EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 39 er vurdert av og konstatert som lovlige av Høyesterett flere ganger, bla i Rt. 2014 s. 227 («Tangen 7»). Dersom eiendommen er eiet av en fysisk person vil det som regel også være mulig å benytte borettslagsmodellen, men da vil man først måtte gjennomføre en restrukturering av eierskapet inn i en holdingstruktur (holdingselskap som igjen eier alle aksjene i et selskap som eier eiendommen). En innledende vurdering som vil avgjøre hvorvidt det er formålstjenlig å etablere borettslag, er den omtalte inngangsverdi vs. utgangsverdi. Det er denne differansen som vil være gjenstand for gevinstbeskatning. Om bygården for eksempel ble kjøpt i 1992 for 10 millioner kroner, og leilighetene i gården i dag har en samlet verdi på 100 millioner kroner, vil salg av gården eller leilighetene utløse en gevinstskatt på 22% av 90 millioner kroner. Da er det mye å spare i skatt. Om gården derimot ble ført inn i selskapet for kr 95 millioner for noen få år siden, er besparelsen langt mindre. Inngangsverdien vil en finne i selskapets regnskaper, og en vil kunne søke veiledning i grunnboken (selv om oppført innkjøpssum derfra må kvalitetssjekkes). Basert på en slik enkel regneøvelse vil man så kunne anbefale selger et valg av salgsmodell. BORETTSLAGSMODELLEN GJENNOMFØRES I KORTE TREKK SLIK: «Selskap A» eier alle aksjene i «Selskap B», som igjen eier den aktuelle eiendommen. «Selskap A» etablerer et borettslag etter reglene i borettslagslova, en øvelse som gjøres som en kontorforretning. «Selskap A» eier da både aksjene i «Selskap B» og andelene i borettslaget. Deretter selges aksjene i «Selskap B» fra «Selskap A» til borettslaget. Dette er en konsernintern transaksjon som må skje på markedsmessige betingelser og «armlengdes avstand», og det er viktig at verdien på aksjene settes lik verdien av leilighetene/eiendommen. Gjennom overdragelsen blir den skattemessige inngangsverdien på borettslagsandelene etablert, tilsvarende markedsverdi for leilighetene/ eiendommen. Det foretas så en fusjon mellom «Selskap B» og borettslaget, hvorpå «Selskap B» oppløses. Salgssummen som skal gå fra borettslaget til «Selskap A» som betaling for aksjene, konverteres deretter fra gjeld til andelskapital i borettslaget. «Selskap A» sitter nå med andeler i borettslaget med verdi tilsvarende dagens verdi på eiendommen. Underveis vil konverteringen utløse en dokumentavgift på 2,5% til staten, idet eiendommen går fra å være eiet av «Selskap B» til å bli eiet av borettslaget. Denne kostnaden må en ta hensyn til, på linje med øvrige transaksjonskostnader. Idet «Selskap A» nå sitter som eier av x antall andeler i borettslaget, som igjen har inngangsverdi tilsvarende markedsverdi, vil salg av andelene i seg selv ikke utløse gevinstbeskatning. Men om eiendommen skulle ha steget i verdi i tiden etter fusjonen vil en få gevinstskatt på differansen når borettslagsleilighetene (andelene) selges. Generelt anbefales det at selger/eier innhenter en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene, slik at man er trygg på at gjennomføringen ikke senere blir gjenstand for beskatning. Spesielt dersom det er spesielle eierforhold, selskapsstrukturer eller annet som stiller situasjonen annerledes enn de foreliggende og publiserte BFU-er. Skattemyndighetene har nemlig hatt situasjonen til vurdering en rekke ganger, og har i disse sammenhenger sagt seg enig i at modellen lovlig leder til redusert beskatning. Et særlig viktig moment for selger/eier og megleren, er at borettslaget og «Selskap B» må ha samme eier ved årsslutt i fusjonsåret. Dette for at selskapene skal kunne ha samme skattefastsettingsmetode, hvilket er en premiss for skattefri gjennomføring av borettslagsmodellen. Man vil derfor kunne starte salget av borettsandeler i fusjonsåret, men det anbefales i utgangspunktet at man ikke overleverer boliger og andeler før etter nyttår med mindre man har fått bekreftet at en dette aksepteres gjennom en BFU Det store spørsmålet alle stiller seg er selvsagt om alt dette er for godt til å være sant, idet grepene nettopp gjøres for å redusere gevinstbeskatningen. Det foreligger imidlertid en lang rekke BFU-er fra skattemyndighetene som fastslår at borettslagsmodellen kan gjennomføres, selv om hovedmotivet er å spare skatt. I den grad dette er en uønsket følge av regelverket vil myndighetene derfor måtte gjennomføre en lovendring, som i tilfellet unntar borettslagsmodellen fra reglenes mulige anvendelse i tråd med dagens praksis. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BRÆKHUS Brækhus er et ledende advokatfirma, og gjennom nært samarbeid med våre kunder hjelper vi store og mellomstore selskaper realisere sine ambisjoner og nå sine kommersielle mål. Mange av våre kunder opererer internasjonalt og har behov for oppfølging og veiledning på tvers av landegrenser. Gjennom våre globale nettverk bistår vårt internasjonale team kunder i alle jurisdiksjoner. Vi i Brækhus har et av Norges største og sterkeste juridiske eiendomsmiljøer. Våre spesialiserte eiendomsadvokater bistår i alle aspekter av rettsforhold knyttet til fast eiendom, inkludert transaksjoner, utvikling, grunnerverv, skjønn, boligrett, forvaltning og tvister. Vi vektlegger praktisk og kommersiell rådgivning basert på grundig kunnskap om regelverk og bransjestandarder. Våre advokater er blant landets ledende innen fast eiendom og prosedyre, og vi håndterer et betydelig antall klienter og tvistesaker hvert år. www.braekhus.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy