34 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER bærer risikoen for at det foreligger en kjøpsrettslig mangel som gir et berettiget krav, og at det tilbakeholdte beløpet ikke er større enn kravet. Eiendomsmegler bør uansett unngå å foreslå en konkret sum for kjøper. Grunnen til dette er 1) eiendomsmegler kan ha foreslått en for høy sum, med den følge at kjøper risikerer å måtte betale forsinkelsesrenter, eller 2) eiendomsmegler kan ha foreslått en for lav sum, med den konsekvens at kjøper ikke har sikret kravet sitt mot selger tilstrekkelig. Eiendomsmegler skal, som mellommann, vei- lede kjøper om hvilken mulighet han har, men selve tilbakeholdets størrelse er en avgjørelse som kjøper alene må ta. Dersom kjøper vil tilbakeholde et beløp som helt klart ikke står i forhold til den angivelige mangelens økonomiske omfang, bør megler gi parten veiledning i form av å forklare (på nytt) hva tilbakeholdsretten innebærer, og hva som kan bli konsekvensen av å «overdrive». Eksempelvis bør en kjøper som vil holde tilbake kr 100.000 for et defekt blandebatteri forklares at det rettmessige kravet ikke kan være høyere enn kostnaden ved reparasjon eller utskiftning av blandebatteriet, og at han følgelig risikerer forsinkelsesrente på nesten hele beløpet. KONSEKVENSEN AV TILBAKEHOLD Hvis kjøper velger å benytte seg av tilbakeholdsretten, gjør hen det på egen risiko. Dette må kjøper gjøres oppmerksom på. Konsekvensen av å holde tilbake penger uten at han har et rettmessig krav, er at kjøper må betale forsinkelsesrenter av den urettmessig tilbakeholdte delen av beløpet. Dersom kjøper har et rettmessig krav, men holder tilbake et før stort beløp, kan han måtte betale forsinkelsesrenter for det overskytende, men kjøper blir ikke nødvendigvis ansvarlig hvor det beløpet hen har holdt tilbake for mye ligger innenfor et rimelig slingringsmonn. Hva som er et rimelig slingringsmonn må vurderes konkret ut fra mangelens art og omfang, kompleksitet, hvor god tid kjøper har hatt til å områ seg før hen måtte ta stilling til tilbakeholdsspørsmålet, mv. DEKNINGSSALG Holder kjøper urettmessig tilbake store deler av kjøpesummen vil tilbakeholdet kunne anses som vesentlig betalingsmislighold, som kan gi selger rett til å heve kjøpet, jf. § 5-3. Konsekvensen av dette kan bli dekningssalg. Dekningssalg omtales ikke nærmere her. Det er greit å huske på at dersom selger ikke kan gi fra seg boligen til avtalt tid på grunn av forhold som ligger hos kjøperen, har kjøperen risikoen for eiendommen fra det tidspunkt kjøperen skulle ha overtatt boligen, jf. avhl. § 2-4 andre ledd. INSTRUKSJONSRETT I forbindelse med et tilbakehold kan det også dukke opp spørsmål om hvem som har instruksjonsrett over det tilbakeholdte beløpet. Kjøper har full instruksjonsrett over kjøpesummen helt frem til overtakelsesprotokollen er signert. Det er megler som fysisk har pengene på kjøpers vegne. Skjæringstidspunktet for kjøpers instruksjonsrett er når man signerer overtakelsesprotokollen, som forutsetningsvis skjer ved bruksovertakelsen/ overtakelsesbefaringens avslutning. Etter at denne er signert og overtakelsen gjennomført, sitter megler på pengene på selgers vegne. Hvem som har instruksjonsretten etter at et beløp først er holdt tilbake på meglers klientkonto, avhenger av om beløpet er tilbakeholdt av kjøper ensidig, eller om det er avtalt/gjensidig tilbakehold. Det er derfor viktig at du kjenner forskjellen mellom ensidig og avtalt tilbakehold. Før jeg går inn på forskjellen mellom de ulike grunnlagene for tilbakehold, er det verdt å nevne at det er sikker rett at megler ikke har råderetten over pengene på klientkonto. Verken megler eller selger kan nekte kjøper å holde tilbake et beløp så lenge kjøper har instruksjonsretten i behold – altså frem til overtakelsesprotokollen er signert. ENSIDIG TILBAKEHOLD Som nevnt i innledningen er kjøpers rett til å holde tilbake et beløp på meglers klientkonto hjemlet i avhl. § 4-15. Kjøper trenger ikke samtykke fra selger til at hen kan holde tilbake penger. Er selger uenig, er tilbakeholdet å anse som ensidig. Det betyr at kjøper har råderett/instruksjonsrett over beløpet. Kjøper kan da kreve at megler overfører beløpet tilbake til kjøpers konto selv om det ikke foreligger en mangel. Ved ensidig tilbakehold, uavhengig av om pengene befinner seg på meglers klientkonto, eller er tilbakebetalt fra klientkonto til kjøper, er det selger som må gå ta skritt for å inndrive beløpet dersom han er uenig i at det var grunnlag for tilbakeholdet. Selgers krav er da et krav om betaling av (uberettiget tilbakeholdt) restkjøpesum. Hvorvidt tilbakeholdet er ensidig, kommer an på formuleringen i overtakelsesprotokollen. Har kjøper huket av for «ensidig tilbakehold» i overtakelsesprotokollen (overtakelsesprotokollene er ulike), eller hvis selger uttrykkelig har skrevet i protokollen at hen bestrider tilbakeholdet, er det helt åpenbart at tilbakeholdet er ensidig. Men i noen tilfeller kan dette være usikkert. I så fall må man forsøke å tolke betydningen av teksten. AVTALT/GJENSIDIG TILBAKEHOLD Selger er ikke nødvendigvis enig i at det foreligger en mangel ved eiendommen, men det avtales for eksempel at det skal holdes tilbake penger inntil avvik ved boligen er
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy