44 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER I november 2022 solgte klageren sin eierseksjonsleilighet gjennom et annet kontor i samme megler- kjede som det meglerforetaket som var innklaget i saken. Kort tid etter salget mottok klageren en SMS fra megler med spørsmål om kjøperne kunne gjenbruke bildene i forbindelse med utleie av leiligheten. Klageren samtykket til at bildene kunne benyttes i tilknytning til utleie, men ikke ved eventuelt videresalg. I august 2023 oppdaget klageren at kjøperen hadde lagt ut leiligheten for salg med samme bilder og tilstandsrapport. Det var innklagede meglerforetak som formidlet salget. Meglerforetaket erkjente at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bruke bilder og tilstandsrapport uten samtykke fra klager. Spørsmålet i saken var om dette gav grunn- lag for erstatningsansvar - 20 000 kroner. NEMNDA KOM ENSTEMMIG TIL AT KLAGEN FØRTE DELVIS FREM OG UTTALTE: «Det er fotografen som har rettighetene til de fotografier som ble tatt. Kunden (klageren) kjøper kun en bruksrett til bildene av fotografen. Et fotografi kan være vernet som åndsverk, men selv om det ikke er vernet som åndsverk, er det likevel vernet som fotografisk bilde etter åndsverkloven § 23. Klageren har derfor ingen rettigheter til bildene og har heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Men megler må innhente samtykke fra oppdragsgiver (klageren) for eventuelt å kunne benytte bildene fra leiligheten i en ny salgsrunde. Det gjorde ikke megleren, og det er på det rene at meglerforetaket brukte bildene, som klageren hadde betalt for, ved salg nummer to. Dette var i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, noe meglerforetaket også har erkjent. Klageren har ikke anført at han har lidt noe økonomisk tap. Nemnda bemerker at meglerforetaket aldri kan bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for såkalt «tort og svie», som er erstatning for ikke-økonomisk tap. Det har i denne sammenheng ingen betydning at det er forståelig at bruken av bildene kan ha vært en belastning for klageren. Når det gjelder gjenbruk av tilstandsrapporten, har megler også her opptrådt i strid med god meglerskikk, men klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Megler skulle også ha sladdet klagerens navn på tilstandsrapporten. Erstatningskravet fører ikke frem.» Konklusjonen ble at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bruke tidligere bilder og tilstandsrapport, men erstatningskravet førte ikke frem. Avgjørelsen viser at meglere må være bevisste på at de ikke uten samtykke fra rettighetshavere/oppdragsgivere kan gjenbruke tidligere bilder og tilstandsrapporter ved salg av bolig. Den 3. august 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med meglerforetaket. Siden klageren leide ut huset, måtte han legge ned en stor innsats for å tilrettelegge og klargjøre boligen for visningen som var 10. september 2023 klokken 13:30. Rett før visningen, ga megleren beskjed om at han var syk og ikke kunne delta. Klageren var misfornøyd med at megleren ikke kunne gjennomføre visningen som planlagt, og måtte avholde visningen selv. Det var mange visningsdeltakere, men kun én budgiver. Den 11. september ble boligen solgt for 6 650 000 kroner. Klageren fikk også en egen faktura fra takstmannen i stedet for at utlegget ble trukket i oppgjøret. Dette kom som en overraskelse på klageren som trodde den var «inkludert» i meglerhonoraret, og skulle trekkes i oppgjøret. Spørsmålet var om megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det forelå en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gav grunnlag for vederlagsnedsettelse. Videre var det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. NEMNDA KOM ENSTEMMIG TIL AT KLAGEN IKKE FØRTE FREM OG UTTALTE: «Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget. Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse her. For det første kan det skje at en megler blir syk. Det kan naturlig nok skape praktiske problemer, men det er ikke noe i denne saken som tilsier at megler kan kritiseres for sin håndtering av oppdraget i den forbindelse. Megler har ikke tatt betalt for den visningen som klageren måtte holde selv på grunn av meglers sykdomsforfall. Når det gjelder tilstandsrapporten, fremgår det både av tilbudsbrevet og oppdragsavtalen at dette ville bli fakturert oppdragsgiver (klageren) direkte. Klageren kunne heller ikke ha noen forventning om at denne kostnaden var inkludert og noe som megleren skulle ta.» Konklusjonen ble at klageren ikke fikk medhold. Avgjørelsen viser at megler selvsagt kan bli syk, men at dette i utgangspunktet ikke gir en selger noe økonomisk krav mot meglerforetaket. Når det gjaldt fakturakravet fra takstmannen, viser avgjørelsen at det hos meglerforetak er vanlig å skille mellom meglerens og den bygningssakkyndiges arbeid. Bygningssakkyndige er selvstendig næringsdrivende normalt uten noen form for tilknytning til meglerforetaket. RFE-2023-204: MEGLER SYK OG KUNNE IKKE DELTA PÅ VISNING RFE-2023-196: URETTMESSIG GJENBRUK AV BILDER OG TILSTANDSRAPPORT
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy