EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 45 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER I mai 2022 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom meglerforetak for 3 700 000 kroner. Etter kjøpet oppdaget klageren at kommunen har en ikke-tinglyst tillatelse til å legge hovedledning til offentlig kloakk over eiendommen. Det stod ingenting om denne tillatelsen i salgsoppgaven. Klageren hevdet at kommunens tillatelse gjør det umulig for ham å fradele tomten og bygge hus på den utskilte delen, slik han hadde planer om. Spørsmålet i saken var om megleren hadde overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren skulle tilkjennes erstatning tilsvarende innhentet pristilbud på 774 684 kroner for å endre hvor kommunens ledning skulle gå. Meglerforetaket anførte at klagen måtte avvises. Nemnda kom enstemmig til at klagen ikke førte frem og uttalte: «Krav om avvisning Meglerforetaket har anført at klagen må avvises. Det er for det første vist til spørsmålet om megleren skulle satt seg inn i en seks år gammel salgsoppgave. Dette gir imidlertid ikke grunnlag for avvisning, men hører til sakens realitet. For det andre er det vist til at det er en pågående tvist mellom kjøper og selger. Nemnda finner at dette heller ikke gir grunnlag for avvisning. Klageren var nødt til å bringe saken inn for selgers boligselgerforsikringsselskap av hensyn til reklamasjonsfristen. Det må da være anledning til å stille saken i bero der i påvente av vår avgjørelse i saken mot meglerforetaket. Klagen avvises ikke etter dette. Sakens realitet Det sentrale spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 når det gjelder kommunens rett til å legge hovedledning til offentlig kloakk over eiendommen i henhold til en ikke-tinglyst avtale fra 1978. Megleren var på befaring på eiendommen. Han innhentet alle lovpålagte opplysninger og det som for øvrig er vanlig å innhente, herunder opplysninger om eiendommen fra kommunen (kommunepakken). Det stod ingenting i den informasjonen megleren mottok, om kommunens rett til å legge ledning over eiendommen. Det kan fremstå som noe overaskende at det i kommunepakken ikke var sagt noe om kommunens egen avtale fra 1978, men det er ikke noe som kan legges megler til last. Klageren har gjort gjeldende at megleren skulle satt seg inn i en seks år gammel salgsoppgave, hvor det var opplyst om kommunens rettighet, og at megler følgelig i det minste burde kjent til dette. Nemnda legger til grunn at megler sannsynligvis ble forevist denne salgsoppgaven under befaringen og bladde raskt gjennom den. En megler har imidlertid ingen plikt til, og det er heller ikke naturlig å gå grundig inn i en eldre salgsoppgave, da en megler uansett ved utarbeidelsen av salgsoppgaven må foreta de undersøkelser som er nødvendig og kontrollere hva status er på salgstidspunktet. Hvis en megler skal «studere» opplysningene i en gammel salgsoppgave, må han få en særskilt oppfordring til det, eller det må være forhold som gjør at det er påkrevd. Men det er ikke noe som tilsier at megler fikk informasjon som gjorde at opplysningene i den andre salgsoppgaven burde gjennomgås nærmere. Det kan derfor ikke legges til grunn at megleren kjente til eller burde kjenne til kommunens rettighet. Det følger av dette at megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.» Konklusjonen ble at kjøperen (klageren) ikke fikk medhold. Avgjørelsen viser at det blant annet ikke kan kreves at megler skal sette seg inn i tidligere salgsoppgaver med mindre det er særskilte forhold som tilsier det. Den viser også hvilke problemer ikke-tinglyste avtaler kan medføre for både kjøper og megler. RFE-2023-206: UNDERSØKELSES- OG OPPLYSNINGSPLIKT – KOMMUNAL LEDNING OVER EIENDOMMEN – OPPLYSNING I TIDLIGERE SALGSOPPGAVE I juli 2021 signerte klagerne kjøpekontrakt om kjøp av bolig. Etter kjøpet oppdaget klagerne at en del av boligen ikke var søkt om og godkjent av kommunen. Spørsmålet var om megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder undersøkelses- og opplysningsplikten, knyttet til boligens manglende søknader og godkjenning. Nemnda kom enstemmig til at klagen ikke førte frem og uttalte kort: «Det er på det rene at deler av boligen ikke var godkjent, og det sentrale spørsmålet er om megler her har overholdt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda finner at opplysningsplikten er overholdt. Megleren innhentet de vanlige opplysningene fra kommunen og annen informasjon som meglere skal innhente. I salgsoppgaven var det inntatt under punktet «Informasjon om boligen» opplysninger om brukstillatelse, ferdigattest og endringer. Dette var fremhevet på en tilstrekkelig måte. Boligsalgsrapporten var også vedlagt salgsoppgaven, og her var det krysset av for nei på om alle rom var godkjent og byggemeldt. Høyesterettsdommen HR-2016-2264-A (Informasjonsansvarsdom III) tilsier ingen annen løsning.» Avgjørelsen viser hvor viktig det er at megler i salgsoppgaven fremhever på en tilstrekkelig måte informasjon knyttet til manglende godkjennelse av boligen. Konklusjonen ble at kjøperen ikke fikk medhold. RFE-2023-210: MEGLERS UNDERSØKELSES- OG OPPLYSNINGSPLIKT – BOLIGENS MANGLENDE GODKJENNELSE
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy