NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 / ÅRGANG 86 EN UFORPLIKTENDE VERDIVURDERING - HVA BETYR DET EGENTLIG? SIDE 5 LØNNSMODELLER I EIENDOMSMEGLINGSBRANSJEN SIDE 14 FORSLAG OM INNFØRING AV OBLIGATORISK TINGLYSINGSPLIKT SIDE 22
THE NEWiX2100% ELECTRIC BMW iX2: El. rekkevidde opptil 449 km. El. forbruk 16,317,7 kWh/100 km. CO₂ utslipp 0 g/km (WLTP). El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Avbildet modell er vist med ekstrautstyr og kan avvike fra standarden. Les mer Ren kjøreglede
LEDELSEN En uforpliktende verdivurdering - hva betyr det egentlig? Utlånsforskriften bør videreføres – med en oppmykning VERDT Å VITE Travle dager på Arendalsuka 2024 Survival of the fittest på Proptech 2024 Næringsmeglernes samfunnsansvar Er den nåværende lønnsmodellen i meglerbransjen den beste for den enkelte ansatte? En revolusjonerende AI-løsning for eiendomsbransjen: Prosper AI Viktig møteplass for næringsmeglere Back 2 Broker er klart i IVIT MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2024: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: MariaM31 | pixabay Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 8 10 12 14 16 18 20 21 22 24 26 28 32 FAGSTOFF NEF-kurs Forslag om innføring av obligatorisk tinglysingsplikt Uklar dom skaper usikkerhet for framtidige bruktboligsalg Salg av boliger med bruksendring eller utleieenhet som ikke er godkjent – hva er eiendomsmeglers ansvar? Nytt fra Reklamasjonsnemnda
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 5 Og selv om renten har utløst en stor etterspørsel etter verdivurdering til bedring av lånevilkår, er det også behov for eiendomsmeglers verdivurdering i andre anledninger. Det kan være et krav om verdivurdering i forbindelse med salg av bolig, ved behov for kausjonist, opplåning, i arveoppgjør, ved kjøp av ny bolig, ved samlivsbrudd eller samkjøp, eller for fastsetting av riktig skattegrunnlag. Noen er også bare interessert i å ha kjennskap til sin egen formue i boligverdien. Ordlyden «en uforpliktende verdi- vurdering» brukes ofte i markedsføringstiltak som skal sikre eiendomsmeglingsoppdrag. Det må være akseptabelt. Vi driver da forretning og lever av salg. Begrepet «uforpliktende» er ment overfor kunden. For oss derimot, er den alt annet enn uforpliktende. Eiendomsmeglingsforetak har anledning til å drive med verdivurderingsvirksomhet i tillegg til tradisjonell eiendomsmegling. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 5-1 og forskriften § 5-1 første ledd, bokstav b). Det er imidlertid avgjørende at denne virksomheten utføres med samme faglige dyktighet som ved et eiendomsmeglingsoppdrag. Kravet om å opptre i samsvar med god meglerskikk gjelder fortsatt, hvilket betyr at verdivurderingsvirksomheten må utføres på en måte som ikke svekker tilliten til foretakets integritet eller uavhengighet. Med andre ord må det være klart for kunder og andre involverte parter at foretaket opererer på en profesjonell og upartisk måte. Det betyr at selv om det er lov for eiendomsmeglingsforetak å tilby verdivurdering som en del av sine tjenester, må vi som eiendomsmeglere være bevisste på at våre vurderinger ikke påvirkes av andre hensyn enn å gi en objektiv og nøyaktig vurdering. Tillit til eiendomsmeglerens rolle i prisfastsettelsen er avgjørende ikke bare for boligkjøper og selger, men også for långivere og andre aktører i bolighandelen og eiendomsmarkedet. Alle parter er avhengige av at megler utfører en nøyaktig og pålitelig vurdering av markedsverdien, slik at de kan fatte gode beslutninger basert på sannferdige opplysninger. Feilvurderinger kan føre til økonomisk tap, konflikter eller at viktige transaksjoner ikke går som planlagt. Presset på eiendomsmegleren kan være stort i et verdivurderingsoppdrag. De fleste av oss har vel mer enn en gang hørt fra oppdragsgiver at det «bare er en verdivurdering til bank- vi skal ikke selge». Og at de «trenger» et visst tall for å oppnå bedre lånevilkår. Noen av oss har også opplevd at kunden ikke vil betale for verdivurderingen fordi eiendommen ble vurdert til en lavere markedsverdi enn behovet/ ønsket til oppdragsgiver tilsa. Vi lar oss selvsagt ikke presse. Det kan og skal ikke være forskjell på hvordan vi opptrer ved verdivurderinger og hvordan vi håndterer et fullt eiendomsmeglingsoppdrag. Av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd fremgår det som kjent at: «Oppdragstaker skal i sin virksomhet opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.» Prinsippet om god meglerskikk er dypt forankret i etiske og moralske verdier. Vårt gode omdømme er basert på tillit. Både privatøkonomien og samfunnsøkonomien er avhengig av at vi er bevisste på å utføre alle våre oppdrag, også prisfastsettelser, med høy integritet og profesjonalitet. Det ligger mye arbeid bak en godt bearbeidet verdivurdering. Eiendommen skal befares, det skal utføres kundetiltak i henhold til hvitvaskingsregelverket vi er underlagt, vi skal avklare hvorvidt eiendommen er i samsvar med gitte tillatelser, og vi bruker tid på å gå gjennom sammenlignbare omsetningstall og statistikker for å komme frem til antatt riktig markedsverdi. Å tilby en gratis verdivurdering undergraver alt arbeidet som ligger bak et slikt oppdrag. Vi bør alle ta oss betalt for denne viktige samfunns- oppgaven og slik synliggjøre vår arbeidsinnsats og nytteverdi for den enkelte forbruker og instans som trenger eiendomsmeglerens kompetanse på dette området. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET EN UFORPLIKTENDE VERDIVURDERING - HVA BETYR DET EGENTLIG? I årene etter koronapandemien, hvor boliglånsrenten har økt betraktelig, har mange boligeiere hatt et behov for verdivurdering til bank for refinansiering av lån. Å tilby en gratis verdivurdering undergraver alt arbeidet som ligger bak et slikt oppdrag.
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 SÅ ER SPØRSMÅLET: TRENGER VI EN UTLÅNSFORSKRIFT NÅR RENTENE ER SÅ HØYE SOM NÅ? Praktiserende eiendomsmeglere er tett på markedet, kundene og interessentene. I markedet er det forståelse for at man trenger en regulering av bankenes utlånspraksis. De aller fleste eiendomsmeglere har et bevisst forhold til risikoen for gjelds- og prisbobler, som vil kunne ramme både kundene og markedet vårt. Derfor har eiendomsmeglerne sammenfallende interesser med samfunnet og forbrukerne. Utlånsforskriften skal evalueres i høst. Finansdepartementet har fått en vurdering fra Finanstilsynet. Finanstilsynet foreslår videreføring av forskriften med små justeringer. Finansdepartementet har sendt saken på høring, og skal ta stilling til spørsmålet om videreføring og eventuell endring av forskriften før jul. NEF har nylig sendt inn vårt høringssvar. Det er fortsatt NEFs vurdering at utlånsforskriften tjener både samfunnet og bransjen godt. Samtidig erfarer vi at forskriftens rigide egenkapitalkrav er uheldig. Derfor foreslår vi videreføring, men med en viktig endring. DETTE ER RÅDENE NEF HAR GITT FINANSDEPARTEMENTET: • Utlånsforskriften bør videreføres, men med en oppmykning. • U tlånsforskriften bør legge relativt større vekt på betjeningsevne enn egenkapital og boligverdier. Kravet om egenkapital er et risiko- reduserende tiltak som kan virke mot sin hensikt. De som kommer inn i boligmarkedet binder mye likviditet, de som sitter fast i leiemarkedet bygger ikke formue • Utlånsforskriften bør tillate lån med lav eller ingen egenkapital for førstegangskjøper med god betjeningsevne, mot at låntaker forplikter seg til andre risikoreduserende tiltak. Tiltak som vil gi høy grad av sikkerhet er fastrente og boligprisforsikring. Et alternativ kan være å lette på kravet om belåningsgrad mot høyere avdrag i starten av låneperioden. • Utlånsforskriften bør gis en løpetid på 2 år før den evalueres. Mange faktorer tilsier at det er behov for en utlånsregulering på permanent basis. Samtidig er det viktig å lære av erfaringer og gjøre nødvendige tilpasninger med tiden. En solnedgangsforskrift vil bli oppfattet som mer dynamisk enn en permanent forskrift på et felt hvor flere oppfatter reguleringen som inngripende. • Utlånsreguleringens rentestresstest bør revurderes i lys av erfaringene med et høyere rentenivå. Det bør også vurderes forenklinger av rentestresstesten, slik Norges Bank tidligere har tatt til orde for. NEFs erfaring med utlånsforskriften er at den virker modererende på gjelds- og prisveksten over tid. Det bidrar til å opprettholde et relativt stabilt bruktmarked selv om rentenivå og økonomiske konjunkturer svinger. Krav til gjeldsbetjeningsevne og maksimal gjeldsgrad bidrar til finansiell stabilitet. Svakheten er forskriftens krav til egenkapital. Egenkapitalkravet kan virke mot sin hensikt ved at husholdningene bruker opp sin likviditetsbeholdning og blir mer sårbare for uforutsette utgifter. Utlånsforskriftens krav til egenkapital kan være vanskelig å innfri i områder med høye boligpriser og høye leiepriser. NEFs foreldrehjelpsanalyse viser at andelen som får foreldrehjelp er høy, og i stor grad knyttet til foreldres boligformue. Førstegangskjøpere som ikke har tilgang til foreldrehjelp er oftere henvist til leiemarkedet. Dette skaper ulogiske forskjeller mellom førstegangskjøpere med god betjeningsevne. Mange med god betjeningsevne kunne uten problemer betjent lån på egen bolig og bygget formue over tid. I stedet må de betjene en høy husleie og går glipp av den økonomiske fordelen ved å eie egen bolig. Utlånsforskriftens krav til egenkapital forsterker forskjeller mellom byer og distrikter. Det er store geografiske variasjoner i boligprisutviklingen og boligverdier. Dette er en viktig driver bak de økende formues- forskjellene mellom byer og distrikter, og en viktig forklaring på hvorfor førstegangskjøpere konkurrerer på ulike vilkår i boligmarkedet. Foreldre med lav boligformue har mindre mulighet til å hjelpe sine barn. Det påvirker mobilitet negativt, fordi det bidrar til å begrense unges muligheter med hensyn til bosetting og arbeidsmarked. Utlånsforskriftens krav til egenkapital har utløst kreativitet blant boligutviklere og politikere. Ved alternative boligkjøpsmodeller som leie til eie og deleie legges det til rette for førstegangskjøpere som ikke har tilstrekkelig egenkapital etter forskriften. Paradokset er at den juridiske CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND UTLÅNSFORSKRIFTEN BØR VIDEREFØRES – MED EN OPPMYKNING Det er nær sammenheng mellom gjelds- og boligprisvekst. Utlånsforskriften har tatt toppen av gjelds- og prisveksten. På drøye to år har styringsrenten beveget seg fra 0 til 4,5 prosent. Det kunne ha utløst et dramatisk boligprisfall, men utlånsforskriften har dempet fallhøyden. Bruktmarkedet har vist seg robust i møte med høy rentebelastning. Det har tjent våre medlemmer, husholdningene og samfunnsøkonomien.
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 7 og finansielle risikoen og totalkostnaden for husholdningene er høyere ved alternative boligkjøpsmodeller. Salget og igangsetting av nye boliger er på et alarmerende lavt nivå. Dette kan i hovedsak forklares med høye byggeskostnader, høye finansieringskostnader og usikkerhet om utviklingen i prosjektmarkedet. Dette vil lede til tilbudsunderskudd, prispress og bosettings- utfordringer i årene som kommer. Indirekte vil disse faktorene kunne skape finansielle ubalanser. Utlånsreguleringen er ikke utløsende årsak til den krisen byggebransjen befinner seg i. I årene som kommer vil sannsynligvis rentene falle tilbake til et lavere nivå og husholdningenes kjøpekraft vil øke. Da vil krav til bankenes utlånspraksis være en buffer mot en for sterk boligpris- og utlånsvekst. Imidlertid vil de justeringer av utlånsforskriften NEF har foreslått, kunne bidra til en sunnere utlånspraksis og en høyere byggetakt i årene som kommer. Dersom det åpnes for at førstegangskjøpere med god betjeningsevne kan få lån med lavere egenkapital mot andre risikoreduserende tiltak som f.eks. fastrente og boligprisforsikring, vil det redusere avhengigheten av foreldrehjelp, lette likviditetssituasjonen for husholdninger som i dag binder nesten all likviditet til egenkapital ved boligkjøp, og det kan redusere behovet for rentestresstesting. Derfor er svaret: Vi trenger en utlånsforskrift, men egenkapitalkravet må endres. Selge bolig? Finansavisen har leserne med de aller høyeste inntektene. Mange med god betjeningsevne kunne uten problemer betjent lån på egen bolig og bygget formue over tid. I stedet må de betjene en høy husleie og går glipp av den økonomiske fordelen ved å eie egen bolig.
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Den 12.-16. august gikk årets Arendalsuka av stabelen. NEF v/adm.dir. Carl Geving, styreleder Randi Hollingen, juridisk direktør Cecilie Eide Knudsen og salgs- og markedssjef Ida Bergmann var til stede og hadde lagt opp til et innholdsrikt program den 13. og 14. august sammen med våre gode samarbeidspartnere. NEF PÅ FORSIDEN AV DN På NEFs første dag i Arendalsuka fikk vi toppsaken på forsiden av DN. I artikkelen slo NEF v/Carl alarm om situasjonen i det norske leiemarkedet. Fersk statistikk fra Samfunnsøkonomisk Analyse viser bunnrekord for sekundærboliger, nedsalg blant profesjonelle utleiere og eiere i utlandet som backer ut. Tilbudet av leieboliger faller på alle fronter samtidig som behovet stadig blir større, som de neste årene vil føre til et enormt press i leiemarkedet. Dette ble naturligvis også et hett tema under dagenes debatter. BOLIGKRISE? Boligbyggingen er nede på et historisk bunnpunkt, som blant annet fører til press i bruktmarkedet, dårligere mobilitet og at det blir vanskeligere å etablere seg for blant annet førstegangskjøpere, aleneforsørgere og folk som får endringer i familiesituasjonen. Bygg Arena Arendal (BAA) v/bl.a. NEF arrangerte tre spennende debatter rundt denne tematikken. Først sammen med Selvaag Bolig, Norsk Eiendom og Usbl med temaet dyrtid i boligmarkedet hvor blant annet Boligmeldingen og alternative løsninger for utfordringene i bolig- og utleiemarkedet ble drøftet. Deretter arrangerte vi to debatter sammen med JM Bolig, Norconsult, Arkitektbedriftene i Norge, Norsk Eiendom, NordicArch og NBBL om henholdsvis boligkrisen og hvordan den truer den norske bolig- og velferdsmodellen, og om storbypolitikerne har gitt fra seg makta i boligpolitikken. Vi arrangerte også tradisjonen tro en spennende debatt på taket hos Arendal Boligbyggelag, denne gangen sammen med Boligprodusentene og NBBL om hvordan sikre tilstrekkelig boligbygging. Dette bød på spennende diskusjoner mellom bransjefolk og politikere om hva som kan gjøres for å bedre på situasjonen. TRYGG BOLIGHANDEL Det er nå 2,5 år siden avhendingsloven ble revidert og på Arendalsuka evaluerte vi sammen med våre samarbeidspartnere hvordan endringene har påvirket trygg bolighandel. Sammen med Gjensidige, Boligmappa, Norsk Takst, Huseierne, Fremtind og HELP Forsikring inviterte vi til panelsamtale om trygg bolighandel og presentasjon fra NEF med funn fra den rykende ferske TRAVLE DAGER PÅ ARENDALSUKA 2024 Den vedvarende boligkrisen i de store byene ble et hett tema under Arendalsuka. Det samme ble Trygghetsindeksen. NEF var tradisjonen tro til stede og delte våre synspunkter om situasjonen i boligmarkedet. AV IDA BERGMANN | FOTO NEF F.v.: Adm. dir. Carl Geving, salgs- og markedssjef Ida Bergmann, juridisk direktør Cecilie Eide Knudsen og styreleder Randi Hollingen i NEF. Bygg Arena Arendal er et felleskap med ledende nasjonale virksomheter og foreninger innen eiendoms- og byggenæringen som NEF er en del av, som koordinerer og samordner næringens arrangementer og budskap under Arendalsuka.
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Trygghetsindeksen. Trygghetsindeksen er et samarbeid mellom oven- nevnte aktører samt If Forsikring, som er utviklet av Samfunnsøkonomisk Analyse. Rapporten bruker et datagrunnlag på 34.500 bolighandler over de siste 2,5 årene og viser effekten av avhendingsloven på konfliktnivået i bolighandelen. Panelsamtalen ga flere gode perspektiver på hvordan vi kan sikre en enda tryggere bolighandel i årene som kommer. I tillegg deltok NEF v/Carl på debatt i regi av Gjensidige forsikring med temaet «klimakrise vs. boligdrøm», som ble en spennende debatt om hvordan best balansere og tilrette- legge for innbyggernes behov og valg av bosted, kommersielle interesser, sikkerhet og hensynet til naturen. SOSIAL MØTEPLASS Arendalsuka er en viktig arena for å synliggjøre NEF overfor bransjen og politikere og er en ypperlig arena for å pleie eksisterende bekjentskaper og å stifte nye. For fjerde året på rad inviterte vi i samarbeid med Ambita og lokalforeningen NEF Sørlandet til bransjetreff på Krøgeneslåven. Dette er blitt en hyggelig tradisjon for å runde av noen lange dager med debatter og faglig påfyll ved å samle bransjen til en hyggelig kveld. Nok en gang ble arrangementet meget vellykket og helt fulltegnet! F.v.: Adm. dir. i NBBL Bård Folke Fredriksen, Adm. dir. i NEF Carl Geving, stortingsrepresentant, medlem i Kommunal- og forvaltningskomiteen, Arbeiderpartiet Siri Gåsemyr Staalesen, Ordfører i Nordre Follo, Høyre Cecilie Pind, Adm. dir. i Boligprodusentene Lars Jacob Hiim. F.v.: Adm. dir i NEF Carl Geving, Dir. kommunikasjon og samfunn i JM Bolig Kjell Kvarekvål, stortingsrepresentant, medlem i Kommunal- og forvaltningskomiteen, Arbeiderpartiet Siri Gåsemyr Staalesen, Fraksjonsleder for byutvikling, Oslo, Høyre, Arve Juritzen, Adm. dir. i JM Bolig Hilde Vatne. Adm. dir. i NEF Carl Geving presenterer Trygghetsindeksen. Faksimile fra Dagens Nærlingsliv. F.v.: Adm. dir. i NEF Carl Geving, Adm. dir. i Norsk Takst Daniel Helgesen, Kommunikasjonsdirektør, Advokat MNA i HELP Dag Are Børresen, Produktsjef Boligselgerforsikring i Gjensidige, Knut A. Grundvig, Avdelingsleder Forsikringsoppgjør i Fremtind Frida Furset, Leder for politikk, samfunnskontakt og bærekraft i Huseierne Carsten Pihl, Marked- og kommunikasjonsdirektør i Boligmappa Eirik Vigeland.
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Den 28. arrangerte vi for femte gang Proptech-konferansen. I år ble den arrangert i samarbeid med Forum For Næringsmeglere (FFN) på Røverstaden og årets tema var konkurransesituasjonen blant proptech-selskapene som retter seg mot bolig- og næringseiendom. Vi gleder oss over at konferansen stadig vekker interesse i bransjen og i år hadde vi fullt hus. På scenen møttes proptech- selskaper fra samme segment til spennende samtaler ledet av Julija Molandsveen og Robert Skramstad. Proptech Norway viste også frem noen av de mest spennende proptech- selskapene for øyeblikket. I tillegg ble det rykende ferske «Det norske proptech kartet» presentert med 13 nye selskaper. NEF OG PROPTECH De senere år har det vært en omfattende digitalisering av bransjen og selskapene og kjedene bruker teknologi på en eller annen måte for alle oppgaver i et eiendomsmeglingsoppdrag. Bruken av teknologi har gjort det mulig å effektivisere mange av de manuelle oppgavene eiendomsmeglerne ellers har måttet gjøre, som igjen har bidratt til kostnadsreduksjoner og kvalitetsheving av tjenester. Proptech er med andre ord blitt en viktig del av eiendomsmeglernes hverdag og noe som bidrar til å forbedre både arbeidshverdagen og leveransen til megleren – og dermed noe NEF er opptatt av å følge med på. NEF bestemte seg for nærmere 10 år siden å utvikle «det norske proptech kartet» med oversikt over selskaper som med sin teknologi påvirker eiendomsbransjen i Norge. Kartet blir årlig gjennomgått av NEFs proptech advisory board og blir presentert på Proptech konferansen. I år har 28 selskaper blitt vurdert, og 15 kom inn på kartet, samtidig som 12 ble tatt ut av kartet. Da kartet først ble laget var det ca. 40 selskaper på kartet og nå i 2024 er det nærmere 140! PROPTECH INNHOLDS- MARKEDS- FØRING SURVIVAL OF THE FITTEST PÅ PROPTECH 2024 Den teknologiske utviklingen i eiendomsbransjen har vært enorm de siste årene og mange selskaper kjemper om de samme kundene. Hvilken merverdi tilfører proptech-selskapene; hva er det unike som skiller selskapene og er det plass til alle i en tøff konkurransesituasjon? AV IDA BERGMANN, NEF Salgs- og markedssjef i NEF Ida Bergmann presenterer det nye proptech kartet. Adm. Dir. i NEF Carl Geving ønsker velkommen. VI SÅ SPENNENDE SAMTALER MELLOM: • Markedsplassene Finn.no - Hjem.no • Markedsføringsverktøyene - Plyo, Kvass og Efkt • Analyseselskapene Prognosesenteret, Eiendomsverdi og Ambita • Eiendomsmeglerkjedene Nordvik Bolig, Privatmegleren, Eiendomsmegler 1 SR og DNB Eiendom som snakket om hvordan de har jobbet med digitalisering fram til i dag og hva de ønsket av tech-tjenester som skal løse framtidens utfordringer
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID PROPTECH F.v.: Nina K. Hareide-Larsen, Chief Commercial Officer i Hjem.no, Jørgen Hellestveit, produktdirektør i Finn.no og Robert Skramstad, Leder Eiendomsteknologi/Partner i Malling. F.v.: Kristian Petersen, Nordisk Media & Marketingchef i EFKT, Jørgen Kaada- Rønning, rådgiver i Kvass, Herman Wenstad, Co-Founder& Chief Innovation Officer i Plyo og Robert Skramstad, Leder Eiendomsteknologi/Partner i Malling. F.v.: Arild Elverum, daglig leder i Ambita, Anders Francke Lund, Modell- og analysesjef i Eiendomsverdi, Carl Christian Mathiesen, Produktsjef dataanalyse/senioranalytiker i Prognosesenteret og Julija Molandsveen, Direktør for digital utvikling og serviceleveranser i boligbyggelaget Usbl. F.v.: Robert Bue, CTO/Teknologidirektør i Nordvik Bolig, Bjarte Voll, leder produksjon ved EiendomsMegler 1 Stavanger administrasjon, Thomas Klovland, Kjedesjef salg/drift i PrivatMegleren, Therese Frogner, Kjedesjef Innovasjon, Tech og Marked i DNB Eiendom og Julija Molandsveen, Direktør for digital utvikling og serviceleveranser i boligbyggelaget Usbl. Nye selskaper på Proptech-kartet 2024: Smarte eiendommer ● Å Insite ● Ei Solutions ● Tek Zence ● Relynk Eiendomsmeglersøk ● Meglersmart.no ● Meglerbasen.no ● Meglersøket.no Markedsplasser ● Hjem.no Forvaltningsverktøy ● LifeAtWork ● Welcome Workdays Planlegging og konstruksjon ● NablaFlow Meglerverktøy ● Prosper AI Markedsføring ● EasyAd ● Visuado ● Metaliving
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Skifte av leietaker innebærer altfor ofte full rehabilitering uten at dette etter min mening er strengt nødvendig. Å skrote fullt brukbare løsninger er blitt for enkelt. Sett fra et interiørfaglig synspunkt er det mulig å kombinere nye og eksisterende elementer i mye større grad enn det som gjøres i dag. Både leietaker og gårdeier har mye å vinne på dette – praktisk, økonomisk og ikke minst omdømmemessig. Vi er mange som må dele ansvaret for at situasjonen er som den er: Leietakere, gårdeiere, interiørarkitekter, næringsmeglere m.fl. I stedet for å spørre «Hva kan beholdes?» kasserer vi over en lav sko – uten å reflektere så mye over det. Vi så en grell illustrasjon i NRK-programmet Sløsesjokket (2020). Der ble det dokumentert at 200 flyttebil-lass med kontormøbler kjøres på fyllingen hver eneste uke. Hvor mye er egentlig forandret siden den gangen? UBALANSE I MARKEDET Hvis vi ser bort fra ny-kontormarkedet, er det ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Etter min oppfatning må næringsmeglerne nå ta rollen som navet i arbeidet med å snu utviklingen. Det er meglerne som sammen med leietakerne utarbeider kravspesifikasjonen, og deres påvirkningskraft er derfor stor mht. hvilken type lokaler det søkes etter. I stedet for å gå rett på å anbefale nybygg eller totalrehabilitering bør næringsmeglerne sikre at det utarbeides alternative løsninger. Det er både bærekraftig og økonomisk fornuftig å begrense oppussingsarbeidet. Et naturlig råd til kundene må derfor være: Tenk smart og bærekraftig i stedet for å be om blanke ark. FIRE HINDRINGER Selv om mye har skjedd de siste årene, opplever jeg hele verdikjeden som umoden. Etter mitt skjønn må alle aktører jobbe med fire områder: 1. HOLDNINGER Bruk-og-kast-mentaliteten er utbredt. Når økonomien er god og billige løsninger lett tilgjengelige, tenker vi ikke så mye på produktets levetid. Det er for enkelt å kjøpe nytt. Min egen bransje, interiørarkitektene, har tatt en u-sving og blitt fanebærere for gjenbruk. Næringsmeglerne bør foreta samme snuoperasjon. 2. TRENDER Trender er pr. definisjon kortvarige. De bidrar til økt forbruk og høy omløpshastighet, noe som forsterkes av at virksomheter ønsker å iscenesette seg selv gjennom lokalene sine. De vil vise at de følger med i utviklingen. Budskapet fra næringsmeglerne må være at lokaler kan være både moderne, varige og identitetsbærende på samme tid. Det finnes ingen innebygget motsetning. 3. TOTAL MAKEOVER Å renovere kontorarbeidsplasser betyr som nevnt ofte å strippe lokaler for så å bygge dem opp igjen. Skal vi komme dette til livs, må bærekraft være et hovedhensyn fra første dag i prosjekteringsprosessen. Det tydelige budskapet må være at helhetlig design ikke innebærer at alt er nytt. 4. MATERIALVALG Materialene må være tilpasset bruken. Dersom vi ikke tar hensyn til slitasje og vedlikeholdsbehov, blir resultatet hyppige utskiftninger. Det er viktig å understreke at ekte materialer dessverre er mindre robuste enn etter- ligninger. Kunstig tre, kunstig skinn og kunststein holder i dag så høy kvalitet at det kan være krevende å skille produktene fra de ekte. De kan derfor trygt anbefales. HVORFOR BØR BÆREKRAFT VÆRE ET HOVEDTEMA? Spørsmålet er egentlig overflødig, men det kan være nyttig å besvare det likevel. For det første er bærekraft et område der vi må være à jour med og helst foregripe myndighetsreguleringene. For det andre er det viktig å være i forkant mht. kompetanse fordi vi kan regne med at et økende antall leietakere vil vri markedet gjennom bruk av markeds- makt. For det tredje er bærekraftige løsninger i de fleste tilfeller god økonomi. For det fjerde er eiendomsmeglerne tjent med et positivt omdømme når det gjelder arbeid med bærekraftige løsninger. For det femte snakker vi om samfunnsansvar: Alle aktører må delta i dugnaden for bedre ressursutnyttelse. NÆRINGSMEGLERNES SAMFUNNSANSVAR Sett fra et gårdeierperspektiv har næringsmeglerne betydelig makt. De er i posisjon til å være pådrivere for gjenbruk og ombruk i kontormarkedet, men det krever sannsynligvis en noe endret rolleforståelse. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIØRARKITEKTER Et naturlig råd til kundene må være: Tenk smart og bærekraftig i stedet for å be om blanke ark
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Utgangspunktet for denne oppgaven var å undersøke hvordan eiendomsmeglere blir påvirket av ett belønningssystem som består av store deler av provisjonslønn. Det ble sendt ut en kvantitativ spørreundersøkelse til medlemmene av Norges Eiendomsmeglerforbund. Vi undersøkte først om den enkelte ansatte opplevde å bli kontrollert eller informert av lønnen sin. Vi fant en positiv sammenheng mellom yrkesgruppen eiendomsmeglere og en kontrollerende effekt. Videre så vi på om samarbeidsklima ville moderere denne effekten. Denne hypotesen fikk ikke støtte, noe som tilsier at et godt samarbeidsklima ikke har noe å si for om man opplever belønningssystemet som kontrollerende eller informerende. Deretter ble det undersøkt om det var en sammenheng mellom hvordan de opplevde belønningssystemet og turnoverintensjon, indre motivasjon og jobbrelatert angst. Resultatet av undersøkelsen indikerer at eiendomsmeglere på tross av at de føler seg kontrollert har en høy grad av indre motivasjon. Vi antok at eiendomsmeglere ofte ville tenke på å slutte i jobben, grunnet høy grad av provisjonsandel, men hypotesen vår om turnoverintensjon stemte ikke. Det kommer også tydelig frem at det foreligger en signifikant sammenheng mellom det å føle seg kontrollert og jobbrelatert angst, uavhengig av alder og erfaring. ER DEN NÅVÆRENDE LØNNSMODELLEN I MEGLERBRANSJEN DEN BESTE FOR DEN ENKELTE ANSATTE? - Studentene Tonje Amundsen og Marie Gravrak valgte å skrive sin prosjektoppgave på masterstudiet i Human Resource Management på BI i Oslo med utgangspunkt i lønnsmodellene i eiendomsmeglingsbransjen. Studentene tok utgangspunkt i en spørreundersøkelse blant NEFs medlemmer. Oppgavene fikk karakteren A. AV TONJE AMUNDSEN OG MARIE GRAVRAK VI HAR UNDERSØKT FØLGENDE HYPOTESER: Hypotese 1a) Høy grad av provisjonsandel gjør at man opplever belønningssystemet som kontrollerende. Denne hypotesen støttes. Hypotese 1b) Lav grad av provisjonsandel gjør at man opplever belønningssystemet som informerende. Denne hypotesen støttes ikke. Hypotese 2) Graden av hvordan du opplever å bli kontrollert eller informert av provisjonsandel moderes av samarbeidsklima. Hypotese 2 får ikke støtte. Et godt samarbeidsklima har ikke noe å si for om man opplever belønningssystemet som kontrollerende eller informerende. Tonje Amundsen Marie Gravrak
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 15 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Hypotese 3) Høy grad av provisjonsandel fortrenger indre motivasjon. Det er en positiv sammenheng mellom provisjonsandel og indre motivasjon. Så denne hypotesen støttes ikke! Hypotese 4) Høy grad av provisjonsandel gir økt jobbrelatert angst. Det er ikke en signifikant sammenheng når man kun ser på provisjonsandel og jobbrelatert angst. Det er derimot en indirekte effekt når man tar med kontrollerende og informerende effekt i en medieringssammenheng. Noe som vil si at dersom man opplever belønningssystemet som kontrollerende så er det også en sammenheng i økt jobbrelatert angst. Hvis man derimot opplever at belønningssystemet er informerende så opplever den ansatte mindre jobbrelatert angst. Hypotese 5) Høy grad av provisjonsandel gir økt turnoverintensjon fra bransjen. Denne hypotesen får ikke støtte. Det er ikke noen sammenheng mellom provisjonsandel og turnoverintensjon. Prosjektoppgave ved Handelshøyskolen BI - Er den nåværende lønnsmodellen i meglerbransjen den beste for den enkelte ansatte? - Eksamenskode og navn: MAN 51091 – Human Resource Management Utleveringsdato: 22.08.2023 Innleveringsdato: 28.05.2024 Studiested: BI Oslo LES HELE OPPGAVEN HER
Effektivisering av salgsoppgaver Prosper AI tar sikte på å redusere den manuelle arbeidsbelastningen for eiendomsmeglere ved å effektivisere tidkrevende oppgaver som å lage salgsprospekter. Ved hjelp av AI kan tjenesten raskt og presist generere detaljerte boligprospekter basert på tilstandsrapporter, egenerklæringer, eiendomsinformasjon og nabolagsprofiler. Dette reduserer risikoen for menneskelige feil og øker effektiviteten i salgsprosessen. Stor fordel for eiendomsmeglere En av de største fordelene med Prosper AI er tjenestens brukervennlighet. Tjenesten er designet for å være enkel å bruke, selv for de uten teknisk bakgrunn. Den fungerer helautomatisert eller med ett enkelt tasteklikk, noe som gjør det enkelt å integrere i meglers daglige arbeidsflyt. I tillegg sikrer Prosper AI en trygg håndtering av sensitiv data med personvern og datahåndtering som høyeste prioritet. Prosper AI er tilgjengelig i ditt fagsystem og har vist seg å være en verdifull ressurs for eiendomsmeglere. Tjenesten gir eiendomsmeglerne muligheten til å fokusere på mer verdiskapende oppgaver og forbedre kundetilfredsheten. Et samarbeid mellom Ambita og Prosper AI Ambita har hele tiden hatt en motivasjon bak arbeidet sitt med å gjøre manuelle oppgaver for eiendomsmeglere mer automatisert og effektivt. Dette samarbeidet gir muligheten til å utvikle og tilby enda bedre tjenester til kundene, og fortsette å holde selskapet i front på teknologisk innovasjon. Les mer på www.ambita.com/prosperai annonse: En revolusjonerende AI-løsning for eiendomsbransjen: Prosper AI Prosper AI er en ny teknologi utviklet for å forbedre eiendomsbransjen gjennom avansert kunstig intelligens. Tjenesten er designet for å effektivisere og optimalisere salgsprosesser, noe som gir eiendomsmeglere mer tid til å fokusere på kundeservice og salg. AV AMBITA
Hold av datoen! 21. november Ambassaden, Stensberggata 7, Oslo Påmelding åpner snart Høstkonferanse Høstkonferanse 2024
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID I år som i fjor og mange år tidligere møttes næringsmeglere fra hele landet til noen hyggelige dager tettpakket med faglig og sosialt påfyll for næringsmeglere. FFN Høstkonferansen er årets kanskje viktigste møteplass for næringsmeglere og en årlig tradisjon for mange innen næringseiendom. FAGLIG HØYDEPUNKT FFN Høstkonferanse bød på et omfattende kursprogram spisset for næringsmeglere. På årets konferanse var verdivurderinger et sentralt tema i flere kurs, men deltakerne fikk også spennende kurs innenfor temaer som blant annet bærekraft, aktuell rettsutvikling, rentemarkedet, finansi- eringsformer, salg av overbeheftet eiendom og bruksendring. Anders Johansen, forvalter i Danske Invest ga en interessant opp- datering på global makro og hvordan rentemarkedet vil utvikle seg. Deretter fikk vi høre om ulike finansieringsformer som blant annet obligasjoner, senior/junior, hybridkapital og selgerkreditt fra Managing director Christoffer Hæhre i UNION Kapitalforvaltning. Neste tema var salg av overbeheftet eiendom fra Torolv Sundfør i Advokatfirmaet SGB AS og Marius A. Rød hos Ræder Bing Advokatfirma AS. Dagen fortsatte med kurs fra Seksjonssef Arne Solberg i Finanstilsynet om verdivurdering og krav til uavhengighet, kompetanse, referanser og lokalkunnskap. Etter en hyggelig lunsj fortsatte dagen med kurs fra partner Ingrid K. Høstmælingen og partner Ole Andenæs i Wikborg Rein Advokatfirma AS om hva man skal forvente av en aktør som påtar seg et verdivurderingsoppdrag og hvilket juridisk ansvar som ligger i oppdraget. Verdi- vurdering fortsatte som sentralt tema i det påfølgende kurset om hvordan en verdivurdering av næringseiendom skal bygges opp faglig korrekt fra professor ved NTNU Handelshøyskole Are Oust. Dagens siste innslag rundet av temaet verdivurdering med paneldebatt ledet av Ragnar Eggen. Verdivurdering av VIKTIG MØTEPLASS FOR NÆRINGSMEGLERE Den 4. og 5. september gikk Forum For Næringsmeglere (FFN) sin Høstkonferanse av stabelen på Clarion Hotel Oslo. TEKST IDA BERGMANN | FOTO NEF Styreleder Jonas Karlsen og styremedlem Jacob L’Orsa i FFN ønsker velkommen til årets konferanse. Anders Johansen, forvalter Danske Invest.
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 19 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID næringseiendom er et viktig verktøy både i forbindelse med finansiering og investering. Spørsmål som «er kompetanse, kvalitet og uavhengighet godt nok ivaretatt i bransjen?» ble diskutert av paneldeltakerne Johan Berg-Svendsen, daglig leder i Veridian Analyse, Investeringsdirektør Thomas Sletten i Møller Eiendom og Leder verdivurdering/partner Arne T.W. Eriksen i Cushman & Wakefield Realkapital. Til slutt ble dagen rundet av med litt sosialt påfyll med en hyggelig middag på hotellet. Dag 2 ble startet med et spennende innblikk i datasentre fra Director CBRE Capital markets Igor Petkovic. Deretter stod bærekraft på agendaen med en innføring i trender og erfaringer fra bærekraftsarbeid for utleiere og leietakere ved Head of sustainability Emma Otervik og Senior ESG Advisor Peter Solgard i CBRE Norge. Næringsmeglerne fikk også en innføring i bruksendring og lovlig bruk av næringslokaler fra Gaute Løchen og Dag Henden Torsteinsen fra Advokatfirmaet Grette, før sistnevnte avsluttet konferansen med et kurs om aktuell rettsutvikling med ny rettspraksis og andre viktige endringer for næringsmeglere. Takk til Forum For Næringsmeglere for nok en vellykket høstkonferanse med mange spennende kurs og hyggelige bransjekollegaer! Ole Andenæs, partner og Ingrid K. Høstmælingen, partner i Wikborg Rein Advokatfirma AS. Gaute Løchen og Dag Henden Torsteinsen i Advokatfirmaet Grette AS. HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Trenger din bedrift nye folk? La NEF hjelpe deg å nå riktig målgruppe med stillingsannonse på våre nettsider, sosiale medier og nyhetsbrev til våre medlemmer. Kontakt ida@nef.no for mer informasjon! Pris: kr 2 000,- +mva NEF Oppgjørspraksiskurs NEF arrangerer 100% digitalt og effektivt oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger flere ganger i året. Mer informasjon og kommende kurs finner du på nef.no/kurs! Er du bevisst på å bruke MNEF i tittelen din? MNEF er kvalitetsstempelet for medlemmer av NEF. Eiendomsmeglere MNEF er med på å påvirke bransjen gjennom å støtte NEFs arbeid og verdier. NEF oppfordrer alle våre medlemmer som megler til å vise at dere er MNEF! Forum For Næringsmeglere (FFN) er bransjeorganisasjonen som samler næringsmeglerforetakene. FFN jobber for utvikling av bransjen gjennom etterutdanning, rekruttering og politisk arbeid. I samarbeid med Advokatfirmaet BAHR utvikler FFN standardkontrakter til medlemmene.
20 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Som eiendomsmegler er du sikkert vant til mye klipp og lim fra tilstandsrapport til salgsoppgave. Det er tidkrevende og lite effektivt. Bruker du Visma Core eller Vitec Next, kan du unngå dette. I alle fall hvis tilstandsrapporten er laget av en takstingeniør som bruker IVIT. - iVerdi er størst og best på fagsystemer til takst- og eiendomsbransjen og har lang fartstid. Som et ledende teknologiselskap er det viktig å holde innovasjonstakten oppe, og en av våre viktigste oppgaver for å beholde markedsposisjonen er å gjøre det enkelt for megler å samhandle med takstingeniørene. Fremover blir eiendomsmeglers rådgiverrolle viktigere enn noen gang, og for å kunne frigjøre tid til dette er Back 2 Broker essensielt sier CCO i iVerdi, Nina Kormilitzine. Med Back 2 Broker, sendes nemlig strukturerte areal – og tilstandsdata automatisk fra IVIT til meglersystemet, og direkte inn i produksjon av prospekt. Det gir takstingeniører og eiendomsmeglere muligheten til å jobbe sømløst sammen på en effektiv, sikker og tidsbesparende måte som åpner opp for kapasitet til ennå flere oppdrag på begge sider. - Her forenkler vi prosessene og sørger for full kontroll gjennom hele oppdraget. Det er enkelt å bestille takstoppdrag, følge status og få ferdige rapporter direkte inn i eget meglersystem. Med mål om en trygg og effektiv bolighandel også i fremtiden, er vi veldig stolte av denne lanseringen. De store kjedene ser verdien av sikkerheten dette medfører når lovpålagt informasjon skal overføres, og vi har flere solide aktører i bransjen som kommer på denne høsten, forteller Kormilitzine. EFFEKTIVITETSGEVINSTER OG KVALITETSSIKRING Å slippe manuelt arbeid for å få areal- og tilstandsdata fra tilstandsrapport til salgsoppgave, medfører ganske betydelige effektivitetsgevinster. Ifølge beregninger som har blitt utført, er det mulig å spare inntil én times arbeid ved at den manuelle jobben kuttes ut. Som nevnt, gir det blant annet mer tid til den stadig viktigere rådgiver- rollen. Med automatisk fletting av areal- og tilstandsdata, elimineres også risiko for feil som fort kan oppstå i forbindelse med klipping og liming. Back 2 Broker gir med andre ord viktige bidrag til kvalitetssikring. Flere av aktører som kommer på i løpet av høsten, vektlegger nettopp dette aspektet. Det samme gjør takst- bransjen, og løsningen har allerede blitt veldig godt mottatt blant takstforetakene. - Back 2 Broker er en viktig del av iVerdi sin strategi om å utvikle et åpent økosystem for å gjøre boligtransaksjoner mest mulig digitale. Løsningen er helt i tråd med vårt mål om å gi effektivitetsgevinster, bedre oversikt og vesentlig bedre sporbarhet for alle aktørene som er involvert i boligtransaksjoner, sier CEO i iVerdi, Arnhild Schia. BACK 2 BROKER ER KLART I IVIT Når dataflyten automatiseres, er det både mulig å opprettholde volum og å være en best mulig rådgiver for kundene. AV IVERDI Ta kontakt med Nina Kormilitzine på 948 74 150/ nina.kormilitzine@iverdi.no for å lære mer om Back 2 Broker og hvordan du kan få en mer effektiv arbeidshverdag. INNHOLDS- MARKEDS- FØRING
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO OPPDATERT KURSOVERSIKT PÅ nef.no DET KAN KOMME ENDRINGER I PROGRAMMET FØLG MED PÅ NEF.NO/KURS E-KURS PÅ NEF.NO OKTOBER OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 14. OKT NEFs ÅRLIGE HVITVASKINGSKURS, HELDAGSKURS, OSLO 16. OKT LOVLIGHETSMANGLER? HVA ER MEGLERS ANSVAR? – NEF 2-timers digitalt kurs 18. OKT ODEL – NEF 2-timers digitalt kurs 23. OKT FEILKILDER I DIGITALE KART – NEF 2-timers digitalt kurs 30. OKT NOVEMBER INTRODUKSJONSKURS I NÆRINGSMEGLING, Oslo 6.-8. NOV LANDBRUKSMEGLING, HELDAGSKURS, Oslo 8. NOV NEF HØSTKONFERANSE, Oslo 21. NOV MEGLERS TAUSHETSPLIKT – NEF 2-timers digitalt kurs 28. NOV DESEMBER OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 2. DES KURS FOR NYE FAGANSVARLIGE, heldagskurs, Oslo 4. DES HJEMMELSERKLÆRINGER TIL BESVÆR – NEF 2-timers digitalt kurs 11. DES FLERE KURS VIL BLI LAGT UT FORTLØPENDE SÅ FØLG MED PÅ NEF.NO NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET
22 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 DAGENS SITUASJON Grunnboken er et offentlig register som viser tinglyste rettigheter og forpliktelser tilknyttet fast eiendom. I dag gjelder det ingen plikt til å tinglyse overføring av eierskap til eiendom i grunnboken, hvilket innebærer at grunnboken ikke alltid gir uttrykk for det reelle eierforholdet. Eiendomsmarkedet har lenge vært en arena hvor det er forhøyet risiko for skatteunndragelse, hvitvasking og terror- finansiering. Manglende oversikt over reelt eierskap av fast eiendom bidrar til dette. Langt de fleste eiendomsoverdragelser blir tinglyst. Dette til tross for at tinglysing som hovedregel utløser plikt til å betale dokumentavgift til staten tilsvarende 2,5 % av salgsverdien på tinglysningstidspunktet. Dette har sammenheng med at tinglysning er nødvendig for å sikre rettsvern (det vil si at man som tinglyst eier får beskyttelse mot utinglyste krav fra tredjemenn, for eksempel fra tidligere eieres kreditorer). For enkelte kan det være gode grunner til å la være å tinglyse en eiendomsoverdragelse. Dette gjelder for eksempel utbyggingsprosjekter der utbyggerne bare skal eie eiendommen i en begrenset periode. I slike prosjekter er det ikke uvanlig at tinglysing først finner sted ved overdragelsen av den ferdig bygde eiendommen fra utbygger til sluttkjøper. Dersom utbygger også skulle ha tinglyst sitt erverv ville utbyggers prosjektkostnad ha økt tilsvarende den påløpte dokumentavgiften, med risiko for økt salgspris til forbruker. Det kan også være andre årsaker til at en eiendomsoverdragelse ikke er tinglyst. I en reportasje fra TV2.no i mai 2024 ble det opplyst om at skattemyndighetene mangler opplysninger om eierskap til om lag 193 000 eiendommer, hvorav for eksempel i underkant 67 000 eiendommer er registrert på mennesker som ikke er i live. Dagens Næringsliv identifiserte i 2021 at tallet på eiendommer der døde personer er registrert som eiere var på over 100 000. FORSLAG TIL TINGLYSINGSPLIKT For å forebygge bruk av eiendom til skatteunndragelse, hvitvasking og terrorfinansiering i Norge, har justiskomiteen lagt frem en innstilling med forslag til flere tiltak (Innst. 412 S (2023–2024). Blant annet foreslås det en plikt til å tinglyse overdragelser av alle typer fast eiendom. Det er også foreslått at såkalte blankoskjøter skal forbys. Dette er en samlebetegnelse på skjøter som f.eks. utstedes i forbindelse med utviklingsprosjekter der hensikten er at utbygger skal selge ferdig oppførte boliger til sluttbrukere uten selv å tinglyse sitt erverv. Komiteen foreslår imidlertid at det bør vurderes unntak for bruk av slike dokumenter i utbyggingsprosjekter. Dette vil å så fall skjerme utbyggingsaktører for en ytterligere økning i prosjektkostnader, som igjen får betydning for boligprisene. Innføring av tinglysningsplikt vil medføre bedre innsikt i hvem som eier fast eiendom i Norge. Likevel vil forslaget bare få betydning for rene eiendomsoverdragelser. Enkelte fritids- og boligeiendommer og de fleste næringseiendommer eies gjennom selskaper, og obligatorisk tinglysning vil følgelig ikke ramme eiendomsoverdragelser som skjer ved salg av aksjer eller andeler i et eiendomsselskap. Det kan derfor stilles spørsmål ved om pliktig tinglysing - med de unntakene som er foreslått - vil ha den ønskede STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER JONATHAN RØNNING MOE FORSLAG OM INNFØRING AV OBLIGATORISK TINGLYSINGSPLIKT Flere avsløringer har belyst mulig risiko knyttet til manglende oversikt over reelt eierskap av fast eiendom i Norge. Dette har ført til at justiskomiteen på Stortinget i juni 2024 fremmet en innstilling med forslag om innføring av tinglysningsplikt ved eiendomsoverdragelser – for de aller fleste. AV JONATHAN RØNNING-MOE, ADVOKATFULLMEKTIG I WIERSHOLM Eiendomsmarkedet har lenge vært en arena hvor det er forhøyet risiko for skatteunndragelse, hvitvasking og terrorfinansiering. Manglende oversikt over reelt eierskap av fast eiendom bidrar til dette.
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 23 effekten dersom hensikten er å redusere risiko for skatteunndragelse, hvitvasking og terrorfinansiering. Andre virke- midler kan tenkes å ha større effekt. Ny lov om registrering av reelle rettighetshavere er et eksempel på dette. Fra 31. juli 2025 blir det plikt til å registrere opplysninger over reelle rettighetshavere hos Brønnøysundregistrene. Dette innebærer en pliktig registrering av de som direkte eller indirekte eier mer enn 25 %, eller som kontrollerer mer en 25 % av stemmerettighetene, i en virksomhet. Før et endelig lovforslag om tinglysningsplikt vedtas av Stortinget, skal regjeringen utforme et lovforslag som skal ut på høring. Det vil derfor ta noen tid før en eventuell tinglysningsplikt trer i kraft. KONSEKVENSER FOR EIENDOMSMEGLERE Det er for tidlig å si noe om konsekvensene og hvordan det endelige lovforslaget blir. Flere har tatt til orde for at tinglysningsplikt ikke vil være tilstrekkelig for å løse utfordringene, som også pekt på ovenfor. Justiskomiteen er klar over at en tinglysningsplikt ikke løser alt, men mener likevel at det kan være et godt bidrag for å få bedre oversikt over hvem som eier og disponerer eiendom, særlig hvis Nasjonal Sikkerhetsmyndighet (NSM) også gis tilgang til systemer som automatisk varsler om at eiendommer de mener er interessante, skifter eier. Justiskomiteen mener imidlertid at en tinglysningsplikt bør kombineres med andre tiltak, for eksempel et eierregister over fast eiendom. Flertallet i komiteen anser det viktig å få frem at eiendomsmeglerbransjen mangler virkemidler for å kunne avdekke kriminalitet og hvitvasking. I innstillingen fremgår det at Økokrim i løpet av de siste årene har sett en utvikling der stadig flere eiendomsmeglere melder om mistanke om hvitvasking til Økokrim. Det tas til derfor til orde for at eiendomsmeglere bør få tilgang til eierskapsregister, aksjonærregister i sanntid, folkeregisteret, samt rett til å utveksle informasjon om mistenkelige transaksjoner mellom banker og eiendomsmeglerbransjen. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med mer enn 260 advokater og 60 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no NEF Oppgjørspraksiskurs NEF Oppgjørspraksiskurs et effektivt og skreddersydd kurs for eiendomsmeglerfullmektiger som mangler oppgjørspraksis. Kurset er 100% digitalt og kan tas fra hvor som helst i landet!
24 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2024 NYE REGLER FOR BOLIGSALG FRA 1.1.22 Domstolene har i år behandlet flere tvister om mangler ved bruktboliger der boligene er solgt etter de nye reglene i avhendingsloven, som trådte i kraft 1.1.24. Sammen med lovendringene ble det også innført en egen forskrift for tilstandsrapporter, takstforskriften. Bakgrunnen for lovendringene var at lovgiver ønsket å styrke boligkjøpers stilling i bolighandelen gjennom å forby generelle forbehold («som den er» etc.) og å stille høye krav til utarbeidelsen av og innholdet i tilstandsrapporter. Sistnevnte skulle oppnås gjennom spesifikke krav til takstmannens undersøkelser og innholdet i tilstandsrapportene, og en egen forskrift ble derfor utarbeidet for å regulere innholdet i tilstandsrapporten. Videre ønsket lovgiver at brudd på takstforskriften skulle få konsekvenser, slik at boligselgere ble motivert til å innhente grundige og riktige tilstandsrapporter. USIKKERHET RUNDT FORSTÅELSEN AV LOVENDRINGENE Lovgiver uttalte derfor følgende i forarbeidene (Prop. 44 L (2018-2019) side 72): «Dersom det er fastsatt forskriftskrav til tilstandsrapporter og de bygningssakyndige, får rapportene altså bare virkning for selgerens mangelsansvar hvis rapportene tilfredsstiller kravene. Med andre ord vil kjøperen anses som aktsomt uvitende om forhold som fremgår av en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften». I den nye § 3-10 i avhendingsloven, som gjelder kjøpers undersøkelsesplikt, ble det inntatt en endring hvor det framgår at «kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport». I samme bestemmelse ga lovgiver i oppdrag til departementet å gi bestemmelser om «kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum». Det har imidlertid vært knyttet usikkerhet til rekkevidden av lovendringen og uttalelsen fra lovgiver i forarbeidene. En svakhet i utformingen av den nye bestemmelsen i avhendingsloven § 3-10 er blant annet at den ikke direkte beskriver de konsekvensene av brudd på takstforskriften som forarbeidene tydelig omtaler. Leser man kun lovteksten, kan man fort få inntrykk av at hensikten med bestemmelsen kun var å anse kjøper som kjent med innholdet i tilstandsrapporten uavhengig av om kjøper valgte å lese rapporten eller ikke. Denne tolkningen av lovendringene gir imidlertid liten mening, fordi det i så fall ikke ville vært noen endring fra tidligere rettstilstand. Allerede etter gammel lov var det slik at en kjøper som ikke leste salgsdokumentene, selv tok risikoen for hvilken informasjon man da gikk glipp av. Poenget er imidlertid, når man ser bestemmelsen i sammen- heng med den ovennevnte forarbeidsuttalelsen, at tilstands- rapporten får betydning for kjøpers kunnskap om eiendommen kun dersom den oppfyller kravene i takstforskriften. Oppfyller ikke rapporten kravene i takstforskriften, skal den altså heller ikke telle med i kjøpers informasjonsgrunnlag om eiendommen, noe som får direkte betydning for mangelsvurderingen. Man er i slike tilfeller henvist til en «ren» vurdering av forventningsavvik etter avhendingsloven § 3-2 om hva man kan forvente «ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand». Disse spørsmålene var oppe til behandling i Borgarting lagmannsretts dom av 17.4.24 (LB-2023-170557), som var den første saken der takstforskriftens betydning kom på spissen. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER UKLAR DOM SKAPER USIKKERHET FOR FRAMTIDIGE BRUKTBOLIGSALG I april ble den første lagmannsrettsdommen avsagt om de nye tilstandsrapportene som brukes ved salg av bruktbolig etter avhendingsloven. Et sentralt moment i saken var forståelsen av den nye forskriften til avhendingsloven: Skal man se helt eller delvis bort fra innholdet i en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften? Mange håpet nok på tydelige retningslinjer for forståelsen av regelverket, men dommen skaper i stedet ytterligere usikkerhet for framtidige bruktboligsalg. AV ANDREAS LANGELAND, MANAGING PARTNER I ADVOKATFIRMAET SGB ARTIKKELFORFATTEREN PROSEDERTE SAKEN FOR KJØPERNE BÅDE I TINGRETTEN OG LAGMANNSRETTEN ANDREAS LANGELAND
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy