EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 23 Lånefinansierte kjøp: For kjøp som skal lånefinansieres er praksis at megleren tar kontakt med den oppgitte saksbehandleren i banken for å få en muntlig eller skriftlig bekreftelse på at finansieringen er i orden. Det er essensielt å få en klar bekreftelse på at budgiver har finansieringsgodkjenning for budbeløpet, og at megler gjør seg kjent med eventuelle betingelser for finansieringen, slik som varigheten av finansieringsbeviset og forutsetninger for utbetaling av lånet. Private lån: I tilfeller der kjøper baserer finansieringen på private lån (familielån mv.), bør megler kreve skriftlig bekreftelse fra långiver. For å være etterprøvbart bør denne bekreftelsen være datert og signert. Megler bør samtidig informere selger om at slike lån kan innebære høyere usikkerhet enn bankfinansiering. Egenkapitalfinansierte kjøp: Ved egenkapitalfinansierte kjøp står feltet for kontaktperson ofte tomt. Etter § 6-8 sjette ledd er imidlertid ikke bestemmelsen avgrenset til å gjelde gjeldsfinansiering. Megler må derfor også her vurdere om det er behov ytterligere dokumentasjon. En god praksis kan være å be om en fersk kontoutskrift som viser at budgiver har tilstrekkelig midler tilgjengelig. Denne utskriften kan med fordel sendes direkte fra budgivers bank for å minimere risikoen for forfalskning. Låneagenter: For noen lånefinansierte kjøp, hender det at budgiver oppgir en saksbehandler hos en låneagent, som på vegne av budgiver har innhentet tilbud fra flere banker. Det er i utgangspunktet ikke noe i veien for at kontrollen foretas hos låneagenten, men megler bør være ekstra påpasselig og sørge for at agenten har tillatelse til å drive som låneagent, og at låneagenten sitter med oppdatert informasjon om finansieringsviljen til den bakenforliggende banken. 2.3 MEGLERS ORIENTERING NÅR FINANSIERING IKKE ER KONTROLLERT Etter § 6-8 sjette ledd andre setning har megler plikt til å gi selger en skriftlig tilbakemelding dersom kjøpers finansiering ikke er kontrollert. Dette innebærer en nyvinning sammenlignet med tidligere rettstilstand, ved at det nå er lovfestet både et krav om skriftlighet og visse innholdskrav. I praksis oppstår slike situasjoner typisk der budrunden skjer på et tidspunkt hvor banken er stengt, og megler derfor ikke får kontakt med budgivers bankforbindelse. Et annet eksempel er der budgiver oppgir å skulle finansiere kjøpet med midler som befinner seg i utlandet, og hvor megler ikke har samme mulighet til å kontrollere midlenes eksistens. Formålet med plikten er å sette selger i stand til å foreta en reell risikoavveining. Megler må gjøre selger oppmerksom på at finansieringen ikke er kontrollert, forklare hvorfor dette ikke har latt seg gjøre, og redegjøre for de konsekvenser som kan oppstå dersom selger velger å akseptere budet. Den mest nærliggende konsekvensen er økt gjennomføringsrisiko, altså større sannsynlighet for at kjøper ikke kan gjøre opp for seg. I forlengelsen av dette bør megler også gjøre oppmerksom på risikoen for et eventuelt dekningssalg, med de kostnader, forsinkelser og usikkerheter som følger av en slik prosess. En grundig og tydelig orientering til selger vil i praksis være avgjørende for å ivareta meglers plikter og redusere risikoen for senere ansvar. 2.4 KONTROLL VED MOTBUD En annen problemstilling oppstår når selger gir et motbud til en budgiver. Mange lurer på om megleren har plikt til å kontrollere finansieringen på nytt, eller om selger bør ta forbehold om finansiering. Meglers plikt til å kontrollere finansieringen etter 6-8 sjette ledd gjelder «budgiver» som ved et motbud vil være selger selv. Det er altså etter ordlyden ikke plikt for megler til å foreta en kontroll av kjøpers finansiering. Problemstillingen er heller ikke tatt opp i forarbeidene, og er ikke rettslig avklart. Vi mener likevel at siden motbudet representerer en forhøyet budsum, tilsier hensynet til selger og god meglerskikk at megler avklarer med kjøper at det nye beløpet er innenfor deres finansiering. Ved tvil kan megler be om fullmakt fra potensiell kjøper til å kontakte kjøpers bank for å få bekreftet finansiering på motbudets beløp. Dersom slik bekreftelse ikke innhentes, bør megleren skriftlig orientere selger om usikkerheten rundt kjøpers finansielle evne til å akseptere motbudet, på samme måte som etter § 6-8 sjette ledd annen setning 2.5 DOKUMENTASJON Det er viktig å understreke at selv om meglers kontroll ofte skjer muntlig, så må den dokumenteres. Dersom megler faktisk har kontrollert finansieringen, men dette ikke kan etterprøves i ettertid, kan det stille megler i en uheldig posisjon. Manglende dokumentasjon kan i praksis bli like problematisk som manglende kontroll, og i verste fall utløse ansvar. Det beste er en bekreftelse fra budgivers bank eller låneagent, men også en notatføring i budjournalen om når og hvordan kontrollen ble utført er relevant. Dersom selger er skriftlig orientert om at kontroll ikke er foretatt og konsekvensene av dette, bør dette også lagres i oppdragsmappen. 3. AVSLUTNING Kontroll av kjøpers finansiering er ikke bare en formalitet, men et grunnleggende virkemiddel for å sikre en trygg og effektiv bolighandel. Den nye bestemmelsen i § 6-8 sjette ledd tydeliggjør minimumskravene, men god meglerskikk tilsier at kontrollen utføres systematisk, dokumenteres grundig. En ryddig rutine reduserer risikoen for tvister og bidrar til å styrke tilliten til meglers rolle i markedet. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BA-HR AS BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjonsbistand, bistand i for- bindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tviste- løsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendoms- transaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy