24 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 NYE REGLER FOR BOLIGSALG FRA 1.1.22 Domstolene har i år behandlet flere tvister om mangler ved bruktboliger der boligene er solgt etter de nye reglene i avhendingsloven, som trådte i kraft 1.1.24. Sammen med lovendringene ble det også innført en egen forskrift for tilstandsrapporter, takstforskriften. Bakgrunnen for lovendringene var at lovgiver ønsket å styrke boligkjøpers stilling i bolighandelen gjennom å forby generelle forbehold («som den er» etc.) og å stille høye krav til utarbeidelsen av og innholdet i tilstandsrapporter. Sistnevnte skulle oppnås gjennom spesifikke krav til takstmannens undersøkelser og innholdet i tilstandsrapportene, og en egen forskrift ble derfor utarbeidet for å regulere innholdet i tilstandsrapporten. Videre ønsket lovgiver at brudd på takstforskriften skulle få konsekvenser, slik at boligselgere ble motivert til å innhente grundige og riktige tilstandsrapporter. USIKKERHET RUNDT FORSTÅELSEN AV LOVENDRINGENE Lovgiver uttalte derfor følgende i forarbeidene (Prop. 44 L (2018-2019) side 72): «Dersom det er fastsatt forskriftskrav til tilstandsrapporter og de bygningssakyndige, får rapportene altså bare virkning for selgerens mangelsansvar hvis rapportene tilfredsstiller kravene. Med andre ord vil kjøperen anses som aktsomt uvitende om forhold som fremgår av en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften». I den nye § 3-10 i avhendingsloven, som gjelder kjøpers undersøkelsesplikt, ble det inntatt en endring hvor det framgår at «kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport». I samme bestemmelse ga lovgiver i oppdrag til departementet å gi bestemmelser om «kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum». Det har imidlertid vært knyttet usikkerhet til rekkevidden av lovendringen og uttalelsen fra lovgiver i forarbeidene. En svakhet i utformingen av den nye bestemmelsen i avhendingsloven § 3-10 er blant annet at den ikke direkte beskriver de konsekvensene av brudd på takstforskriften som forarbeidene tydelig omtaler. Leser man kun lovteksten, kan man fort få inntrykk av at hensikten med bestemmelsen kun var å anse kjøper som kjent med innholdet i tilstandsrapporten uavhengig av om kjøper valgte å lese rapporten eller ikke. Denne tolkningen av lovendringene gir imidlertid liten mening, fordi det i så fall ikke ville vært noen endring fra tidligere rettstilstand. Allerede etter gammel lov var det slik at en kjøper som ikke leste salgsdokumentene, selv tok risikoen for hvilken informasjon man da gikk glipp av. Poenget er imidlertid, når man ser bestemmelsen i sammen- heng med den ovennevnte forarbeidsuttalelsen, at tilstands- rapporten får betydning for kjøpers kunnskap om eiendommen kun dersom den oppfyller kravene i takstforskriften. Oppfyller ikke rapporten kravene i takstforskriften, skal den altså heller ikke telle med i kjøpers informasjonsgrunnlag om eiendommen, noe som får direkte betydning for mangelsvurderingen. Man er i slike tilfeller henvist til en «ren» vurdering av forventningsavvik etter avhendingsloven § 3-2 om hva man kan forvente «ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand». Disse spørsmålene var oppe til behandling i Borgarting lagmannsretts dom av 17.4.24 (LB-2023-170557), som var den første saken der takstforskriftens betydning kom på spissen. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER UKLAR DOM SKAPER USIKKERHET FOR FRAMTIDIGE BRUKTBOLIGSALG I april ble den første lagmannsrettsdommen avsagt om de nye tilstandsrapportene som brukes ved salg av bruktbolig etter avhendingsloven. Et sentralt moment i saken var forståelsen av den nye forskriften til avhendingsloven: Skal man se helt eller delvis bort fra innholdet i en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften? Mange håpet nok på tydelige retningslinjer for forståelsen av regelverket, men dommen skaper i stedet ytterligere usikkerhet for framtidige bruktboligsalg. AV ANDREAS LANGELAND, MANAGING PARTNER I ADVOKATFIRMAET SGB ARTIKKELFORFATTEREN PROSEDERTE SAKEN FOR KJØPERNE BÅDE I TINGRETTEN OG LAGMANNSRETTEN ANDREAS LANGELAND
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy