46 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Mange, særlig ikke-profesjonelle aktører, vil nok tenke at leieretten er tilstrekkelig sikret når leiekontrakten er inngått. Dette er i og for seg riktig i forholdet til utleier. Det kan imidlertid også være andre personer eller selskaper som har konkurrerende rettigheter til samme bolig eller lokale. Et eksempel på dette er at A selger en eiendom til B, uten å informere B om at det eksisterer en leiekontrakt for eiendommen med C som leietaker. Både B og C ønsker begge å benytte eiendommen. I dette tilfellet har B og C konkurrerende rettigheter til den samme eiendommen. Verken kjøpekontrakten mellom A og B eller leiekontrakten mellom A og C løser konflikten mellom B og C. I dette tilfellet må konflikten løses basert på andre regler, og da gjelder det å ha sikret leieretten i tråd med disse.1 Ved kollisjon mellom flere rettigheter til samme formues- gode, er det grunnleggende utgangspunktet at ingen kan overføre større rett enn de selv har. Dette innebærer at den rettigheten som er stiftet først i tid, vinner frem. Dersom verken B eller C har foretatt noe for å sikre sin rett, avgjøres følgelig prioriteten ut ifra stiftelsestidspunktet, slik at den retten som ble stiftet først i tid vinner frem. Det innebærer at leieretten vinner frem hvis den er stiftet før den usikrede, konkurrerende rettigheten, som i eksempelet ovenfor. Dersom eiendomsretten til B stiftes først, og leiekontrakten med C inngås i ettertid, risikerer leietaker C å tape sin leierett uten å være sikret noen nevneverdig kompensasjon for dette. LEIERETTIGHETEN MÅ SOM HOVEDREGEL TINGLYSES Tinglysingsloven, supplert av ulovfestede prinsipper utviklet gjennom lang praksis, inneholder regler om godtroer- verv og kreditorbeslag som kan føre til et annet prioritetsforhold enn redegjort for over. Reglene innebærer at en leierett kan gis prioritet foran eldre usikrede rettigheter, med den virkning at den eldre rettigheten blir utslettet eller redusert (ekstingvert). Leietaker kan også beskytte seg mot yngre rettsstiftelser ved å etablere rettsvern. På denne måten kan leietaker sikre leieretten mot både eldre og yngre kolliderende rettighetshavere gjennom reglene om ekstinksjon og rettsvern. Hva som skal til for å etablere rettsvern og ekstingvere rettigheter i fast eiendom følger i stor grad av tinglysingslovens bestemmelser. Som hovedregel må leieretten tinglyses, dvs. registreres i grunnboken for den aktuelle eiendommen, for å få vern mot både eldre og yngre kolliderende rettigheter. Dette følger av tinglysingsloven §§ 20 jf. § 21, 23 og 27, og innebærer at det er tinglysingstidspunktet, og ikke stiftelsestidspunktet, som er avgjørende for utfallet av en kollisjon mellom uforenelige rettsstiftelser. Senere stiftede rettigheter – for eksempel en avtale om kjøp av eiendommen (B i eksempelet ovenfor) etter inngåelsen av en konkurrerende leieavtale (C i eksempelet ovenfor) – kan derfor få vern og utslette tidligere stiftede, men usikrede rettigheter gjennom tinglysing. UNNTAK FOR ENKELTE LEIERETTIGHETER VED TILTREDELSE AV BRUKEN Etter tinglysingsloven § 22 nr. 3 unntas imidlertid enkelte bruksrettigheter fra tinglysingskravet i § 20. Det følger av bestemmelsen at tinglysingsloven § 20 ikke kommer til anvendelse på stiftelse og overdragelse av bruksrett når bruken er tiltrådt og retten er stiftet for høyst tre måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel eller til vanlig flyttetid med sedvansmessig varsel.2 Det innebærer at bruksrettigheter (herunder leieretter) som er stiftet eller overdratt for høyst tre måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel, eller lovens oppsigelsesfrist kan få (retts)vern uten å tinglyses, dersom de øvrige vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. HVORDAN SIKRE LEIERETTIGHETEN TIL BOLIGEN ELLER LOKALET? Ved leie av bolig eller lokale er det ikke en uvanlig oppfatning at man har sikret seg leieretten når leiekontrakten er signert. Og som utgangspunkt er dette også en korrekt oppfatning. Men hva gjelder egentlig der flere hevder å ha rett til samme bolig eller lokale, eller når utleier får økonomiske problemer og attpåtil går konkurs, og hvordan sikrer man leieretten i et slikt tilfelle? AV ANNA MALENE WICKMANN, ADVOKATFULLMEKTIG I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM ANNA MALENE WICKMANN «Både kortvarige og langvarige leierettigheter må antas å ha et visst vern mot både yngre og eldre konkurrerende rettigheter når bruken er tiltrådt»
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy