EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 25 BRUDD PÅ TAKSTFORSKRIFTEN GA INGEN KONSEKVENSER I MANGELSVURDERINGEN Tvisten omhandlet en 35 år gammel bolig i Oslo, der kjøper avdekket problemer med både bad, drenering og takvindu. Takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten hadde glemt å omtale takvinduet i rapporten, og hadde beskrevet bad og drenering i generelle vendinger. Det var indikert at forventet funksjonstid var nådd, men det var ikke gitt tydelige varsku om behov for umiddelbar totalrenovering av badet eller fullstendig omlegging av dreneringen. Partene var enige om at takstforskriften ikke var overholdt hva gjaldt takvinduet, men uenige om det forelå mangel. Det sentrale spørsmålet i saken var i hvilken grad forarbeidsuttalelsen nevnt ovenfor, innebar at feil i tilstandsrapporten skulle medføre at denne ble sett helt eller delvis bort ifra ved mangelsvurderingen. Lagmannsretten kom fram til at man ikke skulle se bort fra tilstandsrapporten verken helt eller delvis, uavhengig av om det forelå brudd på takstforskriften eller ikke. Dermed hadde boligen ikke mangler, og kjøper fikk ikke prisavslag. Rettens begrunnelse synes å være basert på en isolert tolkning av lovteksten, se dommens avsnitt 2.2: «[§ 3-10] annet punktum får imidlertid selvstendig betydning i de tilfeller hvor kjøperen av en eller annen grunn ikke kjenner til det som fremgår av disse dokumentene. I slike tilfeller skal kjøperen likevel regnes for å kjenne til forholdet. […] For at kunnskap skal kunne fingeres på denne måten, må flere vilkår være oppfylt.» Det er ikke enkelt å følge rettens resonnement. Dersom kjøper har valgt å ikke sette seg inn i framlagte dokumenter, er det ikke tvilsomt at kjøper bærer risikoen for dette. Slike situasjoner er imidlertid ikke det som lovendringen hadde for øye, og var heller ikke et tema i den aktuelle saken. Det interessante spørsmålet er derimot hva som blir utfallet der kjøper har satt seg inn i tilstandsrapporten, men denne ikke oppfyller kravene i takstforskriften. Kjøper har da oppfylt sin undersøkelsesplikt, men selger (gjennom sin takstmann) har ikke oppfylt sin opplysningsplikt ved at takstrapporten ikke oppfyller kravene i takstforskriften. Som nevnt innledningsvis går det klart fram av forarbeidene at kjøper i slike tilfeller skal regnes som aktsomt uvitende om innholdet i rapporten, og at det om nødvendig skal fingeres uvitenhet på kjøpers hånd. Også en naturlig fortolkning av lovens ordlyd og sammenhengen i bestemmelsen støtter en slik løsning. Retten konkluderte altså likevel med det motsatte. At uttalelsen fra forarbeidene ikke er kommentert av retten i denne sammenheng, er uheldig, og reiser tvil om retten har forstått lovendringene på korrekt måte. Det kan naturligvis innvendes, med utgangspunkt i alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper, at en kjøper som har fått opplyst om en feil, ikke kan påberope feilen som et avvik bare fordi tilstandsrapporten ikke oppfyller kravene i forskriften. Lovgiver har imidlertid bevisst valgt løsningen med å fingere uvitenhet nettopp for å oppnå formålet med lovendringene om å styrke boligkjøpers interesser og sanksjonere brudd på takstforskriften. Disse interessene overstyrer derfor mer generelle prinsipper. STOR USIKKERHET I KOMMENDE BOLIGSALG Saken ble ikke tatt inn til behandling i Høyesterett, og de ubesvarte spørsmålene rundt rekkevidden av lovendringene har dermed ikke fått sitt endelige svar. Fra selgersiden vil nok dommen anvendes aktivt som argument for løsningen i framtidige saker. Dommen fra lagmannsretten er imidlertid kun et eksempel på en fortolkning av regelverket. Lagmannsrettsavgjørelser har mindre rettskildemessig vekt enn lovtekst og lovforarbeider, slik at det kun vil være en eventuell høyesterettsbehandling som vil kunne gi reell avklaring av spørsmålene som saken reiste. Dersom lagmannsrettens forståelse av regelverket legges til grunn, vil brudd på takstforskriften ikke ha noen konsekvenser for selger eller takstmannen. Frykten er at dette vil redusere informasjonen fra selger og kvaliteten i tilstandsrapportene, og lovendringene vil få liten effekt. Det må derfor forventes at det blir en stor mengde tvister over de kommende årene for å avklare rekkevidden av lovendringene og rettighetene for både boligkjøpere og -selgere. I den usikre situasjonen man står i, er det viktig at profesjonelle aktører i boligsalgene – som meglere og takstmenn – sørger for god og tydelig informasjonsflyt for å redusere konfliktnivået. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER SGB STORLØKKEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entreprise- rett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder. www.storlokken.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy