6 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 SÅ ER SPØRSMÅLET: TRENGER VI EN UTLÅNSFORSKRIFT NÅR RENTENE ER SÅ HØYE SOM NÅ? Praktiserende eiendomsmeglere er tett på markedet, kundene og interessentene. I markedet er det forståelse for at man trenger en regulering av bankenes utlånspraksis. De aller fleste eiendomsmeglere har et bevisst forhold til risikoen for gjelds- og prisbobler, som vil kunne ramme både kundene og markedet vårt. Derfor har eiendomsmeglerne sammenfallende interesser med samfunnet og forbrukerne. Utlånsforskriften skal evalueres i høst. Finansdepartementet har fått en vurdering fra Finanstilsynet. Finanstilsynet foreslår videreføring av forskriften med små justeringer. Finansdepartementet har sendt saken på høring, og skal ta stilling til spørsmålet om videreføring og eventuell endring av forskriften før jul. NEF har nylig sendt inn vårt høringssvar. Det er fortsatt NEFs vurdering at utlånsforskriften tjener både samfunnet og bransjen godt. Samtidig erfarer vi at forskriftens rigide egenkapitalkrav er uheldig. Derfor foreslår vi videreføring, men med en viktig endring. DETTE ER RÅDENE NEF HAR GITT FINANSDEPARTEMENTET: • Utlånsforskriften bør videreføres, men med en oppmykning. • U tlånsforskriften bør legge relativt større vekt på betjeningsevne enn egenkapital og boligverdier. Kravet om egenkapital er et risiko- reduserende tiltak som kan virke mot sin hensikt. De som kommer inn i boligmarkedet binder mye likviditet, de som sitter fast i leiemarkedet bygger ikke formue • Utlånsforskriften bør tillate lån med lav eller ingen egenkapital for førstegangskjøper med god betjeningsevne, mot at låntaker forplikter seg til andre risikoreduserende tiltak. Tiltak som vil gi høy grad av sikkerhet er fastrente og boligprisforsikring. Et alternativ kan være å lette på kravet om belåningsgrad mot høyere avdrag i starten av låneperioden. • Utlånsforskriften bør gis en løpetid på 2 år før den evalueres. Mange faktorer tilsier at det er behov for en utlånsregulering på permanent basis. Samtidig er det viktig å lære av erfaringer og gjøre nødvendige tilpasninger med tiden. En solnedgangsforskrift vil bli oppfattet som mer dynamisk enn en permanent forskrift på et felt hvor flere oppfatter reguleringen som inngripende. • Utlånsreguleringens rentestresstest bør revurderes i lys av erfaringene med et høyere rentenivå. Det bør også vurderes forenklinger av rentestresstesten, slik Norges Bank tidligere har tatt til orde for. NEFs erfaring med utlånsforskriften er at den virker modererende på gjelds- og prisveksten over tid. Det bidrar til å opprettholde et relativt stabilt bruktmarked selv om rentenivå og økonomiske konjunkturer svinger. Krav til gjeldsbetjeningsevne og maksimal gjeldsgrad bidrar til finansiell stabilitet. Svakheten er forskriftens krav til egenkapital. Egenkapitalkravet kan virke mot sin hensikt ved at husholdningene bruker opp sin likviditetsbeholdning og blir mer sårbare for uforutsette utgifter. Utlånsforskriftens krav til egenkapital kan være vanskelig å innfri i områder med høye boligpriser og høye leiepriser. NEFs foreldrehjelpsanalyse viser at andelen som får foreldrehjelp er høy, og i stor grad knyttet til foreldres boligformue. Førstegangskjøpere som ikke har tilgang til foreldrehjelp er oftere henvist til leiemarkedet. Dette skaper ulogiske forskjeller mellom førstegangskjøpere med god betjeningsevne. Mange med god betjeningsevne kunne uten problemer betjent lån på egen bolig og bygget formue over tid. I stedet må de betjene en høy husleie og går glipp av den økonomiske fordelen ved å eie egen bolig. Utlånsforskriftens krav til egenkapital forsterker forskjeller mellom byer og distrikter. Det er store geografiske variasjoner i boligprisutviklingen og boligverdier. Dette er en viktig driver bak de økende formues- forskjellene mellom byer og distrikter, og en viktig forklaring på hvorfor førstegangskjøpere konkurrerer på ulike vilkår i boligmarkedet. Foreldre med lav boligformue har mindre mulighet til å hjelpe sine barn. Det påvirker mobilitet negativt, fordi det bidrar til å begrense unges muligheter med hensyn til bosetting og arbeidsmarked. Utlånsforskriftens krav til egenkapital har utløst kreativitet blant boligutviklere og politikere. Ved alternative boligkjøpsmodeller som leie til eie og deleie legges det til rette for førstegangskjøpere som ikke har tilstrekkelig egenkapital etter forskriften. Paradokset er at den juridiske CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND UTLÅNSFORSKRIFTEN BØR VIDEREFØRES – MED EN OPPMYKNING Det er nær sammenheng mellom gjelds- og boligprisvekst. Utlånsforskriften har tatt toppen av gjelds- og prisveksten. På drøye to år har styringsrenten beveget seg fra 0 til 4,5 prosent. Det kunne ha utløst et dramatisk boligprisfall, men utlånsforskriften har dempet fallhøyden. Bruktmarkedet har vist seg robust i møte med høy rentebelastning. Det har tjent våre medlemmer, husholdningene og samfunnsøkonomien.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy