Eiendomsmegleren nr. 4 - 2022

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER BEGREPSBRUK Dersom leietaker har en rett til å få forlenget leieavtalen etter endt leieperiode, har leietaker fått en forlengelsesrett. Slike forlengelsesrettigheter kalles også ofte «opsjoner», «fortrinnsretter» eller «fornyelsesrettigheter». Disse begrepene er ikke entydige, og kan føre til uenighet om hva rettighetene faktisk innebærer. I rettspraksis er ikke begrepene gitt noen meningsforskjell. Det er derfor ikke av avgjørende betydning hvilket begrep som brukes, men vi anbefaler at det i kontrakten stadfestes klart og tydelig hva rettigheten går ut på og når den kan utøves for å forhindre en senere uenighet. I denne artikkelen vil begrepet «forlengelsesrett» brukes. GENERELT Det kan ha stor verdi for utleiere å avtale en forlengelse av leieforholdet. Dette i form av stabile leietakere og mindre ledighet av lokale. På en annen side kan en uheldig utformet forlengelsesklausul ha store negative konsekvenser for utleier på sikt. Forlengelsesklausuler innebærer langvarige begrensinger i utleier rådighet over eiendommen. i tillegg kan det ha negative økonomiske konsekvenser dersom utleier eksempelvis ikke har sikret seg muligheten til å justere leien til markedspris. Da kan utleier bli sittende lenge med en ugunstig leieavtale. Husleieloven inneholder ingen regulering om forlengelsesretter, og disse må derfor avtales eksplisitt for å være gjeldende. Utgangspunktet er også full avtalefrihet når det kommer til utforming av klausulene. FORSKJELLEN MELLOM FORLENGELSESRETT OG FORHANDLINGSRETT Det er viktig at man er tydelig i kontrakten på hva man har avtalt. Forlengelsesrett er nemlig noe annet enn en forhandlingsrett. Vi kan kategorisere forlengelsesrettene inn i to typer: 1. Ubetingede forlengelsesretter til å forlenge leieperioden 2. En rett for leietaker til å forhandle om forlengelse av leieperioden FORLENGELSESRETTER En forlengelsesrett kan utformes på forskjellige måter og har ikke et forutbestemt innhold. HER ER NOEN EKSEMPLER PÅ REGULERINGER: - Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere - Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere, men med markedsregulering av leien - Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere, men med KPI-regulering av leien - F orlengelsesrett til å fortsette på reforhandlede vilkår (kan være alle eller flere kontraktsvilkår) Den vanligste reguleringen er å fortsette å leie på samme vilkår, med markedsregulering av leien. Muligheten til å regulere leien etter markedet er viktig for utleier, da trender tilsier at leieprisene i markedet stiger raskere enn konsumprisindeksen. Den siste varianten hvor man reforhandler alle eller flere vilkår, kan by på utfordringer for det tilfelle partene ikke blir enige. Leietaker har til tross for uenighet om reforhandlede vilkår, en forlengelsesrett. Dersom man har en slik variant av forlengelsesrett, bør en også avtale hvordan vilkårene skal fastsettes ved uenighet. Omman ikke gjør det, må partene bringe saken inn for domstolene for fastsetting av endelige vilkår. FORHANDLINGSRETTER Forhandlingsrettigheter medfører kun at utleier er pliktig til å forhandle med leietaker om forlengelse, men ingen FORLENGELSESKLAUSULER VED NÆRINGSLEIE Ved inngåelse av leiekontrakter ønsker ofte leietaker og utleier å regulere videre muligheter for å leie etter endt leieperiode. Dette kan man regulere med kontraktsklausuler som gir rett til forlengelse eller som gir rett til å forhandle om forlengelse. Slike kontrakten er ofte en kime til konflikt dersom klausulenes innhold ikke er utformet på en presis og klar måte. Meglere som bistår i utforming og forhandling av leiekontrakter bør derfor også ha god oversikt over typiske reguleringer og fallgruver. For kjøpere av et næringslokale er det også svært viktig å vite innholdet og konsekvensen av de eventuelle forlengelsesklausulene som er inngått, og på hvilke vilkår. Vi ser eksempelvis at uklare forlengelsesklausuler kan vanskeliggjøre noen salgsforhandlinger. AV TONJE BELLINGMO ONSØIEN, ADVOKAT, CODEX ADVOKATFIRMA TONJE BELLINGMO ONSØIEN

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy