NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 / ÅRGANG 87 VERDIVURDERING SOM VERKTØY FOR ØKONOMISK KRIMINALITET SIDE 6 EIENDOMSMEGLERS KRAV TIL KONTROLL MED KJØPERS FINANSIERING SIDE 22 «EVIGVARENDE» EKSKLUSIVE BRUKSRETTER ER IKKE EVIGVARENDE SIDE 24
Les mer. Bygg din drømmebil. BMW iX3 50 xDrive: El. Rekkevidde WLTP: 679-805 km. El. Forbruk WLTP: 17,9-15,1 kWh/100 km. CO₂-utslipp: 0 g/km. CO2-klasse: A. Avbildet modell kan avvike fra standard. El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Forventet levering i 2026, med priser basert på avgiftsnivået for 2025. EN NY ÆRA. NYE BMW iX3.
LEDELSEN Ny generasjon eiendomsmeglere – hva skjer når «work-life balance» møter bransjens realitet? Verdivurdering som verktøy for økonomisk kriminalitet VERDT Å VITE Gikk du glipp av Arendalsuka 2025, eller bare vil se noe igjen? Norgespris – meglers opplysningsplikt Innredning av de aller største boligene Månedens meglerprofil Linnea Markussen Nyhet: Digital levering av tinglyste dokumenter og grunnboksutskrifter nå tilgjengelig i ditt fagsystem ETTER ARBEID Hvilken elbil bør jeg velge? MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Snipetjernveien 4 1405 Langhus Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2025: Helside (240x297 mm) 15.474,- Halvside (205x120 mm) 10.522,- 1/3 side (205x75 mm) 8.149,- Midtsidene (480x297 mm) 28.990,- Content artikkel, fra 11.347,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: pawopa3336 / iStockphoto.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 8 10 12 14 15 16 18 20 22 24 28 30 32 34 36 38 FAGSTOFF Byggeprosjekter uten søknadsplikt Grensedragningen mellom kjøpers tilbakeholdsrett og kontraktsbrudd ved kjøp av boligeiendom Ny dom fra Høyesterett: Kronglete adkomst ga rett til å ekspropriere naboens tomt Eiendomsmeglers krav til kontroll med kjøpers finansiering Når er en endret bruk søknadspliktig? Selgers spesifiserte forbehold ved risikoopplysninger Nytt Fra Reklamasjonsnemnda Formidlingsforbudet og føring av budjournal NEF-kurs
{Boligselgerforsikring} Enklere salg for megler, selger og kjøper Ukjente feil og mangler kan føre til mye stress for alle parter. Boligselgerforsikring gir trygghet og færre bekymringer for alle som er involvert. For megler: Forsikringen hjelper megler å sikre en god opplevelse for selger og kjøper, samt yte omsorg for begge parter. For selger: Får selger en klage eller krav på mangler og feil som ikke var kjent, vil dette håndteres av våre jurister – dette gjelder også betalingskrav. For kjøper: Kjøper unngår direkte konflikt med selger, og foreligger det et krav på erstatning kan kjøper være trygg på at dette håndteres av oss. Juridisk bistand ved klagesaker Trygghet for alle parter Boligselger dekket i 5 år Les mer om hva boligforsikringen dekker på gjensidige.no/boligselgerforsikring
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 5 Som ledere møter vi en helt ny type forventninger. For unge arbeidstakere i dag er det ikke nødvendigvis høy lønn og status som teller mest. Mange er opptatt av fleksibilitet, psykisk helse, sosialt ansvar – og ikke minst: tid. De ønsker å gjøre en god jobb, men de ønsker også å ha et liv utenfor jobben. Dette står i kontrast til en bransje hvor helgevisninger, kveldsmøter og konstant tilgjengelighet har vært normalen. Resultatet? Noen nyutdannede blir desillusjonerte og forlater bransjen tidlig. Andre opplever stress og slitasje før de har fått etablert seg. Samtidig har bransjen vår behov for nettopp disse unge talentene – for å fornye oss, møte og forstå endrede kundegrupper og være relevant også om ti år. Bransjen må stille seg spørsmålet: Er det rom for begge deler? Utfordringen er å finne en balanse mellom den nødvendige tilgjengeligheten og kravet til tilstedeværelse – og de unges behov for fleksibilitet og restitusjon. Det betyr nødvendigvis ikke at man må senke kravene eller miste prestasjonsfokuset. Men kanskje må man se på hvordan arbeidsmengden og oppgavene fordeles, hvordan ledere følger opp, og hvilke insentiver som faktisk belønnes. Det finnes rom for nytenkning og en mer bærekraftig prestasjonskultur. Flere meglerforetak har allerede begynt å eksperimentere med mer fleksible arbeidstider, team- modeller og tydeligere grenser for når man er tilgjengelig. Noen har også tatt i bruk mentorordninger og har psykisk helse som en del av arbeidsmiljøstrategien. Dette handler ikke om å «skåne de unge», men om å bygge en kultur der flere kan lykkes – over tid. En megler som får støtte, struktur og utviklingsmuligheter i starten av karrieren, er mer motivert og lojal. Det lønner seg. Kanskje må vi tørre å stille noen nødvendige spørsmål internt i bransjen: Er det fortsatt et ideal å «jobbe døgnet rundt»? Hva slags rollemodeller løfter vi fram? Har vi systemer som faktisk belønner samarbeid, utvikling og god kundebehandling – eller kun salgstall på tavla? Å bygge en mer moderne, fleksibel og bærekraftig meglerhverdag er ikke et kompromiss. Det er en forutsetning for at bransjen skal tiltrekke seg – og beholde – de beste folkene i årene som kommer. Den nye generasjonen stiller krav. Men de kommer også med lojalitet, digital forståelse og verdidrevet motivasjon. Hvis bransjen klarer å møte dem med åpenhet og tilpasning, er det ikke en trussel mot eiendomsmegleryrket – det er en investering i fremtiden og livslang eiendomsmegling. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET NY GENERASJON EIENDOMSMEGLERE – hva skjer når «work-life balance» møter bransjens realitet? Eiendomsmeglerbransjen har lenge vært kjent for høyt tempo, lange dager og tydelig prestasjonskultur. Men vi møter nå en ny type arbeidstaker: Generasjon Z og unge millennials som kommer rett fra studiene, med andre verdier og forventninger enn generasjonene før dem. De vil mer enn å «klatre raskt» – de vil ha mening, utvikling og en sunn balanse mellom arbeid og fritid. Er bransjen vår klar for dette? Å bygge en mer moderne, fleksibel og bærekraftig meglerhverdag er ikke et kompromiss. Det er en forutsetning for at bransjen skal tiltrekke seg – og beholde – de beste folkene i årene som kommer.
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 Dette var også tema i NEFs kurs med Øst politidistrikt som under tittelen «Verdsettelse og svindel» belyste hvordan megler og bransjen brukes, og dessverre tilrettelegger, for økonomisk kriminalitet. Norges Eiendomsmeglerforbund ser med bekymring på en utvikling der enkelte eiendomsmeglere lar seg misbruke av kriminelle aktører. Det dreier seg om bevisst feilaktige verdivurderinger – dokumenter som skal gi en objektiv vurdering av en eiendoms verdi, men som i stedet brukes som verktøy for hvitvasking, bedrageri og økonomisk manipulering. HVORDAN SKJER MISBRUKET? I flere saker har politiet avdekket at verdivurderinger bevisst settes langt over reell markedsverdi. Dette kan skje ved at boligens tilstand fremstilles som betydelig oppgradert, eller ved at attributter manipuleres – for eksempel ved å oppgi feil areal, standard eller beliggenhet. I noen tilfeller mottar megleren betaling eller andre fordeler for å utarbeide slike vurderinger. Dette er ikke bare uetisk – det er straffbart. Eiendomsmeglere som medvirker til slike handlinger, opptrer som medløpere i kriminell virksomhet. Verdivurderingen brukes ofte som grunnlag for å få innvilget lån som overstiger boligens reelle verdi, og dermed utgjør en risiko for bankene og finanssystemet. I andre tilfeller er hensikten å hvitvaske penger gjennom eiendomstransaksjoner. ET KLART BUDSKAP: NULLTOLERANSE Det er fullstendig uakseptabelt dersom en eiendomsmegler bidrar til økonomisk kriminalitet. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) samarbeider med myndighetene for å tette hull i systemet som kan misbrukes, styrke kontrollen og sikre at verdivurderinger utarbeides på en faglig og etterprøvbar måte. DOKUMENTASJON OG KONTROLLRUTINER Det stilles strenge krav til dokumentasjon av verdivurderinger. Meglerforetakene skal ha gode rutiner og føre nøye kontroll med sine ansatte. En seriøs verdivurdering innebærer befaring, analyse og rapportskriving – en prosess som normalt tar 3–4 timer eller mer, avhengig av reisevei og kompleksitet. NEF er kritisk til en praksis med å tilby gratis verdivurderinger som et markedsføringsverktøy. Dette senker terskelen for misbruk og undergraver profesjonaliteten i faget. Når verdivurderinger tilbys gratis, skapes det et insentiv for å gjøre vurderingen raskt og overfladisk – noe som øker risikoen for feil og manipulering. BANKENE KAN REDUSERE RISIKOEN FOR MISBRUK Banker som eier eller samarbeider tett med eiendomsmeglerkjeder, bør ta et tydelig ansvar for å motvirke misbruk av verdivurderinger. En viktig del av dette er å unngå praksisen med å tilby gratis e-takster. Når verdivurderinger tilbys uten kostnad, svekkes insentivene for grundig faglig arbeid og dokumentasjon, noe som øker risikoen for at vurderingene brukes i strid med intensjonen – for eksempel i forbind- else med hvitvasking eller bedrageri. Bankene bør være opptatt av at kvaliteten på verdivurderinger henger sammen med det kunden betaler – gratisvurderinger kan ikke forventes å holde samme faglige nivå. Ved å forvente profesjonelle og etterprøvbare vurderinger, kan bankene bidra til å styrke tilliten til både eiendomsmeglere og finansnæringen – og samtidig redusere risikoen for økonomisk kriminalitet. CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND VERDIVURDERING SOM VERKTØY FOR ØKONOMISK KRIMINALITET Økonomisk kriminalitet er et alvorlig samfunnsproblem og en trussel mot velferdssamfunnet. Vi vet at kjøp og salg av fast eiendom er en av de mest anvendte metodene for hvitvasking. Samtidig har Økokrim uttalt at det er sannsynlig at flere eiendomsmeglere bedriver systematisk og organisert økonomisk kriminalitet, eller tilrettelegger for dette. Illustrasjonsfoto: stock.adobe.com
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID GIKK DU GLIPP AV ARENDALSUKA 2025, ELLER BARE VIL SE NOE IGJEN? Nå kan du se debattene NEF deltok i under årets arrangementer. Trygghetsindeksen – veien videre for trygg bolighandel i tre deler Presentasjon av 2. utgave av «Trygghetsindeksen» ved Carl O. Geving (NEF) + kommentarer fra bidragsytere Har bolighandelen blitt tryggere? – Debatt mellom de største aktørene på selgerforsikringsselskapene – Fremtind, Gjensidige, Storebrand, Söderberg & Partners, Claims Link, HELP Forsikring og Finansklagenemda Hvordan kan bolighandelen bli enda tryggere? – Debatt med Huseierne, NEF, Norsk Takst, Forbrukertilsynet og politikere Slik løser vi boligkrisen | – Hvordan vil politikerne løse boligkrisen? | Boligmarkedet 2025 – Arendalsuka-edition SE DEBATTEN HER:
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID «Slik løser vi boligkrisa» – Små boliger vil gjøre at flere har råd til å kjøpe egen bolig – Ravn Steinsvåg, Plot.ai – innledning: Det er små boliger som selger best – Sverre Molvik om Selvaag Boligs City-konsept Debatt: Kai Reaver, Ravn Steinsvåg, Carl O. Geving og Sverre Molvik «Ikke bare renten som påvirker» I denne delen av arrangementet ser vi på makroforhold som påvirker boligmarkedet. Vil vil også se på en mulig løsning på at flere kan komme seg inn på boligmarkedet. Noen av spørsmålene som ble stilt var: Hva ser partiene som mest utfordrende i boligmarkedet? Hvordan vil de løse disse utfordringene? Hvilken rolle har politikerne og markedsaktørene i forhold til å løse utfordringene? Samspillet? Hvilke grupper vil politikerne prioritere i boligmarkedet? Hvordan bygge nok og riktig? Er det noen krav det kan fires på for å få fart på boligbyggingen? Vil boligpolitikk bli et hett tema under valget? (hvorfor/hvorfor ikke) Medvirkende: Carl O. Geving, Sverre Molvik, Terje Svabø, Andreas Sjalg Unneland, Hans Andreas Limi, Kathrine Kleveland, Sverre Myrli Hva betyr byggekrisen for de unge i boligemarkedet? Et kunnskapsrikt panel av ungdomspolitikere fra SV, AP, Frp og Høyre var enig om en ting på tvers av politiske skillelinjer: vi må gjøre veldig mye forskjellig fordi problemene i boligmarkedet er så sammensatt. SE DEBATTEN HER: SE DEBATTEN HER:
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Fra 1. oktober i år vil det for mange husholdninger være mulig å binde strømprisen på 40 øre ekskl. mva. dersom man velger Norgespris fremfor dagens strømstøtte. Det er imidlertid viktig å være klar over at en avtale om Norgespris er knyttet til målepunktet, og ikke personen. Dette innebærer at en avtale om Norgespris vil følge den enkelte eiendommen. I avtalen vil det også være bindingstid. Utgangspunktet er at avtalen vil gjelde ut kalenderåret, likevel slik at første periode vil være fra 1. oktober 2025 til 31. desember 2026. En avtale om Norgespris vil følgelig være bindende og ha økonomiske konsekvenser for kjøper som ny eier. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megler, før handelen sluttes, skal sørge for at kjøpere får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Videre følger det av § 6-7 annet ledd nr. 11 at det i salgsoppgaven skal gis en spesifikasjon over faste løpende kostnader. Dersom selger har tegnet abonnement med Norgespris må dette følgelig fremkomme i salgsoppgaven, herunder hva det betyr og hvor lang bindingstid som gjenstår. NORGESPRIS – MEGLERS OPPLYSNINGSPLIKT Norgespris er en statlig finansieringsordning hvor husholdninger tilbys strøm til en fast pris. Målet med ordningen er å gi økt forutsigbarhet og stabilitet i strømkostnadene. Inngått avtale om Norgespris vil imidlertid ha en side til meglers opplysningsplikt. Les mer om Norgespris på: Norgespris.no Illustrasjonsfoto: stock.adobe.com
Hvordan tenker egentlig de kriminelle? NEFs årlige Hvitvaskingskurs 5. november 2025 | Epicenter En hel dag med spennende og lærerike kurs med fokus på en praktisk tilnærming til antihvitvaskingsarbeid i eiendomsbransjen Meld deg på her
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID For eiendomsmeglere og utbyggere handler dette ofte om signalprosjekter som stiller høye krav til interiørarkitekturen. Det avgjørende er etter Monns erfaring å skape sammenheng, praktiske løsninger og riktig balanse mellom felles og private soner. PLANLØSNING I store leiligheter kan det være lurt å skille mellom boligens sosiale del, som er åpen for gjester, og den mer private delen, beregnet kun på beboerne. Slik arealdisponering er praktisk av flere grunner: Det er ikke nødvendig å rydde hele boligen når man har besøk, og det er mulig å trekke seg tilbake når man ønsker alenetid, eller når andre familiemedlemmer har gjester. Parallellen til hotellinnredning er slående. Den sosiale delen kan typisk omfatte stue, spisestue, gjestebad og terrasse – også kjøkken om matlagingen skal være en sosial aktivitet der besøkende deltar. Den private delen bør ha mastersuite med kombinert sove- og oppholdsrom/lounge, bad og walk-in-closet – samt et mini- kjøkken og aller helst også egen terrasse. De øvrige soverommene bør ha egne bad, såkalte en-suite bad. Mange ønsker at kjøkkenet skal være hjertet i den sosiale delen av boligen. Når arealet tillater det, bør hovedkjøkkenet derfor suppleres med et grovkjøkken eller et «bak- kjøkken». Løsningen er eksklusiv og gir stor fleksibilitet. INNREDNING AV DE ALLER STØRSTE BOLIGENE Smått og smart er et hett tema, men de største boligene er i praksis like krevende å få til å fungere som de små. Hvilke råd gir du som eiendomsmegler når leiligheten er på 300, 400 – eller kanskje 500 kvadratmeter? AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIØRARKITEKTER Eksempel på at farger og materialer er brukt gjennomgående.(Foto: Dag Sandven)
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Med rikelig plass bør man innrede dedikerte rom til spesifikke aktiviteter, f.eks. lydtett bibliotek, hjemme- kino, vinrom, treningsrom, hjemme- kontor med egen lounge – alt etter behov. På den måten får alle familiemedlemmer anledning til å dyrke sine interesser uten å forstyrre de øvrige, og hele boligen tas i bruk. Eget vaskerom, gjerne med flere maskiner, og separat matbod/kjølerom/fryserom er dessuten viktig. I de aller største boligene kan det være hensiktsmessig å etablere egne avdelinger tilpasset ulike behov. Vi hos Monn interiørarkitekter har f.eks. erfaring med å designe boliger med voksenavdeling og barneavdeling. Her får alle et skreddersydd bomiljø, bl.a. en egen barnestue og soverom innredet etter barnas smak. Voksenavdelingen har typisk mastersuite, lounge og arbeids- rom avskjermet fra barnas arealer. Har man ikke behov for en barnefløy, kan alternativet være en gjestefløy eller en kontoravdeling. BÅDE RØD TRÅD OG VARIASJON Valg av konsept til de største boligene er krevende. Er den røde tråden for tydelig, kan interiøret lett virke kjedelig og monotont. For stor variasjon i farger og materialer er heller ikke heldig – det skaper en urolig og forvirrende helhet. Konseptet må være så tydelig at det er gjenkjennelig når man beveger seg fra rom til rom. Samtidig må variasjonen være stor nok til å unngå et repetitivt inntrykk. Det kan man oppnå ved f.eks. å kombinere gjennomgående materialer med detaljer som er karakteristiske for hvert enkelt rom. Det personlige preget har mye med smak å gjøre. Det betyr at konsept og fargebruk må baseres på beboernes egne preferanser. Et konkret eksempel: Beige, dempede farger og naturlig lyst tre passer for den som er forsiktig med kontraster. Er man derimot glad i kontraster, gjør det seg med et stort innslag av sorte møbler. Personlige gjenstander, kunst og bøker er dessuten viktige byggesteiner for den som vil sette sitt eget preg på boligen. SONEINNDELING Uansett hvor gjennomtenkt planløsningen er, vil rommene i de største boligene ha en størrelse som gjør at de fort kan virke upersonlige. Differensiert størrelse er derfor viktig. Et lite intimt TV-rom skaper f.eks. kontrast til en litt monumental hovedstue med bar og stor sofagruppe. Selv de som velger store boliger ønsker et intimt, hjemlig preg, og det krever at arealet brytes opp i soner. Virkemidlene her er mange: Lysstyringssystemer som gjør at deler av arealet kan avgrenses mot resten ved hjelp av lyseffekter. Møbleringsplaner basert på prinsippet om aktive soner, hvilesoner og soner for konsentrasjon. (Samme tenkning som ved innredning av kontorer), Planmessig bruk av romskiller, f.eks. peis eller plassbygde bokhyller. KONKLUSJON De største boligene stiller økte krav til eiendomsmeglernes kompetanse når det gjelder interiørarkitektur, noe som ikke minst skyldes at målgruppen er et svært kresent markedssegment. Det er ikke uten grunn at boligutviklerne nå samarbeider tettere med interiørarkitektene enn tidligere. Også eiendomsmeglerne vil ha nytte av økt faglig kontakt. Peisen har en avskjermende funksjon og skaper en sone der man kan trekke seg tilbake. (Foto: Dag Sandven)
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MÅNEDENS MEGLERPROFIL LINNEA MARKUSSEN Navn: Linnea Markussen Arbeidssted: EIE Ullevål & Sagene Alder: 26 år Sivilstatus, barn: Singel, ingen barn Sist leste bok: Søvngjengeren – Veldig god bok!! Favoritt TV-program: Oi vanskelig.. Akkurat nå Norges dummeste og Severance Favorittmusikk: jeg hører på alt mulig! Alt fra pop til rap, til country. Men akkurat nå går det i mye svenske, rolige låter. «Favorittdings»: Må vell nesten bli telefonen Kjører: En BMW i3 Hvor mange timer jobber du i uke: alt for mange Hva gjør du for å koble av: Trener, løper, går turer eller gjør noe kreativt. Evt lage mat Hva er din beste idrettsprestasjon: Norgesmester i Kickboksing på et tidspunkt (men det er flere både år og kilo siden) Etter en god middag; hva er ditt desserttips: Lite slår en god og varm eplekake/eplepai med vaniljeis! Beste reisemål: Italia - Har du noen dårlige sider: ekstremt utålmodig og rastløs Hva er den beste avgjørelsen du har tatt: å flytte til Oslo og begynner å jobbe her på dette kontoret Hvor mange ganger har du flyttet: Siste året: 5 (altfor mange i know), men totalt i livet 12-13 Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere: At mange lever opp til stereotypen. Dessverre er jeg ikke så fan av meglere selv. Men heldigvis vil jeg si at vårt kontor er ganske så joviale og nedpå! Karrierevei fram til der du er i dag? Startet nesten rett på som fullmektig i Tønsberg hvor jeg jobbet fra 2022-2024. Hadde en kort tur innom et kontor som medhjelper da jeg gikk i 2. klasse på BI, men det var ikke et godt sted og jobbe, så regner nesten ikke med tiden min der. Deretter flyttet jeg til Oslo og begynte på kontoret hvor jeg jobber nå. Her har stillingen min utviklet seg hvor jeg nå jobber som Eiendoms- megler og Markedsansvarlig Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet, tillitt og gode forhandlingsferdigheter i en budrunde. Det viktigste megleren gjør er å få kundene til å føle seg ivaretatt, at de kan senke skuldrene og samtidig være trygg på at du gjør det du kan for å skaffe de en god pris. Det samme gjelder for kjøper, de skal følge seg ivaretatt, sett og forstått. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg tror sosiale medier vil spille en mye større rolle i meglerbransjen i årene fremover. Hvert fall slik vi ser utviklingen er nå. Hva er den største utfordringen til bransjen? At de fleste ser på yrket som flåsete, at de fleste er klysete og kun opptatt av penger. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Vise – spesielt via video på sosiale medier – at ikke alle er sånn - Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tror dessverre at prisene i Oslo kommer til å stige kraftig de kommende årene. Vi har sett utviklingen de foregående årene, og det blir ekstremt vanskelig for unge og komme seg inn. Flere og flere vil nok se seg etter noe utenfor Oslo, noe som er bra for de mindre byene. Men selv utenfor Oslo har prisene begynt å stige nettopp på grunn av at flere og flere er nødt for å kjøpe utenfor Oslo, da det rett og slett er blitt for dyrt.
annonse: NYHET: DIGITAL LEVERING AV TINGLYSTE DOKUMENTER OG GRUNNBOKSUTSKRIFTER NÅ TILGJENGELIG I DITT FAGSYSTEM Bestilte dokumenter leveres automatisk inn på oppdraget, inkludert følgebrev med informasjon fra Kartverket og selve dokumentet. Grunnbokutskrifter er tilgjengelige i løpet av minutter, mens tinglyste dokumenter leveres innen én virkedag. Ved feil mottar brukerne umiddelbart feilmelding, enten direkte i systemet eller på e-post. Løsningen inkluderer bedre feilmeldinger, enklere bestilling med embetenummer og mulighet for pantebokkopi for borettslag. «Vi vet at tid er kritisk i eiendomsmeglerbransjen. Med digital levering i ditt fagsystem gjør vi det enklere å få tilgang til nødvendige dokumenter raskt og sømløst. Dette er et viktig steg i vår satsing på å digitalisere og effektivisere hverdagen til eiendomsmeglere,» sier Therese Høgberg, salgssjef i Ambita. I september ble Ambitas løsning for digital levering av tinglyste dokumenter og bekreftede grunnboksutskrifter offisielt lansert i ditt fagsystem. Dette gir eiendomsmeglere en enklere, raskere og helt digital arbeidsflyt – uten behov for postbasert utsendelse. AV AMBITA
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 MINDRE TILTAK UTEN SØKNAD Det var tidligere krav om søknad og tillatelse fra kommunen for mindre tiltak, slik som for eksempel tilbygg og terrasse. Dette medførte krav om byggesaksgebyr og inntil 12 ukers søknadsprosess. Dette er nå endret, og det er nå tillatt å bygge mindre tilbygg og terrasser uten å søke. Det er imidlertid enkelte regler du uansett må forholde deg til, samt at tiltaket ikke må være en urimelig ulempe for naboen. PLANER FOR EIENDOMMEN Før du starter et byggprosjekt, må du alltid sjekke hvilke regler som gjelder i kommunen det skal bygges i. Det kan være særregulering for bygging i kommuneplaner eller reguleringsplaner, som prosjektet må tilpasses for å slippe å sende søknad. De aktuelle planer er stort sett tilgjengelige på kommunenes hjemmesider. TEKNISKE KRAV TIL BYGGVERK Forskrift om tekniske krav til byggverk trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge. Forskriften gir funksjonskrav, men i mange tilfeller er funksjonskravene også fortolket og gitt som ytelseskrav. NYTT TILBYGG TIL SOVEROM ELLER KJØKKEN Det er nå tillatt å bygge tilbygg på inntil 15 kvm, uansett hva dette skal brukes til. Før var det kun lov til å bygge inngangsparti og boder. Alle kan nå utvide kjøkkenet eller badet sitt, bygge et soverom til eller gjøre små tilpasninger, uten å måtte søke om det. Dette så lenge tilbygget ligger minst 4,0 meter fra nabogrensen og ikke overstiger to etasjer. TERRASSER OG PLATTINGER Etter endringene i 2021, kan du bygge terrasse som er 1 meter over eksisterende terreng uten å søke. Det er i tillegg mulig å føre opp rekkverk opptil 1,2 meters høyde. Fritak for søknadsplikt for terrasser krever at avstanden fra terrassen til nabogrensen er minst 1 meter. Terrassen skal også være forbundet med en bygning, og ikke stikke lenger ut fra fasaden enn 4 meter. Den kan heller ikke være overbygd. Terrasse som ikke på noe sted er høyere enn 0,5 meter over ferdig planert terreng – ofte omtalt som platting – regnes ikke som et tiltak etter byggesaksdelen av loven. Dette betyr blant annet at avstandskrav og begrensning på størrelse angitt i denne bestemmelsen ikke gjelder for disse, og at tiltaket bygges helt inntil nabogrensa. Videre tas tiltaket ikke med ved beregning av grad av utnyttelse av eiendommen. FLERE TILTAK KAN SAMLET UTLØSE SØKNADSPLIKT Et nokså teoretisk smutthull ved en slik oppmykning av regelverket, er om grunneiere vil unngå søknadsprosessen ved å bygge på mange tilbygg på boligen. Dette mulige smutthullet ble diskutert ifm endringen i 2021, og konklusjonen var at en slik omgåelse av regelverket vil bli så kostnadsfullt, at det vurderes som fullstendig upraktisk. Det er videre klart at andre regler, slik som granneloven og utnyttelsesgrad, vil sette begrensinger for en slik aktivitet. Videre er det viktig å være klar over at mange mindre tiltak som utgjør en større helhet må ses samlet, og kan være søknadspliktig. POTENSIELL ØKNING AV NABOKRANGLER Ettersom det nå kan etableres plattinger helt inn til nabogrense, kan en bieffekt av endringene bli et økt behov for kontroll fra naboer og naborettslige virkemidler. Selv om det ikke er krav til nabovarsel, så følger det av Naboloven at naboen skal varsles ved tiltak som vil skade eller være til ulempe for naboeiendommen. Det er imidlertid opp til grunneier selv å vurdere om et slikt varsel er nødvendig. Det vil derfor kunne være varierende om naboen kan eller vil ta innover seg at eget tilbygg eller terrasse får negative virkninger for naboen. KAN KREVE TILBYGG OG TERRASSE FJERNET Naboen kan kreve tilbygg og plattinger som er unødvendig eller urimelig sjenerende, eller medfører en betydelig STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BYGGEPROSJEKTER UTEN SØKNADSPLIKT Det er høst, og noen har kanskje planer om å realisere noen prosjekter i hus og hage. Etter forskriftsendringer i 2021, er det blitt vesentlig enklere å bygge på egen eiendom uten å måtte søke kommunen om tillatelse først. AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER, RÆDER BING ADVOKATFIRMA AS JARLE EDLER
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 17 verdiforringelse på eiendommen fjernet. Naboene trenger altså ikke å finne seg i et nytt tilbygg som medfører store ulemper for eiendommen deres, og/eller forringes eiendommens verdi. Hva som er urimelig eller unødvendig vet vi av erfaring at naboene kan ha fullstendig forskjellig oppfatning av. Slike spørsmål havner derfor ikke rent sjeldent i retten. MELDEPLIKT Selv om det ikke må sendes søknad før tiltaket, så må det sendes melding til kommunen etter ferdigstillelse. Denne meldingen må sendes innen fire uker etter ferdigstillelse. Det må gis informasjon om tiltaket og plassering, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata. Dette betyr at det må utarbeides samme type tegninger som om det skulle søkes om tiltaket, som viser plan, snitt, fasader og situasjonsplan for byggeprosjektet. SNAKK MED NABOEN Endringene i 2021 gjør det enklere for de som ønsker å bygge mindre tiltak på egen eiendom, og endringene vil også innebære en forenkling av kommunens saksbehandling og mindre byråkrati. Det vil bli enklere og billigere med mindre tiltak, og således gi en samfunnsøkonomisk besparelse. For å unngå nabokrangel, anbefales det – uansett tiltak – å alltid snakke med naboen før tiltaket igangsettes. Er du usikker på om du har lov eller ikke, anbefaler vi at du kontakter kommunen for å dobbeltsjekke at du har lov til å bygge det du ønsker å bygge på eiendommen din. Ofte tar kommunene betalt for en forhåndskonferanse om et tiltak, men som regel er dette rimeligere enn å bygge noe som senere må rives fordi det ikke møtte kravene i regelverket. Direktoratet for Byggkvalitet har utarbeidet en veileder for å hjelpe deg som ønsker å bygge – eller som vil sjekke om du kan bygge på en boligeiendom du ser på. https:// www.dibk.no/bygge-eller-endre/bygg-mer-uten-a-soke STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER RÆDER BING ADVOKATFIRMA Ræder Bing er et ledende advokatfirma med bred forretningsjuridisk kompetanse. Vi skreddersyr vår rådgiving på tvers av de ulike rettsområder, tilpasset ditt behov og din utfordring. Eiendomsteamet har solid erfaring med å bistå offentlige og private aktører. www.raederbing.no For å unngå nabokrangel, anbefales det – uansett tiltak – å alltid snakke med naboen før tiltaket igangsettes HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Trenger din bedrift nye folk? Ta kontakt på firmapost@nef.no for mer informasjon! La NEF hjelpe deg med å nå riktig målgruppe med stillingsannonse hos NEF – som markedsføres mot våre medlemmer på nett, sosiale medier og nyhetsbrev.
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 Dersom det foreligger mangler ved boligen, vil selger og kjøper ofte bli enige om et beløp som skal holdes tilbake frem til forholdet er avklart, enten ved retting av mangelen eller ved at selger må yte et prisavslag til kjøper. Men hva skjer dersom partene er uenige om hvorvidt det foreligger en mangel? Eller dersom de er enige om at det foreligger en mangel, men selger mener at det beløpet kjøper krever holdt tilbake overstiger det kjøper rettmessig kan holde tilbake? Ved salg av bolig etter bustadoppføringsloven løses omtvistede vederlag av bustadoppføringslova § 49. Bestemmelsen åpner for at omtvistede vederlag kan deponeres på egen konto. Dersom slike omtvistede beløp deponeres i tråd med bustadoppføringslova § 49, kan ikke selger nekte å gjennomføre overtakelse av boligeiendommen. Avhendingsloven har ikke tilsvarende løsning med deponering. I denne artikkelen vil vi redegjøre nærmere for hvordan en tilsvarende situasjon kan løses etter avhendingslovens regler. Kjøp og salg av eiendommen bygger på det grunnleggende prinsippet om ytelse mot ytelse. Selger gir fra seg boligen og kjøper betaler kjøpesummen og omkostninger. Dersom kjøper oppdager mangler frem til eller under overtakelse, kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav. Kjøper har selv risikoen for størrelsen på det tilbakeholdte beløpet. Den primære sanksjonen selger har mot urettmessig tilbakehold er forsinkelsesrenter på den uberettigede delen. Selger kan også heve dersom kjøpers mislighold er vesentlig. Selger vil i denne situasjonen også kunne velge å holde tilbake sin ytelse, nemlig boligen. Hvis begge parter holder tilbake sine ytelser oppstår det en «deadlock»- situasjon. Dette kan by på flere praktiske utfordringer både for selger og kjøper, og ikke minst vil en slik situasjon kunne være krevende å løse. NÆRMERE OM KJØPERS OG SELGERS TILBAKEHOLDSRETT Kjøpers tilbakeholdsrett følger av avhendingsloven § 4-15. Dersom kjøper har et krav mot selger som følge av en mangel, kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er «nødvendig» for å sikre dette kravet. Hvilket beløp som er nødvendig for å dekke kjøpers krav, kan være vanskelig å vurdere. Det finnes flere eksempler på at nødvendighets-terskelen er blitt prøvd for domstolene. Rettspraksis har fastslått at kjøperen har et visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på tilbakeholdt beløp. Dette er naturlig all den tid kjøperen ikke alltid vil ha et tilstrekkelig grunnlag for å vurdere hvor mye det er nødvendig å holde tilbake for å sikre sitt krav. I vurderingen av om kjøpers tilbakehold er innenfor slingringsmonnet, er det relevant å se hen til mangelens art og betydning. Det vil også være av betydning hvor sikre opplysninger kjøperen har om mangelen. Dersom det er betydelige råteskader i en eldre boligs bærende konstruksjon, vil det være naturlig at slingringsmonnet er større enn dersom det er en stor ripe i gulvet i et nybygg. En kostnadsberegning for reparasjon av en ripe kan vanligvis gjennomføres uten vesentlige utfordringer. Ved utbedring av boligens bærende konstruksjon, kan det imidlertid oppstå uforutsette forhold og andre utfordringer, som gjør størrelsen på det tilbakeholdte beløpet vanskeligere å vurdere ved tidspunktet for overtakelse. Som nevnt innledningsvis, kan selger holde tilbake eiendommen dersom kjøper ikke oppfyller sine plikter, jf. avhendingsloven § 5-5. I de fleste tilfeller vil kjøperens ytelse bestå av å betale den avtalte kjøpesummen til meglers konto, med egne og/eller lånte midler. Som for kjøperens tilbakeholdsrett, er dette en bestemmelse som bygger på prinsippet om ytelse mot ytelse. Selgers tilbakeholdsrett omfatter både utstedelse av skjøtet og å gjennomføre overtakelse av eiendommen. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER GRENSEDRAGNINGEN MELLOM KJØPERS TILBAKEHOLDSRETT OG KONTRAKTSBRUDD VED KJØP AV BOLIGEIENDOM Ved kjøp av boligeiendom kan det oppstå et behov for at kjøper holder tilbake deler av kjøpesummen som følge av mangler som oppdages før eller under overtakelse. AV AMANDA EIDE, ADVOKATFULLMEKTIG OG BØRGE NYGÅRDSHAUG, PARTNER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SANDS AMANDA EIDE BØRGE NYGÅRDSHAUG,
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 19 KONFLIKT MELLOM SELGER OG KJØPERS TILBAKEHOLDSRETT Dersom kjøper holder tilbake en vesentlig del av kjøpesummen, som følge av en større (påstått) mangel, kan det oppstå uenighet mellom partene. Om partene ikke blir enige, risikerer man at overtakelse ikke finner sted. Hvis kjøper har solgt og overdratt sin tidligere bolig, risikerer kjøper å stå uten bolig, og må betale dyrt for et midlertidig bosted. Selger vil på sin side ikke få utbetalt kjøpesummen, noe som vil påvirke selgers likviditet. I en slik situasjon løper begge parter en betydelig risiko for at deres tilbakehold er urettmessig. Når begge partene løper risiko ved å holde tilbake sine ytelser, kan det ofte være mer tjenlig at de kommer til en minnelig løsning. På bakgrunn av dette kan megleren fungere som en tilrettelegger for å bistå med å oppnå enighet mellom partene, ofte ved at de enes om beløpet som skal holdes tilbake. Med mindre partene kommer til en minnelig løsning, blir de nødt til å prøve spørsmålet om tilbakeholdsretten rettslig. I et slikt tilfelle må domstolen da ta stilling til om kjøpers tilbakehold er rettmessig. Dersom tilbakeholdet er rettmessig, har ikke selger rett til å nekte gjennomføring av overtakelse. Dette er slått fast av høyesterett i Rt. 2006 s. 31. En prosess for domstolene vil både være tid- og kostnadskrevende for begge parter. En selger som har tegnet boligselgerforsikring, men som ikke gir kjøper adgang til å overta eiendommen, risikerer at forsikringen ikke yter bistand ved en eventuell tvist. Det er vanlig at slike forsikringer har vilkår om at advokatbistand kun gis ved konflikter som oppstår etter overtakelsen. Tilbakeholdsretten kan prøves rettslig både ved midlertidig forføyning og ved de ordinære domstoler, og under visse forutsetninger kan det kreves gjennomføring av salget, erstatning og heving overfor den part som ikke har oppfylt sin del av avtalen. HVA SKJER MED DET TILBAKEHOLDTE BELØPET? Ifølge Huseiernes Landsforbund skjer omtrent 98 % av alle eierskifter med bistand fra megler. I praksis vil pengene derfor på tidspunktet for overtakelse allerede være overført til meglers konto. Kjøper har instruksjonsretten i behold frem til boligen er overtatt. Dersom megler deltar i salgsprosessen, og kjøper har overført kjøpesummen til meglers konto før eventuell tilbakeholdsrett gjøres gjeldende, oppstår det et spørsmål om behandlingen av det beløpet kjøper ønsker tilbakeholdt. Kjøper har vanligvis fått utbetalt lån fra banken, som det løper renter på. Ved konflikt om kjøpesummen kan prosessen trekke ut i tid, og for den gjengse forbruker vil det å betale både midlertidig bolig og boliglån ikke være økonomisk bærekraftig. Ettersom kjøper har instruksjonsrett over midlene, så lenge overtakelse ikke har funnet sted, kan kjøper instruere megler om at beløpet utbetales til seg. Kjøper trenger ikke samtykke fra selger for å instruere megler om utbetaling av beløpet. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. Som et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sameier og internasjonale aktører. www.sands.no HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Trenger din bedrift nye folk? La NEF hjelpe deg å nå riktig målgruppe med stillingsannonse på våre nettsider, sosiale medier og nyhetsbrev til våre medlemmer. Kontakt ida@nef.no for mer informasjon! Pris: kr 2 000,- +mva NEF Oppgjørspraksiskurs NEF arrangerer 100% digitalt og effektivt oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger flere ganger i året. Mer informasjon og kommende kurs finner du på nef.no/kurs! Er du bevisst på å bruke MNEF i tittelen din? MNEF er kvalitetsstempelet for medlemmer av NEF. Eiendomsmeglere MNEF er med på å påvirke bransjen gjennom å støtte NEFs arbeid og verdier. NEF oppfordrer alle våre medlemmer som megler til å vise at dere er MNEF!
20 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 EKSPROPRIASJON ETTER VEGLOVA § 53 Ekspropriasjon er noe de fleste forbinder med at det offentlige tar eiendom med tvang, typisk for å bygge ut et veianlegg, kraftverk eller andre offentlige formål. Færre er nok imidlertid kjent med at også private har en mulighet til å ekspropriere eiendom. Veglova § 53 hjemler en slik rett, og gir private anledning til å ekspropriere eiendom til «bygging, utbetring, vedlikehald og drift av privat veg» mot vederlag. Vilkåret for å kunne gjennomføre ekspropriasjon etter veglova § 53 er at ekspropriasjon «klårt» vil være «meir til gagn enn skade». Fordelene ved ekspropriasjonen må derfor overstige ulempene. At dette må være «klårt» innebærer ikke at det må være betydelig overvekt av fordeler ved ekspropriasjonen, men utgjør et beviskrav – det skal ikke være særlig tvil om at fordelene ved ekspropriasjonen overstiger ulempene. I en nylig avsagt dom avklarer Høyesterett den nærmere anvendelsen av veglova § 53, og interesseavveiningen bestemmelsen gir anvisning på. BAKGRUNN FOR SAKEN Saken gjaldt to naboeeiendommer i Askøy kommune, rett utenfor Bergen. Ekteparet som eide den ene eiendommen ønsket å etablere ny adkomst og parkeringsplass til sin bolig, da eksisterende adkomstvei var smal og bratt, og parkeringsplassen uten snumuligheter. Ekteparet var derfor avhengig av å rygge enten inn eller ut langs adkomstveien for å komme til eiendommen. For å gjøre adkomsten enklere og mer trafikksikker, ønsket ekteparet å kjøpe over 100 kvm fra fra naboens tomt. Dette mosatte imidlertid naboen seg. Ekteparet gikk derfor til domstolene med krav om ekspropriasjon av arealet. HØYESTERETTS VURDERING Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var hvilke interesser som kan eller må vektlegges i interesseavveiningen etter veglova § 53. Må bredere samfunnsinteresser tale for ekspropriasjonen, eller er mer subjektive interesser hos den private part tilstrekkelig? Høyesterett legger til grunn at ekspropriasjon etter veglova § 53 forusetter at parten som eksproprierer påviser et reelt og konkret behov for vei. En rent subjektiv interesse som ikke er begrunnet i at parten har et reelt veibehov, vil ikke være relevant i interesseavveiningen. Hvis ekspropriasjonen for eksempel utelukkende er begrunnet i at den private part ønsker å øke markedsverdien av egen eiendom ved å øke eiendommens areal, vil dette ikke være et forhold som er begrunnet i behovet for vei og er derfor irrelevant etter veglova § 53. Når en ekspropriasjon er begrunnet i et veibehov, vil dette også være egnet til å ivareta bredere samfunnsinteresser. Veibehovet kan for eksempel være begrunnet i at ny veiløsning vil gi en mer trafikksikker situasjon, hensiktsmessig trafikkavvikling eller bedre adkomst til eiendommen, noe som alle er interesser som samfunnet ønsker å ivareta. Høyesterett legger derfor til grunn at når ekspropriasjonen er begrunnet i behovet for vei, kan samfunnets og den privates interesser være sammenfallende. Det må derfor ikke påvises en ytterligere samfunnsinteresse utover STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER NY DOM FRA HØYESTERETT: KRONGLETE ADKOMST GA RETT TIL Å EKSPROPRIERE NABOENS TOMT Før sommeren behandlet Høyesterett (HR-2025-844-A) spørsmålet om en privat part hadde rett til å ekspropriere areal fra naboen etter veglova § 53 for å etablere ny og bedre adkomstløsning. I saken kom Høyesterett til at vilkårene for ekspropriasjon var oppfylt, da eksisterende adkomst var utrygg og vanskelig å bruke. Saken gir en viktig avklaring av anvendelsen og vilkårene for ekspropriasjon etter veglova § 53, særlig spørsmålet om hvorvidt det er nødvendig at bredere samfunnsinteresser taler for ekspropriasjonen. Kunnskap om dommen er viktig for å kunne gi korrekt informasjon til selgere og kjøpere om mulige rettigheter, bruksbegrensninger og fremtidige ekspropriasjonsprosesser hvis en eiendom har utfordrende adkomstforhold. AV INGEBORG BRELIN, SENIOR ASSOCIATE I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM INGEBORG BRELIN
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 21 å påvise et reelt veibehov, dersom veibehovet er begrunnet i relevante interesser. For Høyesterett var det uansett anført at ekteparet ikke hadde noe reelt veibehov, da de allerede hadde adkomst til sin bolig, om enn noe uhensiktsmessig. Høyesterett fulgte ikke denne argumentasjonen, og la til grunn at behovet for vei også kan foreligge selv om parten allerede har en fungerende adkomstløsning. Dersom den nye veien vil sørge for en mer hensiktsmessig og trafikksikker adkomst, vil ekspropriasjonen kunne godtas. Det er imidlertid ikke i seg selv nok at den nye adkomsten vil gi en bedre løsning. Den nye adkomsten må bøte på et behov den private part har for en ny adkomst, for eksempel at dagens adkomstløsning er lite trafikksikker. Utover å vektlegge at den private part har et reelt veibehov, uttaler Høyesterett at det i tillegg kan være relevant å vektlegge at en ny adkomstløsning vil virke konfliktdempende mellom partene. Dette momentet kan imidlertid bare vektlegges i den grad det er et resultat av veiløsningen. I den konkrete saken var det vektlagt at den nye veiløsningen ville sørge for at partene i mindre grad måtte forholde seg til hverandre. Veiløsningen ville derfor i seg selv redusere konfliktnivået. For å kunne gjennomføre en ekspropriasjon, er det ikke tilstrekkelig å påvise et veibehov. Fordelene ved å tilfredstille dette veibehovet må også veie tyngre enn ulempene. Høyesterett uttaler generelt at man ved vurderingen av ulempene ved ekspropriasjonen står noe friere i hvilke interesser som kan vektlegges, så lenge ulempene har sammenheng med veitiltaket. Høyesterett går imidlertid ikke nærmere inn på den konkrete ulempevurderingen i saken, da dette ikke var et tema for Høyesterett. Høyesteretts konklusjon var dermed at når ekteparet i saken hadde et reelt behov for vei, ved at dagens adkomstløsning var vanskelig å bruke og ikke særlig trafikksikker, var vilkårene for eksproprasjon oppfylt. DOMMENS BETYDNING Dommen tydeliggjør at det er reelle, praktiske veibehov som står i sentrum ved vurderingen av om ekspropriasjon til privat vei kan tillates etter veglova § 53. Påvises det et veibehov, vil dette kunne være tilstrekkelig for å begrunne ekspropriasjon, da dette er egnet til å ivareta både den privates og samfunnets interesser. Selv om dommen gjelder ekspropriasjon av areal for adkomst til en boligeiendom, er det klart at veglova § 53 også vil være en relevant hjemmel for næringseiendommer. Det kan til og med tenkes at vilkåret for ekspropriasjon etter veglova § 53 enklere vil være oppfylt ved næringseiendom, da det gjerne er en større gruppe mennesker som benytter adkomsten til slike eiendommer. Når adkomsten skal tjene en stor gruppe mennesker, vil det klart være være i samfunnets interesse å sikre at adkomsten er trygg og sikker. At ekspropriasjonen tjener bredere samfunnsinteresser, vil derfor fort kunne være tilfellet. Ved kjøp og salg av eiendom, er det viktig å være kjent med eksistensen og betydningen av veglova § 53. Først og fremst vil det være relevant å opplyse om en avsluttet eller pågående ekspropriasjonssak i en salgsprosess. Samtidig kan det være nyttig å være kjent med muligheten for at også private kan ekspropriere eiendom til veiformål og vilkårene for dette, da dette kan være en måte å bøte på uhensiktsmessige adkomstforhold på. Ekspropriasjon er imidlertid gjerne en siste løsning, da et krav om ekspropriasjon etter veglova § 53 må behandles av jordskifteretten (og eventuelt ankeinstanser), noe som kan koste både tid og penger. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med mer enn 270 advokater og 60 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Mangler du etterutdanningstimer? Det er fortsatt mulig å få faglig påfyll med NEF-kurs! Sjekk ut kurskalenderen for å melde deg på årets siste digitale kurs. Kurskalender
22 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2025 Etter § 6-8 første ledd skal budrunden avvikles på en betryggende måte, noe som forutsetter at budene er reelle og at budgiver har finansieringen i orden. Det følger dessuten av § 6-8 femte ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd at megler skal bistå selger i vurderingen av bud, herunder vurderingen av budgivers finansieringsevne. Våren 2025 vedtok Finansdepartementet en ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven, som regulerer meglers plikt til å kontrollere budgivers finansiering før handelen sluttføres. Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 2025 og samler meglers plikter i forbindelse med kontroll av kjøpers finansieringer etter de over nevnte bestemmelser under en paraply - § 6-8 sjette ledd: «Oppdragstakeren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har oppdragstakeren ikke foretatt slik kontroll, skal selgeren før handel sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette, og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt» Bestemmelsen lovfester i stor grad en allerede etablert praksis, men tydeliggjør hvilke minimumskrav forbrukere kan stille i forbindelse med meglers kontroll av budgivers finansering. 2. INNHOLDET I MEGLERS PLIKTER ETTER EMGLL 6-8 SJETTE LEDD 2.1 Overordnet og ansvar Bestemmelsen pålegger megler i) en plikt til å kontrollere budgiverens finansiering og ii) krever at megleren skriftlig informerer selger om konsekvensene av at slik kontrollen ikke er utført. Brudd på kontrollplikten kan medføre både disiplinærreaksjoner fra Finanstilsynet (kritikk, advarsel eller i ytterste konsekvens tilbakekall av tillatelse) og erstatningsansvar overfor selger dersom selger lider et økonomisk tap som følge av at handelen ikke kan gjennomføres. Det finnes eksempler i nemnds- og klagenemndspraksis på at meglere er holdt ansvarlige ved manglende kontroll. 2.2 Innholdet i meglers kontrollplikt. Hvor langt strekker meglers kontroll seg? Forarbeidene legger til grunn at megler skal kontrollere kjøpers finansiering «så langt det er mulig». I praksis innebærer dette at megler normalt tar kontakt med den personen budgiver har oppgitt i budskjemaet og innhenter en muntlig bekreftelse på at finansieringen er i orden for det aktuelle budet. Det er ikke en plikt for megler å innhente budgivers finansieringsbevis, og i praksis ser vi at budgivere er svært tilbakeholdne med å utgi dette, i frykt for å røpe hvor mye de har tilgjengelig i budrunden. NÅR SKAL MAN SJEKKE? Meglers plikt til å kontrollere kjøpers finansiering gjelder «før handelen sluttes». Det vil si at det ikke er noe krav til å kontrollere en aktuell budgivers finansiering allerede ved første bud, men at finansieringen er kontrollert av megler før budaksept. Likevel er det å anbefale å kontrollere finansieringen tidlig i prosessen, for å unngå budrunder myntet på ikke-reelle bud. HVEM SKAL MEGLEREN KONTAKTE? Loven spesifiserer ikke hvem megleren skal kontakte for å bekrefte finansieringen. Budgiver oppgir selv hvem som er deres kontaktperson i budskjemaet. I de fleste tilfeller vil dette være en bank. Imidlertid kan budgiver ha finansiering fra andre kilder, for eksempel private lån, egenkapital eller låneagenter. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER EIENDOMSMEGLERS KRAV TIL KONTROLL MED KJØPERS FINANSIERING Meglers plikt til å kontrollere budgivers finansiering er forankret i flere sentrale bestemmelser i eiendomsmeglingsloven. Etter § 6-3 om god meglerskikk gjelder en overordnet norm for meglers profesjonalitet og faglighet. Denne plikten til å ivareta både kjøpers og selgers interesser innebærer blant annet å sikre at salget kan gjennomføres på en trygg måte, noe som fordrer en forsvarlig kontroll av finansieringen. AV EDVARD SANDVIK, SENIOR ASSOCIATE, ADVOKATFIRMAET BAHR EDVARD SANDVIK Kontroll av kjøpers finansiering er ikke bare en formalitet, men et grunnleggende virkemiddel for å sikre en trygg og effektiv bolighandel
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy