40 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 Høyesterett avsa 30. juni 2022 enstemmig dom - HR2022-1316-A – som er viktig og avklarer eiendomsmeglerens erstatningsansvar for feil begått under budrunden. Saken gjaldt krav om erstatning mot et eiendomsmeglingsforetak og dets ansvarsforsikringsselskap etter avvikling av budrunden ved et boligsalg. Spørsmålet var om eiendomsmegleren handlet erstatningsbetingende uaktsomt overfor en budgiver ved ikke å videreformidle at selgeren hadde akseptert budet innen akseptfristen. Dette resulterte i at kjøperen måtte betale 150 000 kroner mer enn det opprinnelige budet han hadde gitt, og som selgeren hadde akseptert. Høyesterett kom i motsetning til lagmannsrettens flertall til at erstatningskravet førte frem. Forsikringsselskapet og meglerforetaket ble også dømt solidarisk til å betale saksomkostninger med 613 011 kroner. Eiendomsmeglingsloven § 6-3 og eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 klargjør at megleren skal ivareta begge parters interesser og sørge for en forsvarlig avvikling av selve budprosessen. Av betydning er også lovens grunnleggende forutsetning at eiendomsmegleren opptrer som mellommann, jf. § 1-2 andre ledd. Dette innebærer at megleren ikke opptrer ensidig som en representant for sin oppdragsgiver (selger), og at megleren heller ikke kan binde oppdragsgiveren uten særskilt fullmakt, jf. § 6-6. Høyesterett kom til at eiendomsmegleren handlet i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt overfor budgiveren, fordi han ikke videreformidlet selgerens første aksept innen fristen. Megleren sørget ikke for en forsvarlig avvikling av budrunden. Formidling av tilbud og aksept under budrunden ligger i kjernen av meglerens oppdrag, og deltagere i en budrunde må kunne forvente at formidling skjer på en ryddig og korrekt måte. Litt nærmere om dommen. I avsnitt 32-36 uttaler Høyesterett noe generelt om eiendomsmeglers erstatningsansvar – nøkkelavsnitt 35 og 36: «Helt sentralt ved aktsomhetsvurderingen står altså spørsmålet om megleren ved utføringen av megleroppdraget har opptrådt i samsvar med de krav som kan utledes av eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende bransjenormer for eiendomsmeglingsbransjen. Men som det fremgår […], vil brudd på fastsatte normer ikke uten videre lede til at det foreligger ansvarsgrunnlag. Det må foretas en konkret vurdering av om megleren i den aktuelle situasjonen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er et visst rom for kritikkverdig adferd. Det har også betydning om den normen som er overtrådt, beskytter den interessen som håndheves gjennom erstatningskravet. Aktsomhetsvurderingen skal for øvrig skje med utgangspunkt i hvilke krav som kan stilles til den alminnelig gode profesjonsutøveren i bransjen. Jeg [førstvoterende dommer Kine Steinsvik] viser her til dommen inntatt i Rt-19941430, der en advokat ble kjent erstatningsansvarlig for advokatfullmektigens forsømmelse ved inngåelsen av et rettsforlik. Advokatfullmektigens begrensede erfaring kunne etter førstvoterendes syn «ikke medføre at man STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER FRA REKLAMASJONSNEMNDA: HØYESTERETT: EIENDOMSMEGLER MÅTTE BETALE ERSTATNING TIL BUDGIVER VED IKKE Å VIDEREFORMIDLE AT SELGEREN HADDE AKSEPTERT BUDET INNEN AKSEPTFRISTEN AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER KÅRE MÆLAND (BRANSJEREPRESENTANT) OG LINE JEANETTE KLEFSTAD (FORBRUKERRÅDET) PER RACIN FOSMARK «Formidling av tilbud og aksept under budrunden ligger i kjernen av meglerens oppdrag, og deltagere i en budrunde må kunne forvente at formidling skjer på en ryddig og korrekt måte»
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy