30 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 Denne saken er et eksempel på klager, hvor oppdraget løper ut uten at det er blitt noe salg. Det kan da oppstå spørsmål om hva megleren har krav på i betaling. I saken inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Oppdragsavtalen ble ikke fornyet, men utløp på tid uten at boligen ble solgt. Klageren mottok deretter en faktura fra meglerforetaket. Spørsmålet var om oppdragsavtalen gav meglerforetaket krav på vederlag for tilrettelegging og utført arbeid. Klageren krevde at meglerforetaket frafalt de deler av betalingskravet som ikke gjaldt utlegg i form av faktura fra kommunen. NEMNDA KOM TIL AT KLAGEN FØRTE FREM OG UTTALTE: «Det springende punkt i saken er om megleren overholdt opplysningsplikten etter angrerettloven - lov 20. juni 2014 nr. 27 - i forbindelse med at oppdragsavtalen ble inngått. Når angreretten utøves, er angrerettlovens utgangspunkt at det skal skje et restitusjonsoppgjør. Dette utgangspunktet gjelder uavhengig av om megleren (den næringsdrivende) har levert en vare eller tjeneste. Utgangspunktet etter angrerettloven § 26 første ledd er at oppdragsgiver (forbrukeren) må dekke et beløp som står i forhold til de allerede leverte tjenester dersom vedkommende uttrykkelig har bedt om førtidig oppstart slik som i vår sak. Det er bare i de tilfellene hvor kunden uttrykkelig har bedt om oppstart av leveransen før utløpet av angreretten, at kunden skal betale for tjenesten. Men angrerettloven § 26 andre ledd bokstav a gjør unntak fra kundens betalingsplikt for mottatte tjenester når den næringsdrivende ikke har gitt opplysninger i samsvar med angrerettloven § 8 første ledd bokstav h og j. Det sentrale spørsmålet er følgelig om megleren her har overholdt angrerettloven § 8 første ledd bokstav h, som lyder slik: «Før det blir inngått en avtale om fjernsalg eller avtale utenom faste forretningslokaler, skal den næringsdrivende på en klar og forståelig måte gi forbrukeren opplysninger om: ... h.at det foreligger angrerett samt vilkårene, tidsfristene og fremgangsmåtene for å bruke angreretten, jf. § 20 første og annet ledd. Den næringsdrivende skal også gi forbrukeren et standardisert skjema for bruk av angrerett (angreskjema).» Det fremgår av andre ledd at den næringsdrivende skal anses for å ha gitt opplysninger etter første ledd bokstav h, i og j dersom denne har gitt forbrukeren korrekt utfylt skjema om opplysninger om angreretten. Bestemmelsen angir at fysisk levering av et slikt dokument vil oppfylle opplysningsplikten, men utelukker ikke at opplysningsplikten kan oppfylles på annen måte. Det er den næringsdrivende som har bevisbyrden for at opplysningsplikten er oppfylt, jf. angrerettloven § 7. Det er fremlagt dokumentasjon på at klageren signerte et skjema 19. august 2022, hvor han hadde krysset av for at meglerforetaket skulle igangsette arbeidet før angrefristen på 14 dager utløp. Men klageren fikk ikke selve angrerettskjemaet, det vil si det skjemaet man skulle fylle ut og returnere til meglerforetaket dersom man ønsket å gå fra avtalen. Nemnda finner derfor at opplysningsplikten ikke kan anses oppfylt. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette kan naturlig nok fremstå som strengt så lenge man hadde fått informasjon om angreretten. Men angrerettloven har gjennomført forbrukerrettighetsdirektivet (direktiv 2011/83/EU), som er gjort til en del av EØS-avtalen. Etter direktivets artikkel 4 angir direktivet en totalharmonisering. Det innebærer at både utformingen og anvendelsen av angrerettloven må ligge innenfor direktivets rammer, både av hensyn til forbruk- eren og den næringsdrivende. Forbrukerrettighetsdirektivet får derfor stor vekt ved tolkningen av angrerettlovens bestemmelser. Nemnda må følgelig lojalt henholde seg til dette selv om man måtet mene at det kan gi seg urimelig utslag. Nemnda forstår klageren dithen at han mener å ha angrerett på tjenesten. Angrerettloven gir forbrukere en adgang til å trekke seg fra avtalen ved å gi melding til den næringsdrivende før utløpet av angrefristen. Meldingen kan fremsettes ved bruk av utfylt angreskjema eller ved fremsettelse av annen utvetydelig erklæring hvor det klart fremgår av meldingen at forbrukeren ønsker å angre på kjøpet. Det kreves derimot ikke at forbrukeren uttrykkelig sier at han vil benytte seg av angreretten. I klagerens e-post til innklagede av 7. september gir klageren uttrykk for at han ikke lenger ønsker eiendomsmeglingstjenesten og takker for hjelpen. Dette følges så opp av innklagedes e-post hvor det sies at dersom klager sier opp avtalen blir tjenesten fakturert i henhold til vilkårene i oppdragsavtalen. Nemnda legger derfor til grunn at klageren ga melding om bruk av angreretten på dette tidspunktet. Oppdragsavtalen ble signert av klager med BankID 19. august. Angrefristen utløper i utgangspunktet 14 dager fra avtalen ble inngått. Imidlertid utvides angrefristen med 12 måneder dersom den næringsdrivende ikke gir forbrukeren opplysninger om angreretten og angreskjema, jf. angrerettloven § 21 jf. § 8 bokstav h. Klager benyttet seg følgelig av angreretten innen angrefristen da melding ble gitt 7. september 2022. Det følger av det som nå er sagt, at selv om klageren hadde bedt om at megleren skulle iverksette arbeidet umiddelbart, kan meglerforetaket likevel ikke ta seg betalt for det arbeidet som er utført. Et spørsmål er imidlertid om oppdragsgiveren må betale for utlegg megleren har hatt for oppdragsgiveren, eller om megleren heller ikke kan ta seg betalt for dette. På dette punkt har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Røstad, har kommet til at meglerforetaket har krav på å få dekket utlegg for klageren. Utlegg er prinsipielt noe annet enn å ta seg betalt for de tjenester som megleren har utført. Flertallet kan ikke se at dette vil være i strid med forbrukerrettighetsdirektivet eller angrerettloven. Selv om det ikke er avgjørende, har klageren også tilbudt seg å betale for utlegg i form av faktura fra kommunen. Nemnda nevner også at de kostnadene utleggene representerer, normalt dreier seg om innhenting av opplysninger i forbindelse med salget. Dette er forhold som megler i prinsippet kunne bedt oppdragsgiver om å innhente, selv om det naturlig nok ville vært svært lite prakSTUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER RFE-2023-183: ANGRERETTLOVEN – STRENGE REGLER FOR MEGLERE VEDRØRENDE OPPLYSNINGSPLIKTEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy