EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 47 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER I praksis innebærer det at en kortvarig leierett under tre måneder er sikret frem til leieperioden opphører. En oppsigelig leieavtale blir værende til den er gyldig3 sagt opp i tråd med husleieloven § 9-6, eller iht. leieavtalens bestemmelser, hvis denne angir en kortere oppsigelsesfrist. Innholdet og rekkevidden av unntaket for brukstil- tredelse i tinglysingsloven § 22 nr. 3 er ikke endelig avklart, og utløser flere spørsmål. Det kan for det første stilles spørsmål ved hva som ligger i vilkåret om at «bruken er tiltrådt». Er det tilstrekkelig å ha overtatt nøklene, eller må leietaker selv ha flyttet inn i hele eller deler av eiendommen eller lokalene? Det er vanskelig å oppstille klare regler for når bruken er tiltrådt. Det må derfor foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle, der det avgjørende er om den faktiske bruken gir erververen det nødvendige varsel eller kreditoren en mulighet for å etterprøve den faktiske situasjonen i lys av hva slags leieobjekt det er tale om. Det kan også stilles spørsmål ved hvilke kolliderende rettighetshavere unntaket gir vern mot. Ved første øyekast gjelder bestemmelsen tilsynelatende bare i forholdet til yngre erververe. Bestemmelsen om brukstiltredelse synes med andre ord ikke å gi leieretten prioritet foran eldre rettsstiftelser. Trolig er det grunnlag for å oppstille en ulovfestet regel om godtroerverv, som innebærer at innehaver av en leierett som nevnt i tinglysingsloven § 22 nr. 3 også vil nyte vern mot eldre konkurrerende rettighetshavere når leietaker tiltrer bruken, forutsatt at de øvrige vilkårene for ekstinksjon også er oppfylt. Brukstiltredelse vil derfor kunne gi vern mot både yngre og eldre rettighetshavere. Videre synes bestemmelsen bare å gjelde leieretter på under tre måneder og leieretter som kan sies opp med inntil lovens oppsigelsesfrist. Uoppsigelige leiekontrakter på mer enn tre måneder og leiekontrakter med lenger oppsigelsesfrist enn husleieloven vil trolig ha et tilsvarende «minimumsvern», dersom bruken er tiltrådt.4 I forholdet til eldre usikrede rettsstiftelser forutsetter dette riktignok at de øvrige vilkårene for ekstinksjon er oppfylt. De nevnte leierettene vil følgelig også ha et visst «minimumsvern». Kort oppsummert innebærer dette at både kortvarige og langvarige leierettigheter må antas å ha et visst vern mot både yngre og eldre konkurrerende rettigheter når bruken er tiltrådt. Dersom C har tiltrådt bruken i eksempelet ovenfor, vil leieretten derfor være sikret. OPPSUMMERING Gjennomgangen ovenfor har vist at det i mange tilfeller vil være uklart og lite forutsigbart når leietaker har tiltrådt bruken, slik at leieretten er sikret. Innehavere av utinglyste leierettigheter som ikke er helt kortvarige oppnår dessuten i utgangspunktet kun en slags begrenset «minimumsbeskyttelse» ved å tiltre bruken. «Fullgodt» rettsvern vil derfor ikke oppnås uten tinglysing. Vår erfaring er likevel at det er få som tinglyser leierettigheter. Det kan være ulike grunner til dette. De som leier bolig har gjerne begrenset kunnskap om de gjennomgåtte reglene. Manglende tinglysing av en leierett for lokaler kan også skyldes mangel på kunnskap eller en forglemmelse. Det kan også være et mer bevisst ønske om diskresjon eller å unngå det merarbeidet tinglysing vil innebære. En naturlig forklaring kan også være at det ikke oppnås nødvendig samtykke fra utleier. I leiekontrakter mellom næringsdrivende er det som regel inntatt bestemmelser om adgangen til å tinglyse leiekontrakten. I meglerstandarden (brukte/«as is», 7. utg. 05/22) er utgangspunktet at leieavtalen ikke kan tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, men slik at samtykke ikke kan nektes uten saklig grunn. Saklighetskravet innebærer at det som utgangspunkt skal en del til før utleier kan nekte tinglysing. En slik grunn kan være dersom tinglysing vil skape utfordringer overfor utleiers långivere med pant i eiendommen. WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 200 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no 1 Det forutsettes i det følgende at leieretten er stiftet ved leieavtale. 2 Sedvansmessig varsel må anses som en henvisning til oppsigelsesfristen i husleieloven § 9-6 første ledd for leierettigheter i husrom, dvs. til og med tre måneder etter utløpet av en kalendermåned. 3 Selv om vernet i utgangspunktet er begrenset, omfatter rettsvernet etter vanlig oppfatning også oppsigelsesvernet i husleieloven, slik at leieretten kan bli værende for en vesentlig lenger periode dersom oppsigelsen ikke er i tråd med formkravene eller blir fastslått urimelig etter rettens vurdering jf. husleieloven §§ 9-7 og 9-8 annet ledd. 4 De nevnte leierettene vil da være sikret i tre måneder fra utløpet av kalendermåneden, med mindre husleielovens kapittel 9 medfører at den andre rettsstiftelsen må respektere leieretten i en lenger periode.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy