STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2022 33 TILBAKEHOLDSRETTEN Tilbakeholdsretten er et tema hvis kjøper mener at eiendommen har en mangel. Avhendingsloven (avhl) § 4-8 stiller opp fem alternative sanksjoner dersom det foreligger en mangel. Tilbakeholdsrett er én av disse sanksjonene. Denne retten er hjemlet i § 4-15 hvor det heter at: «Har kjøparen krav som følgje av mangelen, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt» FOR AT TILBAKEHOLDET SKAL ANSES RETTMESSIG, MÅ FØLGENDE VILKÅR VÆRE OPPFYLT: - Det må foreligge en mangel og kjøper må ha et krav mot selger i anledning mangelen, jf. avhl. kapittel 3. - Kravene må være konnekse, altså må de springe ut av samme rettsforhold - Kravet må være aktuelt – kan ikke holde tilbake for et avvik som kjøper tror vil oppstå Det er ikke et vilkår at selger er enig i tilbakeholdet eller kravet. NÅR SELGER HAR TEGNET BOLIGSELGERFORSIKRING Noen - selgere, kjøpere eller eiendomsmeglere - tenker kanskje at det ikke er nødvendig med tilbakehold når selger har tegnet boligselgerforsikring. Er det sant? Det enkle svaret er at dette er en sannhet med en del modifikasjoner. Tilbakeholdsretten fungerer som en sikringsfunksjon for kjøper. Når selger har boligselgerforsikring, er behovet for sikkerhet som regel mindre. Boligselgerforsikringsselskapene dekker selgers ansvar etter avhendingsloven, og selskapene har betalingsevne. Det er likevel en del forhold som boligselgerforsikringen ikke dekker, typisk selgerforpliktelser, garantier/løfter som selger har gitt, krav knyttet til rengjøring av eiendommen, feil ved for eksempel utvendige støttemurer, og forhold som oppstår eller påføres boligen i perioden mellom budaksept og overtakelse. Boligselgerforsikringene har også ulik dekning. Det kan også hende at boligselgerforsikringsselskapet vil avkorte forsikringsdekningen fordi selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger ved salget, ref. dom fra Høyesterett som ble avsagt 28. oktober 2021 (referanse HR-2021-2102-A). Dekningsbegrensning/ regress ved selgerforsikring var tema i NEF Frokostkurs som jeg og Silje Nesteng Andresen holdt den 25. januar i år. I ovennevnte tilfeller vil kjøper måtte rette krav mot selger direkte. Kjøper kan ha et sterkt behov for å sikre et beløp gjennom å holde tilbake deler av kjøpesummen for eksempel hvis selger ikke har ressurser, eller når det er kjent at selger skal flytte utenlands. HVOR MYE KAN HOLDES TILBAKE? Det fremgår av avhl. § 4-15 at kjøper kan kreve så mye som er «nødvendig» for å sikre at kravet blir dekket. I dette ligger et proporsjonalitetsprinsipp – tilbakeholdet skal stå i forhold til mangelen. Hvor stort tilbakeholdet skal være, krever en konkret vurdering. Jo sikrere opplysninger om mangelen, desto mindre slingringsmonn har kjøper. Gjelder det for eksempel en mangel som det er vanskelig å fastsette den konkrete verdien av, slik som solforhold eller oppføring av bygg på naboeiendommen, vil kjøper ha noe større frihet. Se for eksempel LA-2009-150501. Motsatt har ikke kjøper mindre slingringsmonn hvis det dreier seg om byggtekniske avvik som er enklere å beregne verdien av. Hvis det dreier seg om byggtekniske avvik, og kjøper ønsker å holde tilbake et beløp ved overtakelse, kan det være en god idé å råde kjøper til å kontakte fagkyndig som kan gi et cirka-estimat for utbedring. Skulle tilbakeholdet vise seg å være for høyt, er det enklere å forsvare dette så lenge kjøper har basert seg på estimatet fra en fagkyndig. Utgangspunktet og hovedregelen er imidlertid at kjøper som holder tilbake et beløp som sikkerhet, både BLERANDE THAQI KJØPERS TILBAKEHOLDS- OG INSTRUKSJONSRETT Nedenfor tar jeg for meg noen vanlige problemstillinger knyttet til kjøpers rett til å holde tilbake penger ved overtakelsen, og til hvem som har instruksjonsrett over det tilbakeholdte beløpet på meglers klientkonto. Fremstillingen her er begrenset til tilbakehold grunnet mangler, men også kontraktsbrudd i form av forsinkelse kan gi grunnlag for tilbakehold. AV BLERANDE THAQI, FAGSEJEF BOLIGKJØPFORSIKRING, ADVOKAT MNA, I HELP ADVOKATFIRMA
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy