Eiendomsmegleren nr. 4 - 2022

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 45 lavere risiko enn verdien av en fordring mot en kunde med betalingsutfordringer. Suffisienskravet følger av nr. 3 og innebærer at foretakets egenkapital skal til enhver tid være positiv. Ved vurderingen av om egenkapitalen er positiv, skal den virkelige verdi av eiendelene (reelle egenkapitalen) legges til grunn. Finanstilsynet har i den sammenheng uttalt at ansvarlig lånekapital ikke er å regne som egenkapital. FINANSTILSYNETS SANKSJONSMULIGHETER Det er Finanstilsynet som fører kontroll og tilsyn med eiendomsmeglere og eiendomsmeglerforetak, herunder fatter sanksjonsvedtak ved lovbrudd. Etter eiendomsmeglingsloven § 8-2 første ledd kan Finanstilsynet på nærmere bestemte vilkår og forhold tilbakekalle foretakets tillatelse til å drive eiendomsmegling. Inkludert i listen over aktuelle forhold er brudd på foretakets krav til økonomi og der foretaket grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter. Finanstilsynet kan dessuten suspendere foretakets rett til å drive eiendomsmegling inntil en straffesak er avsluttet, dersom det er tatt ut siktelse for et forhold som kan medføre tilbakekall av tillatelsen. Regelen er begrunnet med at tilliten til eiendomsmeglingsforetaket vil så lenge straffesaken pågår være betydelig svekket. STYRETS HANDLEPLIKT DERSOM FORETAKET HAR UFORSVARLIG ØKONOMI Dersom styret antar at foretaket har uforsvarlig egenkapital, skal styret i tråd med aksjeloven § 3-5 straks behandle saken, og innen rimelig tid innkalle foretakets generalforsamling og redegjøre for foretakets økonomiske stilling. Dersom foretaket ikke har en forsvarlig egenkapital i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 2-6 og aksjeloven § 3-4, skal styret på generalforsamlingen også foreslå tiltak for å rette på dette. Dersom styret ikke finner grunnlag for å foreslå tiltak for å rette på foretakets negative egenkapitalsituasjon, eller tiltakene ikke lar seg gjennomføre, skal styret foreslå foretaket oppløst for generalforsamlingen. UTFORDRENDE VURDERING I UROLIGE PERIODER Den urolige markedssituasjonen vi nå står overfor gjør at meglerforetakenes risiko vil øke, hvilket igjen hever kravet til foretakenes egenkapital og likviditet. Foretakets betingelser kan endre seg raskt som følge av svingninger i eiendomsmarkedet, men også markedene til leverandører og andre kunder. Det er da særlig viktig at styret holder seg løpende oppdatert på foretakets utvikling, slik at styret kan gripe inn og foreslå tiltak for å bedre egenkapitalsituasjonen, som for eksempel å foreslå kostnadsbesparende tiltak, endringer i foretakets overordnede planer, eller hente inn ny kapital om nødvendig. De tiltak styret fatter / tillater må like fullt være i overenstemmelse med regelverket. Ved en økonomisk nedgang vil det kunne være fristende å handle på kanten av eiendomsmeglingsloven eller til og med bryte den, så lenge inntjeningen forblir lik eller økende. Slik drift vil raskt kunne stride mot god meglerskikk og vil i tillegg kunne være egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Foruten å kunne tilbakekalle den aktuelle eiendomsmeglerens eiendomsmeglingsbrev, vil Finanstilsynet også kunne vurdere regelbruddet som tilstrekkelig til at foretakets tillatelse til å drive eiendomsmegling tilbakekalles. ERSTATNINGSANSVAR VED BRUDD PÅ HANDLEPLIKTENE? Styret kan som kjent bli holdt erstatningsansvarlige for handlinger eller unnlatelser de gjør i sitt verv som styremedlemmer. Ved vurderingen av et eventuelt styreansvar grunnet lav egenkapital, eller konkurs, vil vurderingen være om styret har opptrådt uaktsomt ved å drive selskapet videre uten å sørge for tilstrekkelig finansering. Finanstilsynet vil ved grove eller gjentatte lovbrudd kunne tilbakekalle foretakets tillatelse til å drive eiendomsmegling. Ved et slikt tilfelle vil uaktsomhetsvurderingen til dels bero på om styret har tilrettelagt for eller tillatt meglers lovstridige handling(er). Det vil imidlertid være vanskelig å komme til en slik konklusjon, dersom styret opptrer aktivt gjennom å holde seg løpende orientert både om foretakets økonomiske stilling og driftsmeldinger fra fagansvarlig, og tar nødvendige grep i tide. Det er derfor viktig at styret påser at foretaket har gode kontroll- og rapporteringsrutiner, slik at styret har mulighet til å innhente nødvendig informasjon løpende. Videre er det viktig at alle vedtak og de vurderinger som gjøres i den forbindelse blir godt dokumentert. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy