46 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Den 23. juni 2023 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av klagernes bolig i rekkehus. Etter at boligen ble annonsert på Finn.no med en prisantydning på 7 450 000 kroner, ble prisen redusert flere ganger. Da prisantydningen ble redusert for siste gang, meldte det seg én interessent, og partene ble enige om å annonsere en fellesvisning. På visningsdagen oppdaget klagerne at megleren ikke hadde annonsert visningen på Finn.no likevel. Klagerne hadde en rekke innsigelser til meglernes håndtering av oppdraget. Spørsmålet var om meglerne hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det forelå en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gav grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte delvis frem og uttalte: «Prisantydning og «løfting» på Finn.no Når det gjelder dette klagepunktet, er det i realiteten to spørsmål. For det første er det spørsmål om megleren har forsømt seg når det gjelder den opprinnelige prisantydningen. Nemnda finner at megler ikke kan kritiseres her. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet og ikke når man i ettertid sitter med «fasiten». En prisantydning er ingen prisgaranti, men meglers vurdering av hva som er markedsprisen på et gitt tidspunkt. Det andre spørsmålet er meglers håndtering når prisantydningen ble redusert, herunder muligheten for «løfting» på Finn.no. Kommunikasjonen her mellom megler og klagerne er i liten grad underbygget, og det er dels påstand mot påstand. Det må forutsettes at en megler er klar over kriteriene for når en annonse kan bli «løftet» på Finn.no, og hvilken betydning det kan ha særlig når markedet falt. Det er et faktum hvilke beløp prisantydningen ble satt ned med. I en situasjon hvor markedet er i nedgang, mener nemnda at det da kreves noe mer av megler vedrørende veiledning og betydningen av å løfte en annonse på Finn.no. Det er også viktig at megleren da sørger for notoritet (bevis) vedrørende de råd som gis til oppdragsgiverne. Det er for nemnda ikke fremlagt noen dokumentasjon som underbygger de råd megleren eventuelt har gitt. Dette er en forsømmelse fra meglers side som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. ENDRING I ANNONSETEKST OG PÅMELDING TIL VISNINGEN Klagerne ønsket at det i annonseteksten skulle stå hvor mye prisen var satt ned med sammenholdt med den forrige prisantydningen, noe megler motsatte seg. Meglerforetaket har ikke nærmere begrunnet hvilke regler som eventuelt skulle være til hinder for å gi en opplysning om hvor mye prisen er satt ned med. Det er heller ikke sagt noe om dette i Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig, oppdatert 22.11.2023. Da klagerne følgelig ønsket å få inn i annonsen hvor mye prisen var satt ned med, skulle megleren etterkommet det ønsket. Nemnda har ikke tatt stilling til om slike opplysninger generelt sett vil være fornuftig i en salgsprosess. Det er på det rene at megler glemte å endre et TG-avvik i salgsoppgaven som gjelder manglende tetteplugger i fordelerskap for vann. Dette avviket ble rettet i tilstandsrapporten fra TG 2 til TG 1. Dette er en forsømmelse fra meglers side. Når det gjelder påmelding til visninger, nevner nemnda at det synes å være vanlig praksis også i dag. Det kan også anføres gode grunner for å ha påmelding. Men også her må det være oppdragsgiverne som bestemmer. Dersom selgerne ønsker å ha visning uten påmelding, må megleren forholde seg til det. MANGLENDE ANNONSERING AV VISNING Det er på det rene at visningen 16. oktober 2023 ikke ble annonsert. Den ble rettet samme dag etter at klagerne hadde gjort megler oppmerksom på det. Nemnda finner at megler har forsømt seg her. ANDRE FORHOLD Når det gjelder klagernes eventuelle erfaring som boligselgere, og klagernes omtale av saken på sosial medier, er dette uten betydning for det nemnda har kommet til over. VEDERLAGSNEDSETTELSE Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlagselement. Utlegg megler har hatt, omfattes ikke. Vederlagsnedsettelse forutsetter ikke at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap. Nemnda har ut fra en totalvurdering kommet til at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som er sagt over under de enkelte punkter. Det kan ikke utelukkes at meglers forsømmelser her har ført til at man har mistet interessenter. Totalt vederlag i relasjon til § 7-7 er 76 350 kroner. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig nedsettes med 30 000 kroner.» Konklusjonen ble at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Meglerforetaket måte derfor kreditere selgerne 30 000 kroner av vederlaget. Avgjørelsen er konkret, men viser også at det er viktig at megler sørger for notoritet (bevis) for de råd som gis oppdragsgiverne, for eksempel når det gjelder «løfting» på Finn.no. Dette kan enkelt gjøres ved for eksempel etterpå å sende e-post, hvor megler bekrefter det som er sagt muntlig. RFE-2023-217: MISNØYE MED SAKSBEHANDLINGEN - VEDERLAGSNEDSETTELSE
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy