18 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 Dersom det foreligger mangler ved boligen, vil selger og kjøper ofte bli enige om et beløp som skal holdes tilbake frem til forholdet er avklart, enten ved retting av mangelen eller ved at selger må yte et prisavslag til kjøper. Men hva skjer dersom partene er uenige om hvorvidt det foreligger en mangel? Eller dersom de er enige om at det foreligger en mangel, men selger mener at det beløpet kjøper krever holdt tilbake overstiger det kjøper rettmessig kan holde tilbake? Ved salg av bolig etter bustadoppføringsloven løses omtvistede vederlag av bustadoppføringslova § 49. Bestemmelsen åpner for at omtvistede vederlag kan deponeres på egen konto. Dersom slike omtvistede beløp deponeres i tråd med bustadoppføringslova § 49, kan ikke selger nekte å gjennomføre overtakelse av boligeiendommen. Avhendingsloven har ikke tilsvarende løsning med deponering. I denne artikkelen vil vi redegjøre nærmere for hvordan en tilsvarende situasjon kan løses etter avhendingslovens regler. Kjøp og salg av eiendommen bygger på det grunnleggende prinsippet om ytelse mot ytelse. Selger gir fra seg boligen og kjøper betaler kjøpesummen og omkostninger. Dersom kjøper oppdager mangler frem til eller under overtakelse, kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav. Kjøper har selv risikoen for størrelsen på det tilbakeholdte beløpet. Den primære sanksjonen selger har mot urettmessig tilbakehold er forsinkelsesrenter på den uberettigede delen. Selger kan også heve dersom kjøpers mislighold er vesentlig. Selger vil i denne situasjonen også kunne velge å holde tilbake sin ytelse, nemlig boligen. Hvis begge parter holder tilbake sine ytelser oppstår det en «deadlock»- situasjon. Dette kan by på flere praktiske utfordringer både for selger og kjøper, og ikke minst vil en slik situasjon kunne være krevende å løse. NÆRMERE OM KJØPERS OG SELGERS TILBAKEHOLDSRETT Kjøpers tilbakeholdsrett følger av avhendingsloven § 4-15. Dersom kjøper har et krav mot selger som følge av en mangel, kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er «nødvendig» for å sikre dette kravet. Hvilket beløp som er nødvendig for å dekke kjøpers krav, kan være vanskelig å vurdere. Det finnes flere eksempler på at nødvendighets-terskelen er blitt prøvd for domstolene. Rettspraksis har fastslått at kjøperen har et visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på tilbakeholdt beløp. Dette er naturlig all den tid kjøperen ikke alltid vil ha et tilstrekkelig grunnlag for å vurdere hvor mye det er nødvendig å holde tilbake for å sikre sitt krav. I vurderingen av om kjøpers tilbakehold er innenfor slingringsmonnet, er det relevant å se hen til mangelens art og betydning. Det vil også være av betydning hvor sikre opplysninger kjøperen har om mangelen. Dersom det er betydelige råteskader i en eldre boligs bærende konstruksjon, vil det være naturlig at slingringsmonnet er større enn dersom det er en stor ripe i gulvet i et nybygg. En kostnadsberegning for reparasjon av en ripe kan vanligvis gjennomføres uten vesentlige utfordringer. Ved utbedring av boligens bærende konstruksjon, kan det imidlertid oppstå uforutsette forhold og andre utfordringer, som gjør størrelsen på det tilbakeholdte beløpet vanskeligere å vurdere ved tidspunktet for overtakelse. Som nevnt innledningsvis, kan selger holde tilbake eiendommen dersom kjøper ikke oppfyller sine plikter, jf. avhendingsloven § 5-5. I de fleste tilfeller vil kjøperens ytelse bestå av å betale den avtalte kjøpesummen til meglers konto, med egne og/eller lånte midler. Som for kjøperens tilbakeholdsrett, er dette en bestemmelse som bygger på prinsippet om ytelse mot ytelse. Selgers tilbakeholdsrett omfatter både utstedelse av skjøtet og å gjennomføre overtakelse av eiendommen. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER GRENSEDRAGNINGEN MELLOM KJØPERS TILBAKEHOLDSRETT OG KONTRAKTSBRUDD VED KJØP AV BOLIGEIENDOM Ved kjøp av boligeiendom kan det oppstå et behov for at kjøper holder tilbake deler av kjøpesummen som følge av mangler som oppdages før eller under overtakelse. AV AMANDA EIDE, ADVOKATFULLMEKTIG OG BØRGE NYGÅRDSHAUG, PARTNER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SANDS AMANDA EIDE BØRGE NYGÅRDSHAUG,
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy