42 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 En byggetillatelse angir hvilke bygninger og konstruksjoner som er tillatt på en eiendom etter plan- og bygningsloven. Eventuelle bygninger eller konstruksjoner som er i strid med en slik tillatelse regnes som ulovlige, og kan kreves fjernet av kommunen som plan- og bygningsmyndighet. En ferdigattest er en bekreftelse på at byggearbeidene er ferdige og utført i tråd med byggetillatelsen. Attesten gis basert på opplysninger fra ansvarlig søker. En ferdigattest er derfor en god indikasjon på at utførte arbeider er i tråd med en gitt tillatelse, og har dermed en særskilt informasjonsverdi i flommen av dokumenter i en kommunal byggesak. Videre kan en byggetillatelse ha en selvstendig verdi i form av en utbyggingsrett. Dette fordi en byggetillatelse gir eier av eiendommen en rett til å få bygge i henhold til denne. En byggetillatelse kan derfor ha en verdi for eiendommen også før det aktuelle tiltaket bygges. En avklaring av hvilke byggetillatelser og ferdigattester som gjelder på en eiendom er derfor viktig for å redusere risikoen for pålegg og sanksjoner fra det offentlige, samt for å avklare hvilke eventuelle utbyggingsretter som tilhører eiendommen. Særlig viktig er dette ved overdragelse av eiendom. Mangelfull eller feil informasjon om eiendommens rettslige status, herunder hvilke tillatelser som er gitt, kan danne grunnlag for ansvar for selger og/eller megler etter blant annet boliglovene. HVORDAN FÅ BEST MULIG INFORMASJON OM HVILKE TILLATELSER SOM GJELDER Hvilke byggetillatelser som er gitt på en eiendom kan ofte oppleves som vanskelig tilgjengelig informasjon. Byggesakene hos kommunen har ofte et stort omfang, hvor en gitt tillatelse kan være ett av mange hundre dokumenter. I tillegg kan deler av dokumentasjonen stamme fra langt tilbake i tid, noe som vanskeliggjør arbeidet. Det er imidlertid flere aktører på markedet som tilbyr ulike tjenester som gir tilgang på informasjon fra det offentlige, herunder også hvilke byggetillatelser som er gitt. Dette er de såkalte «meglerpakkene». Av erfaring ser vi imidlertid at disse ikke alltid er helt komplette. Det kan være flere årsaker til dette, hvor blant annet byggesakens alder og størrelse har betydning. Det kan derfor være nødvendig med egne undersøkelser og arbeider for å avklare hvilke tillatelser som gjelder. De fleste kommuner har i dag en selvbetjent innsynsløsning på nett, hvor man relativt enkelt på egenhånd kan hente ut informasjon i byggesaker. Dette er den enkleste og mest effektive måten å hente informasjon på. Enkelte kommuner har digitalisert og tilgjengeliggjort byggesaksarkivet sitt langt tilbake i tid. Oslo kommune er et godt eksempel på dette. Dersom den aktuelle kommunen ikke har digitalisert sine arkiver, kan man ved en innsynsbegjæring be kommunen om en digital kopi av eldre dokumenter fra det fysiske arkivet. BORTFALL OG TILBAKETREKKING AV GITTE BYGGETILLATELSER En byggetillatelse varer ikke evig. Både plan- og bygningsloven og forvaltningsloven inneholder bestemmelser som medfører at en byggetillatelse kan bortfalle etter at tillatelsen er gitt. Selv om det er dokumenter i byggesaken som tyder på at det foreligger en byggetillatelse, så kan tillatelsene være bortfalte eller trukket tilbake – og er dermed ikke gyldige. Dette må megler være obs på. Det viktigste forholdet man bør være klar over er regelen om automatisk bortfall av tillatelser etter plan- og bygningsloven § 21-9. Denne regelen angir at byggetillatelse bortfaller dersom tiltaket ikke er igangsatt etter tre år. Tilsvarende gjelder også dersom tiltaket innstilles i mer enn to år. Med igangsatt menes at de fysiske arbeidene etter byggetillatelsen er påbegynt. Forberedende arbeider, som for eksempel klargjøring av tomt, er ikke omfattet. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER AVKLARINGER AV BYGGETILLATELSER OG FERDIGATTEST VED SALG AV EIENDOM – ER EIENDOMMEN OG BYGNINGENE GODKJENTE? Megler bør gjøre undersøkelser av hvilke meldepliktige tiltak som er gjennomført og hvilke byggetillatelser som er gitt på en eiendom i forkant av salg. Av ulike grunner kan informasjon om hvilke tillatelser som gjelder være ufullstendig eller misvisende, og det er nødvendig for megler å foreta egne undersøkelser. Dette er for å kunne gi korrekte opplysninger om eiendommens tilstand. AV RUNAR BRØSKE, ADVOKAT, SANDS ADVOKATFIRMA RUNAR BRØSKE
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy