24 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 KONSEPTET EKSKLUSIVE BRUKSRETTER Eierseksjonsloven skiller mellom to typer arealer: Fellesarealer og arealer som inngår i de enkelte bruksenhetene som hoveddel eller tilleggsdel. Fellesareal skal være til sameiernes felles bruk, mens den enkelte seksjonseier har enerett over areal som inngår i vedkommende bruksenhet. Løsningen med å gi en seksjonseier evigvarende eksklusiv bruksrett til fellesareal i vedtektene er et alternativ til typisk å seksjonere arealet som tilleggsdel til seksjonseierens boligseksjon. Bruksretter på fellesareal fremfor tilleggsdel kan ofte være foretrukket fra en utbygger av hensyn til fleksibilitet i utbyggingen; når et areal først er seksjonert som tilleggsdel, krever det reseksjonering for å gjøre endringer av arealet. Er arealet derimot fellesareal, kan bruksretten enkelt endres eller flyttes ved vedtektsendring. I tillegg kreves det oppmålingsforretning for å seksjonere tilleggsdeler utendørs, noe som kan forlenge saksbehandlingstiden for seksjonering med 16 uker eller mer avhengig av årstid og påføre utbygger store oppmålingsgebyrer. Er arealet fellesareal, kreves det ingen oppmåling. NYE REGLER I 2017-LOVEN I ny eierseksjonslov som trådte i kraft 1. januar 2018, ble det inntatt en bestemmelse i § 25 femte ledd som sier at: I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år Bakgrunnen for endringen er ifølge lovens forarbeider at eierseksjonsmodellen bygger på ulike grunnprinsipper for retten til å bruke hver av arealtypene: Seksjonseierne har eksklusiv rett til å bruke sine bruksenheter, mens fellesarealene skal kunne brukes av alle seksjonseierne i fellesskap. Etter departementets syn er det viktig at disse prinsippene ikke uthules så mye at eierseksjonsmodellen undergraves. Det er altså ikke lenger anledning til å gi «evigvarende» rettigheter gjennom vedtektene i boligsameier. Eneretter til fellesareal skal være et unntak fra det som er lovens hovedordning der areal enten er del av en bruksenhet eller er fellesareal, og ikke permanente «mellomløsninger» der et areal formelt er felles, men i praksis privat. En vedtektsbestemmelse i boligsameier (fastsatt etter at 2017-trådte i kraft) som er formulert uten tidsbegrensning eller som presiserer at den er evigvarende eller varer i mer enn 30 år, vil være i strid med loven og dermed ikke bindende. Det er presisert i lovens forarbeider at fristen er absolutt og at regelen heller ikke kan omgås ved å fastsette flere bruksrettsperioder etter hverandre. HVA MED RETTIGHETER ETABLERT FØR 2018? Vedtektsbestemmelser om bruksretter på fellesareal uten tidsbegrensning som er fastsatt før 2017-loven, skal som utgangspunkt tolkes og håndteres etter gammel lov som var i kraft da vedtektsbestemmelsen ble inntatt. Mange slike vedtektsfestete eneretter angir ingen spesifikk varighet. I 2017-loven er det imidlertid inntatt en overgangsbestemmelse i § 67 niende ledd andre setning: Eksisterende avtaler om midlertidige eneretter til å bruke fellesareal som kommer i strid med trettiårsbegrensningen i § 25 femte og sjette ledd består, men ikke lenger enn tretti år fra lovens ikrafttredelse. Dette betyr at vedtektsfestede bruksretter på fellesareal i boligsameier som i utgangspunktet ikke har noen utløpsdato, vil bortfalle 30 år etter 1. januar 2018, altså 1. januar 2048. Dette er en stund til ennå, men likevel viktig å være klar over. PRAKTISKE KONSEKVENSER I boligsameier der hver seksjonseier har enerett til hver sin parkeringsplass eller markterrasse på fellesareal, vil det STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER «EVIGVARENDE» EKSKLUSIVE BRUKSRETTER ER IKKE EVIGVARENDE Ikke sjelden har en seksjonseier eksklusiv bruksrett til deler av sameiets fellesareal, for eksempel til en parkeringsplass, hageflekk eller terrasse. Mange slike bruksretter er formulert eller oppfattes som evigvarende. En lovendring i 2018 satte begrensninger for å gi slike evigvarende bruksretter på fellesareal, og også etablerte bruksretter kan med tiden falle bort. AV CHRISTINA NORLAND, SENIORADVOKAT OG TONJE RISMO, SENIORADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER CHRISTINA NORLAND TONJE RISMO
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy