26 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 BAKGRUNN, BEGRUNNELSE OG AKTUALITET Spørsmålet om lovlig bruk og behovet for bruksendring kan oppstå i mange sammenhenger: Når en boligeier ønsker å gjøre boden om til kjellerstue, når en gårdeier bytter leietaker og må vurdere om den nye virksomheten er i tråd med det som er tillatt, eller når en kjøper – typisk i en due diligence-prosess – vil forsikre seg om at bygget faktisk brukes slik det er godkjent. Bakgrunnen for søknadsplikten er at ulik bruk stiller ulike krav både til bygget og omgivelsene. Et kontor har for eksempel helt andre krav til dagslys, rømningsveier og parkering enn et lager uten faste arbeidsplasser. En endret bruk kan derfor utløse nye tekniske krav eller medføre en annen belastning på nærmiljøet. Etter plan- og bygningsloven skal kommunen vurdere den nye bruken opp mot lovens krav, gjeldende arealplaner og bygningstekniske bestemmelser før den kan godkjennes. Konsekvensene av å bruke et bygg i strid med tillatelsen kan bli store. Kommunen kan følge opp ulovligheter etter plan- og bygningsloven kapittel 32, med pålegg om retting, tvangsmulkt eller forelegg. I mer alvorlige tilfeller kan også overtredelsesgebyr ilegges. Derfor handler dette ikke bare om formaliteter, men også om å ha god kjennskap til regelverket, slik at risiko reduseres og kostbare feil kan unngås. NÅR OPPSTÅR EN SØKNADSPLIKTIG BRUKSENDRING? Plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d, jf. § 20-2, bestemmer at en varig eller tidsbestemt «bruksendring» ikke kan utføres uten søknad og tillatelse. Ut over en ren ordlydstolkning, gir loven ingen veiledning om hva bruksendringsbegrepet egentlig innebærer. Mer hjelp får vi av byggesaksforskriften (SAK 10), som i § 2-10 fastsetter at en bruksendring er søknadspliktig i tre nærmere angitte tilfeller (bokstav a til c). Den enkleste situasjonen finner vi i bokstav c, som gjelder for boligbygg: En bruksendring er søknadspliktig der en tilleggsdel tas i bruk som hoveddel eller omvendt. En hoveddel er rom til varig opphold, som stue eller soverom, mens en tilleggsdel er rom som ikke egner seg til opphold, for eksempel en bod eller et teknisk rom. Vil man gjøre boden om til soverom eller kjellerstue, krever dette derfor søknad og tillatelse. Mer krevende er vurderingene etter bokstav a og b. Etter bokstav a inntrer søknadsplikten dersom bygget tas i bruk til eller tilrettelegges for «annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk». To spørsmål blir da sentrale: Hva er bygget godkjent for i dag, og vil den nye bruken være noe «annet» enn dette? Svaret på det første finnes i byggesaksdokumentene, og mer konkret den siste kommunale tillatelsen. Jo mer presist bruken her er angitt, desto større er sjansen for at en ny bruk utløser søknadsplikt. Noen ganger er det enkelt å avgjøre om den nye bruken er noe «annet» enn det tillatte. Et lokale godkjent som lager kan ikke brukes som kontor uten søknad. I andre tilfeller er vurderingen mer åpen. Dersom det tidligere er gitt tillatelse til plasskrevende varehandel, kan en bilforretning normalt etablere seg innenfor samme tillatelse. Hva så med en forretning som selger både plasskrevende varer og detaljvarer? Her blir vurderingen mer sammensatt. Hvor stor andel av varesortimentet som kan betegnes som plasskrevende, og hvordan kommunens tillatelse er formulert, blir avgjørende momenter. Etter bokstav b aktualiseres søknadsplikten dersom endret bruk kan påvirke hensynene som plan- og bygningsloven skal ivareta – enten det gjelder bygget, utearealene eller omgivelsene. Dette kan være tekniske forhold knyttet til for eksempel brannsikkerhet, inneklima og tilgjengelighet, men også ytre påvirkninger som økt trafikk. Vi kan her bygge videre på eksempelet med butikken som skal selge både plasskrevende varer og detaljvarer: Dersom etableringen kan skje uten bygningsmessige inngrep, bruken ikke utløser nye tekniske krav og området allerede har god infrastruktur, kan dette tale mot søknadsplikt. Her har kommunen imidlertid et visst skjønn, og terskelen for å kreve bruksendringssøknad er lav. Det er tilstrekkelig at den endrede bruken kan påvirke relevante hensyn etter plan- og bygningsloven. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER NÅR ER EN ENDRET BRUK SØKNADSPLIKTIG? Det er ikke fritt frem å bruke en eiendom slik man selv ønsker. Alle bygg er godkjent for en bestemt bruk – for eksempel som bolig, kontor, lager, restaurant eller forretning. Skal bygget tas i bruk til noe annet enn det som er godkjent, kan dette utløse søknadsplikt. Men hvor går egentlig grensen – når må man søke, og når kan man la være? AV INGRID SÆVOLD MOE (PARTNER) OG MARKUS LOFTÅS (FAST ADVOKAT), BEGGE I ADVOKATFIRMAET WIKBORG REIN INGRID SÆVOLD MOE MARKUS LOFTÅS
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy