44 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 STYRETS ROLLE I UROLIGE TIDER Stadig høyere kostnader og et raskt økende rentenivå vil for- modentlig ha en nedkjølende effekt på eiendomsmarkedet. Selv om «ekspertene» synes delt i synet på hvorvidt vi står overfor et boligpriskrakk, virker det sannsynlig at vi står foran en priskorreksjon og mulig nedgang i antall nye oppdrag. Dersom dette blir tilfellet er det viktig at eiendomsmeglerforetakets, heretter «foretaket», styre følger nøye med på utviklingen i selskapets egenkapital og likviditet, og tar nødvendige grep i riktig tid. Samtidig må styret avstå fra fristelsen av å la enkeltpersoner opprettholde inntjeningen på bekostning av de plikter eiendomsmeglingsloven oppstiller. Dersom styret ikke lykkes med dette, kan foretaket i ytterste konsekvens miste retten til å drive eiendomsmegling / gå konkurs, og styremedlemmene kan bli holdt erstatningsansvarlige. STYRETS OVERORDNEDE ANSVAR Den overordnede oppgaven for foretakets styre er å realisere foretakets formål, etter instruks og direktiver fra foretakets generalforsamling. Styrets plikter er videre regulert i blant annet aksjeloven, eiendomsmeglingsloven, individuelt fastsatte vedtekter, styreinstruks, mv. I aksjeloven er det blant annet vedtatt flere regler om styrets tilsyns- og kontrollfunksjoner. Videre er det også vedtatt mer spesifikke handlingsregler, som blant handleplikten ved tap av egenkapital. Eiendomsmeglingsloven oppstiller på sin side flere krav til forsvarlig økonomi. Handleplikten gjøre seg særlig gjeldende når selskapets likviditet og egenkapital blir utfordret. Styret er i tillegg ansvarlig for å tilpasse risikostyringen og internkontrollen etter arten, omfanget av og kompleksiteten i foretakets virksomhet. I dette ligger blant annet å fatte vedtak som begrenser risikoen for lovbrudd. KRAVET TIL FORSVARLIG ØKONOMI Kravet til en forsvarlig økonomi er for eiendomsmeglingsforetak regulert i eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd. Av bestemmelsen fremgår det at: (1) Foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1 må: 1. være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, 2. ha en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen ved og omfanget av virksomheten i foretaket, 3. ha eiendeler som har en verdi som overstiger foretakets samlede forpliktelser, og 4. ha fullt innbetalt aksjekapital på søknadstidspunktet, dersom virksomheten er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Bestemmelsen oppstiller et krav til en tilstrekkelig likviditet, egenkapital og suffisiens. Likviditetskravet etter nr. 1 har til hensikt å redusere risikoen for økonomiske mislighold. Ved vurderingen av om foretaket har tilstrekkelig likviditet er det overordnede utgangspunktet at foretaket skal ha tilstrekkelig likviditet til å dekke sine forpliktelser ved forfall. Det vil imidlertid ikke være tilstrekkelig for styret å fastslå at foretaket på daværende tidspunkt er i stand til å dekke sine forpliktelser. Styret må også vurdere om foretaket er i stand til å levere meglertjenestene til sine kunder som avtalt og vil motta oppgjør for disse, slik at foretaket vil være i stand til å dekke sine forpliktelser i perioden fremover. Etter bestemmelsens nr. 2 må det foretas en konkret og skjønnsmessig helhetsvurdering av om foretaket oppfyller kravet til forsvarlig egenkapital. I dette ligger det at styret må vurdere foretakets egenkapital opp mot risikoen forbundet med foretakets virksomhet og omfanget av denne. En tilsvarende bestemmelse er å finne i aksjelovens § 3-4. Ved vurderingen av om foretaket har tilstrekkelig egenkapital er det foretakets reelle egenkapitalsituasjon som skal tillegges størst vekt, fremfor tekniske regnskapsmessige størrelser. Utgangspunktet vil da være å se på foretakets sammensetning av egenkapital og gjeld, og risikoen forbundet med de ulike postene. I en krisesituasjon vil for eksempel verdien av et bankinnskudd være forbundet med STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER STYRETS ANSVAR I EIENDOMSMEGLERFORETAK I en tid preget av økende renter og høye råvare- og energipriser, er eiendomsmarkedet utsatt. Styrer i eiendomsmeglingsforetak har i denne forbindelse et særlig ansvar for å sikre forsvarlig økonomisk styring og etterlevelse av regelverket. I motsatt fall kan det lede til eget erstatningsansvar og i ytterste konsekvens at foretaket går konkurs. AV ALEX JÆGERSEN, ADVOKAT OG MADS LANGELAND, ADVOKAT, BEGGE I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA ALEX JÆGERSEN MADS LANGELAND
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy