avgjørende er om endringen åpner for at vesentlig flere personer kan bo i boligen sammenlignet med tidligere. Hvem som faktisk bor der – for eksempel mange studenter – er et utenforliggende hensyn i denne sammenhengen. Historiske folketellinger og bruksmønstre kan være til hjelp for å vurdere hva som reelt sett utgjør en økning i antall beboere. Tidligere bodde folk ofte tettere og brukte rommene annerledes enn i dag. Selv om planløsningen i en bolig er endret, kan den faktiske belastningen for omgivelsene derfor være den samme som ved tidligere, lovlig etablert bruk. Kommunen kan uansett ikke pålegge retting som strekker seg lenger enn det en eventuell ulovlighet skulle tilsi: I praksis handler vurderingen derfor om å finne terskelen for hvor mange rom eller boenheter som kan etableres før søknadsplikten utløses. AVSLUTTENDE BETRAKTNINGER På generelt grunnlag kan man gå ut ifra at terskelen for søknadsplikt ved bruksendring er lav. Like fullt er det en terskel, og dersom man er i tvil, kan man vurdere å kontakte kommunen for nødvendige avklaringer. Da bør man samtidig være forberedt på at kommunen i tvilstilfeller vil legge til grunn at bruksendringen er søknadspliktig. En slik tilbakemelding kan fort bli bindende og dermed være vanskelig å komme seg rundt på et senere tidspunkt. Er man selv av den oppfatningen at søknad er unødvendig, bør man derfor ha klar en god begrunnelse for hvorfor dette er tilfellet. I den forbindelse kan man også vurdere å oppsøke veiledning fra en teknisk eller juridisk rådgiver. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER WIKBORG REIN Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spiss- kompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominer ende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner Ingrid K. Høstmælingen, e-post: ikh@wr.no og tlf 22 82 75 15. www.wr.no HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Husk å følge oss på sosiale medier og få med deg siste nytt! Facebook Instagram LinkedIn X @Norges Eiendomsmeglerforbund @norgeseiendomsmeglerforbund @Norges Eiendomsmeglerforbund @norgeseiendomsmeglerforbund
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy