EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 27 HVA ER KONSEKVENSENE AV AVVIKET/ULOVLIGHETEN? Offentligrettslige forhold Kommunen er pålagt å følge opp ulovlige forhold etter plan- og bygningsloven kapittel 32. Dette betyr at i de tilfeller hvor kommunen har blitt oppmerksom på et ulovlig forhold, må dette følges opp. Det har vært skrevet flere saker i media om de anonyme tipserne «Testa Testesson» i Bærum og «Tekna Gullhav» i Oslo som står bak en rekke tips til kommunene etter systematisk sjekk av Finn-annonser opp mot kommunens bygningsarkiver. Ulovligheter varsles typisk også av leietaker eller nabo. Noen kommuner setter også i gang egne ulovlighetsundersøkelser, gjerne med utgangspunkt i en bestemt ulovlighetsproblematikk for en bestemt type boliger. Ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven har som formål å få det ulovlige forholdet lovlig for å sikre trygge boliger med bokvalitet. Kommunen kan komme på tilsyn i boligen og pålegge både tilbakeføring, bruksendring (etterhåndsgodkjenning), handleplikt og bøter dersom ulovligheter avdekkes. Ved avdekning av en ulovlig hybel kan for eksempel kommunen pålegge eieren å stanse utleien til feilen er rettet. I et slikt tilfelle vil eieren kunne påføres kostnader ikke bare knyttet til søknadsprosess/tilbakeføring, men også tap av leieinntekter. Uavhengig av hvem som har utført det ulovlige tiltaket, er det nåværende hjemmelshavers ansvar å sørge for at dette blir rettet. Det er heller ingen foreldelsesfrist for ulovlige tiltak etter plan- og bygningsloven. Det betyr at forholdet ikke blir lovlig selv om har det vært oppført/i bruk i lang tid. Unntaket er naturligvis aktuelt ved endringer i regelverket som innebærer at tiltaket/bruken ikke lenger er søknadspliktig. De fleste kommuner har et stort omfang av ulovlighetssaker og begrenset med ressurser til å følge opp disse. Mange kommuner har derfor måttet gjøre harde prioriteringer i ulovlighetsoppfølgingen. Sakene som prioriteres først er saker hvor der er fare for liv og helse, sikkerhet, forringelse av miljøkvaliteter og etablerte boenheter uten byggetillatelse. Tiltak som nedprioriteres eller unnlates å følge opp er typisk mindre saker som ikke påvirker allmenn sikkerhet, helse eller miljø negativt, samt brudd som anses mindre alvorlige eller ivaretas av privatrettslig regelverk. At kommunen nedprioriterer eller eventuelt unnlater oppfølging av ulovlige tiltak, innebærer imidlertid ikke at tiltaket er lovlig. Vi bemerker for ordens skyld at også statsforvalteren har anled- ning til å følge opp ulovligheter. Privatrettslige forhold I tillegg til ansvar overfor kommunen, vil en eier også ha et privatrettslig ansvar overfor eventuelle leietakere. Dersom eier leier ut en hybel som ikke er godkjent for varig opphold, risikerer eier å komme i erstatningsansvar. Dersom noe alvorlig skulle skje, for eksempel brann, er utleier ansvarlig for at leietakers sikkerhet er ivaretatt og kan også risikere krav fra forsikringsselskapet. Hvilke krav som stilles til en bolig godkjent for utleie avhenger av om den leies ut med eller uten gjennomgang til egen boenhet, samt om utleieenheten er over eller under bakkenivå. MEGLERS ANSVAR – OPPSUMMERT Som megler har du ansvar for at informasjonen i salgsoppgaven og salgsannonsen er korrekt og ikke villedende overfor aktuelle kjøpere. I denne forbindelse er det avgjørende å sjekke om det er samsvar mellom de siste godkjente tegninger i kommunen og tegningene i salgsoppgaven. Er det avvik, må dette opplyses om på en tydelig og klar måte, slik at en kjøper forstår hvilken risiko og potensiell kostnad som påløper. Selger bør eventuelt oppfordres til å bruke uavhengige fagfolk til å vurdere konsekvensen av ulovligheten. Forbrukertilsynet har utarbeidet en veiledning om markedsføring av bolig som inneholder veiledning knyttet til markedsføring av blant annet soverom. Av denne fremgår det at dersom det ikke er mulig å finne ut av om et soverom er godkjent eller ikke (for eksempel hvor det ikke finnes tegninger hos kommunen), må det foretas en konkret helhetsvurdering av rommets egenskaper. Usikkerheten må beskrives i salgsoppgaven. Bagatellisering av eventuelle avvik vil kunne være i strid med kravet om god meglerskikk. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER DELOITTE ADVOKATFIRMA Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer. www.deloitte.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy